房地产开发管理中存在问题与解决途径研究

董 雪

澳大利亚新南威尔士大学 悉尼

正文：

近年来在我国社会主义市场经济迅猛发展的浪潮下，我国房地产行业成为了我国的朝阳经济得到了爆发式飞速发展，但随着我国房地产行业的不断扩大与发展，其也在各个方面都出现了不小的问题与缺陷，前几年最为热门的“房地产泡沫”便是其中之一。当前各房地产开发商在房地产的开发管理中都出现了各种各样的问题，而如何解决这些问题、从而提高房地产开发管理工作质量和效率成为了房地产开发商所头痛的问题。下面本文将具体分析房地产开发管理中存在的问题，并就这些问题的解决途径展开讨论。

一、房地产开发管理概述

（一）房地产开发管理的含义

房地产开发管理是指以保证房地产开发高效有序进行、确保房地产开发能够如期高质量完成为目标而对房地产开发进行的必要性管理。当前房地产开发管理采用的是经理负责制的基本制度，项目经理及其团队在房地产开发及房地产开发管理的基本规律的基础上，通过其自身管理能力来对整个房地产项目从地块投标到交付验收所有环节进行科学组织、合理规划、统筹协调以及全面管控，从而达到高质高效完成房地产开发并获得较高经济收益的最终目的。目前房地产开发管理主要分为三个环节：第一，在地块的选择和投标阶段，房地产企业就要做好市场调查和初步的开发计划，在可持续发展的大前提下充分发挥企业自身的优势，在保证质量的同时获得较高的经济效益。第二，在施工开始的初期，要做好建筑原材料和施工队伍的监管工作，同时也要实时管控开发设计，对不合理之处要及时改正。第三，在施工后期及验收阶段，要全面检查房地产开发的各个环节，力保发现所有不足之处并及时做出补救措施，并积极配合有关部门进行相关检查。

（二）房地产开发管理的现状

自改革开放以来，随着我国城市化进程的不断加快，我国房地产行业的发展速度也越来越快，特别是在最近十年，我国房地产在全国各个地区都得到了长足的发展。面对超高的经济效益和竞争越来越激烈的房地产市场，我国房地产企业在房地产的开发管理工作出现了许多问题，其中主要有以下三个问题：

1、面对异常繁荣的房地产市场，许多企业和个人不做任何准备，仅凭一腔热血便踏入房地产开发中来。这使得许多房地产企业对房地产市场根本没有任何了解，房地产开发管理仅凭臆想，缺乏现实基础。

2、房地产企业的内部建设不完善，企业无法高效运作，房地产开发管理工作自然也得不到高效、有序进行。

3、房地产企业管理理念过于落后，当前我国房地产行业由于发展过于快速，绝大多数房地产企业都还是沿用传统的管理理念和方法，难以适应当前这个飞速发展的市场和时代，使得房地产开发管理工作也难以达到较高的水平。

二、房地产开发管理中存在的问题

（一）成本控制中存在的问题

房地产企业进行房地产开发的目的，始终都是获得较高的经济效益，而在企业的经营当中，成本的多少是影响最终受益的决定性因素。当前我国房地产企业在房地产项目开发管理工作中的成本控制存在着极大的问题。其问题主要有：

1、成本控制体制不健全，当前我国的房地产企业由于发展过于快速，各方面制度都还相当落后且不完善，而成本控制又是其中较为严重的部分。成本控制体制不完善，也就使得成本控制工作难以全面有效展开，同时也缺乏有效的成本监管机制，无法及时的对成本的异常增长进行调查并改善，从而使得房地产开发成本无法精确预算、核算和控制。

2、成本控制管理人员工作能力有限