农村宅基地使用权抵押制度的理论之争

丛建勋

摘要：随着近年来农村深化改革的全面推进和现代化农业的迅速发展，在农村也出现了一定的市场融资需求。但是，法律禁止宅基地使用权的抵押，使得农民缺乏有效的融资抵押物，很难完成融资实现经济快速增长。为了配合农村的经济增长态势，国家在多个地区开展了宅基地使用权抵押的先行试点，从中我们可以看出，国家也在寻找宅基地使用权抵押的合法途径，发挥宅基地使用权的财产属性，解决广大农民的融资问题。本文重点研究宅基地使用权抵押的理论问题，期望对制度建设提供一些有益的建议。

关键词：宅基地使用权；抵押；财产权

一、宅基地使用权抵押的相关理论

（一）宅基地使用权抵押的概念和客体

农村宅基地使用权是一项非常具有中国特色的土地制度，但是对于这一制度的准确概念，学界并没有达成共识，法律上也没有明确的规定，目前的通说观点是根据《物权法》第一百五十二条的规定，将宅基地使用权定义为农村集体经济组织的成员为建造住宅及相关附属设施对集体土地所享有占有、使用的权利。根据这一概念，再结合相关法律的规定，我们认为宅基地使用权抵押是宅基地使用权人或者第三人为了担保债权的实现，在不转移宅基地及在其上建造的房屋及附属设施的占有、使用的基础上，将宅基地使用权连同其上的建筑物及其附属设施作为抵押，在债务人不按约定偿还债务或者其他当事人约定的抵押权实现的条件成就时，抵押权人获得该宅基地使用权以及其上的建筑、附属设施折价、拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。

（二）宅基地使用权抵押的理论争议

虽然国家已经布置了相应的试点来对农村宅基地使用权抵押制度进行改革，但是由于宅基地使用权本身的福利性特征和身份性特征，使得学界对于宅基地使用权的可抵押性存在异议，学界上针对这一问题大致分为三种观点。

1.禁止抵押说

禁止抵押说认为设立农村宅基地制度的目的是为了维护农民生活的稳定，保护农民的利益，宅基地使用權不应被纳入交易的范围，宅基地使用权的特点之一是无偿分配，想利用宅基地使用权进行融资的也只是少部分群众的想法，不能够代表中国广大普通农民的想法，若突然将这一制度进行放开，很可能会出现土地被随意兼并的情况，若大量的农民失地失所，将会对社会稳定带来极大的风险，在农村社会保障制度不足够发达时，宅基地抵押制度的开放是有待考量的。

2.限制抵押说

限制抵押说属于一种折中的观点，这种观点首先承认允许宅基地使用权的抵押是合理的，是符合未来发展趋势的。但是另一方面则认为由于宅基地使用权的特殊性，应当为其抵押设定一定的限制条件，有学者建议将集体经济组织作为一个管理者，抵押之前要经过其同意，其流转也必须是在集体经济组织内部进行。这样做既发挥了抵押融资这一积极功能，同时也尽量的减少了可能带来的负面影响。

3.自由抵押说

另一部分学者赞成的是自由抵押说，他们认为这一改革非常符合城乡二元制改革的精神，市场的繁荣也需要资本的不断流通，充分发挥宅基地使用权的用益物权的权能，在法律上将其作为财产性权利来加以规定，解决广大农民的融资需要，这样也有助于减小城乡人民的贫富差距。

宅基地使用权是一项用益物权，根据物权法的规定，农民应当可以对这项权利按照个人意思进行使用，并获得其物上利益。宅基地使用权是农村家庭财产结构中重要的组成部分，是基础性的权利，对这项权利进行更广泛的应用，有助于农村经济的发展。我国的法律明确规定，城镇居民拥有的商品房以及占用范围内的土地使用权可以自由进行处分，这一处分当然也包括进行抵押。但是在农村，农民的宅基地使用权却受到严格的限制，有人认为这种规定不符合法律面前人人平等的基本原则，也体现了城镇人口与农村人口的差别待遇，应当及时予以纠正。法律是一定具有滞后性的，宅基地使用权制度的建立是在特殊的时代背景下，为了维护千万农民的生计而诞生的。但是，随着现在城乡一体化的发展，大量的农村劳动力进城务工，导致农村宅基地闲置率上升，合理的允许宅基地使用权的流转，可以优化资源配置，提高资源利用率。

二、宅基地使用权抵押中的“房地一体”主义

农民对宅基地只享有使用权，但是对于在其上建造的住宅及其附属设施是享有所有权的，单纯的从房屋的角度来讲，农民具有完全的所有权，可以合法的进行占有、使用、收益和处分，当然也包括抵押。这时就出现了一个问题，如果房屋被抵押出去，那么房屋范围内的宅基地使用权该如何处理？因此，我们就需要讨论宅基地使用权的领域内是否适用“房地一体”主义。在学界，这一问题出现了否定说与肯定说两种观点。

（一）否定说

否定说认为宅基地的使用权和房屋的所有权均是可以单独交易的对象，是可以分离的。根据现有的法律规定，二者确实都可以成为物权的客体，若实行“房地一体”主义反倒容易限制其各自经济价值的发挥。而且在宅基地使用权的范围之内，如果使用了“房地一体”主义，就会出现抵押权人获得房屋所有权而无法获得宅基地使用权这种前后矛盾的情况，因此在宅基地使用权的领域，

“房地一体”主义不应该被适用。

（二）肯定说

肯定说认为处分房屋所有权和土地使用权应属于同一处分行为。从自然常识来讲，土地与房屋是密不可分的。从法律层面来分析，将二者的权利归属与同一人，可以有效的减少权利的纷争，有利于社会平稳。相反，实行“房地一体”主义，会把简单的法律关系复杂化，容易增加矛盾的产生。

目前，肯定说还是学界的主流观点，因为宅基地使用权的根本还是用益物权，其法律地位应当同其他物权一样被平等的对待，而且这样做也有利于法律的统一适用，在宅基地使用权领域坚持“房地一体”原则，可以提高交易的安全性，提高效率，降低成本，是更加科学合理的。