“营改增”对房地产企业财务核算的影响及应对策略分析

刘若楠

[摘 要]“营改增”政策的实施，对房地产企业的财务核算将带来一定的影响。基于此，笔者通过翻阅学校图书馆大量文献资料，对“营改增”政策对于房地产企业财务核算的影响进行了总结，重点对企业面临的现实问题进行了分析，对发票的使用和监管、纳税筹划工作的调整、核算业务的改进进行了介绍；通过分析“营改增”对企业核算的影响，提出应对策略，有利于房地产企业适应市场经济发展，提升企业竞争力。

[关键词]营改增；房地产企业；财务；核算；影响

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.04.005

[中图分类号]F275.2 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2018）04-00-02

“營改增”政策中的营业税与增值税是我国一直实行的两种税收政策，在很大程度上推进了房地产企业的发展，但随着政策的持续实施，其存在的一些问题和缺陷也显露出来。所以就需分析政策对房地产企业的影响，并提出有效的解决办法，从而提高“营改增”实施力度，使其促进房地产企业的不断进步。

1 “营改增”政策对房地产企业财务核算的影响

在传统政策的实施过程中，营业税是对企业的全部营业额进行征税，这一税制要求只要有流转环节就要征税，因此对企业的税收有失公平，无形中加大了企业的税负，阻碍了企业经济的发展。相应的，增值税只是对企业增值的部分进行缴税，因此对于大多数房地产企业来说，增值税带来的税负比营业税要小得多，所以为进一步深化供给侧改革，促进社会经济的发展，国家在“十三五”开官之年，全面推动与实施了“营改增”政策，调整企业税负，从而达到了减轻企业负担的目的。在我国所进行的一系列经济政策改革中，“营改增”具有重要的现实意义，其简化和合并了企业的应税项目，消除了营业税和增值税相互限制的不良影响，加之“营改增”是税制改革的重要环节，符合经济发展、深化改革在税收上的新需求，而房地产企业作为国民经济的支柱产业，可使企业具有比较完善的税制体系，减轻了企业的税负压力，所以“营改增”也是房地产事业发展背景下的必然选择。

自2016年5月1日国家开始全面推动与实施“营改增”政策以来，我国税务结构向所得税和增值税相结合的复合税务体制转变，减轻了房地产税负，促进了企业经济发展，同时这一转变也使得税制体系得到了进一步优化升级，促进了消费型增值税制度的实现，并延伸了增值税的抵扣链条，但是“营改增”对企业财务的方方面面都会产生影响，企业是否能够在这场税制改革中获益，就必须认清改革形式，读懂改革政策。

2 “营改增”政策实施后房地产企业面临的现实问题

2.1 成本核算问题

对于房地产企业纳税人而言，“营改增”前营业税税率为5%，而“营改增”后，营业业税税率为6%。虽然表面上税负是增加的，但作为一般纳税人，进项税可以抵扣，实际税负还是下降的，同时由于营业税与增值税具有不同的税收属性，因此在流通环节产生的增值税进项税额就可和销项税额相抵扣，而进项税额抵扣的主要依据是开具增值税专用发票，因此企业在购买商品或服务时会有针对性地去选择，剔除了包含在成本和收入中的税额。

2.2 财务报表问题

“营改增”对房地产企业财务报表的影响表现在财务指标分析方面，由于企业会计除了对账务进行核算和监督以外，还需对企业财务状况进行科学分析，而在这种情况下，就必然会用到财务报表的相关数据。然后，在“营改增”试点开始以后，主营业务收入核算的内容却不再包含税后收入金额，即主营业务收入中的核算金额就是企业营业税中含税收入金额，因此会导致企业的营业利润中的平均时间发生变化，而这样的变化会很难让房地产企业表报适应现代社会。

2.3 企业税发票管理问题

在“营改增”实施后，企业可使用增值税发票抵扣税额，并可将进项税发票跟销项税进行相应的抵扣来计算成本，而相应的抵扣金额来自供应商开具的发票，同时增值税发票直接影响交易双方的经济利益，再加上在政策实施以后，增值税的凭票抵扣管理会变得较为复杂，其区分为增值税专用发票和增值税普通发票。虽方便按不同的税率计算缴纳增值税，但稽查和监管也变得较为严格，在对票务管理产生影响的同时，也对企业提出了更高要求。

2.4 企业现金流、利润核算问题

企业的现金流和利润受缴纳税款、成本以及收入等因素的影响。以建筑业业为例，在实施“营改增”之前，企业要根据合理测算的工程完工进度来预缴税款，预缴税款的金额通常大于实际应缴纳的税款额，也造成了经济利润的低水平。而在“营改增”实施之后，企业在收到相关款项之后进行税款的缴纳。这减少对企业对自身现金流的影响，并在此基础上有助于企业更好的运行，同时也保障了企业的经济利润不受影响。

2.5 会计核算问题

在“营改增”改革以前，企业缴纳的营业税可在企业缴纳所得税以前被全额扣除，但在改革以后，有一部分税务要被转移到增值税上。而根据规定增值税的扣除规定，其不可早于企业所得税，所以企业应缴纳的所得税必定会不断增加，而这势必会对会计核算工作造成影响。另外，在“营改增”制度改革以前，按照原有的税法规定，企业要支付的劳务费用可以当成企业成本费用，并能在所得税以前按照规定被扣除，但由于“营改增”对固定资产计税有一定的影响，部分税款会被计入应交税费-应交增值税科目中，因此就不能作为本年利润的抵扣项，从而使得改革后本年利润增加，房地产企业所得税增多。

2.6 人员问题

在房地产企业的运营过程中，大多已形成了与自身发展相适应的财务工作机制，而又因企业注重对税收问题的处理，所以“营改增”的推行对财务核算人员提出了工作转型的要求，加上原有的许多核算人员对“营改增”的操作流程及相关业务处理没有科学的认知与了解，因此对房地产企业的财务工作会造成阻碍。

3 房地产企业在“营改增”后的应对策略

3.1 对发票的使用进行严格监管

与普通发票相比，增值税发票的获取、开具、运用、作废及鉴别真伪等都有所不同，所以在管理与使用增值税发票方面，既需要财务部门高度重视，也要求参与各环节的人员对其开具与运用也要重视起来。首先，房地产企业需依据自身情况严格制定增值税发票管理办法，对小规模企业纳税人与一般納税人管理发票，需制定开具、运用、核销等制度，切实做好不定期及定期抽查与自查工作，以防范在发票上出现舞弊现象，同时严格对发票的使用进行监管。其次，房地产企业要制订合理有效的监管方案，加强内部控制，促进发票开具的规范化，以避免漏开、虚开问题。

3.2 调整纳税筹划工作

在“营改增”实施后，首先，企业应积极转变思想观念，合理分析政策对核算工作带来的影响，并对纳税筹划工作进行合理筹划，转变原本由财务部门承担涉税职责的模式，其应由营销、财务等部门共同对涉税职责进行承担。同时，加大对涉税基础工作管理的力度，对当前的核算方式进行改进和完善，明确核算的流程和原则。其次，企业涉税管理体系应以财务部门为主，各自明确权责利，并相应增设会计科目，创新税负转移方式。同时，企业在采购经营活动中，也可通过降低“营改增”对自身利益的影响来积极进行技术创新，以进一步增大利润空间，从而更好地适应“营改增”政策。

3.3 积极改进会计核算业务

首先，企业财务人员应坚持与时俱进，积极转变当前的核算方法，增设减免税款、进项税额及“营改增”抵减税额等专栏，以分别对企业不同税率、征收率进行核算。若没有分别展开核算的部分，应利用高适用税率进行核算，以分别对应税服务的销售额和营业额进行核算。同时，企业在计算所得税时，要将所获得的专项财政补助资金从收入额中扣除，不能将其作为征税收入进行核算，而对于非专项资金，企业应当作为应税收入进行核算，并缴纳相应的企业所得税。

4 结 语

“营改增”的推行有机遇也有挑战，房地产企业应当依据对自身的具体影响出发，积极面对，合理制定相应措施来适应“营改增”政策，创新管理思维，以提高税务筹划水平，顺应市场化趋势，促进企业的不断发展。

主要参考文献

[1]崔铭伟.浅析“营改增”对房地产业的影响[J].时代金融，2017（2）.

[2]崔红霞.营改增对企业财务核算的影响及对策[J].财经界：学术版，2016（20）.

[3]沈琼.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].中国商论，2015（11）.

[4]赵顺娣，张十根.“营改增”对广播影视服务业的税负影响[J].财会月刊，2014（4）.

[5]曾荭.“营改增”对房地产企业影响分析[J].现代商贸工业，2016（14）.

[6]荣文.“营改增”对建筑企业的影响及对策研究[J].四川水泥，2017（8）.

[7]李红娟.“营改增”对交通运输企业税收筹划的影响研究[J].会计之友，2014（17）.

[8]刘梦婷.营改增对我国交通运输业的影响[J].财会月刊，2013（6）.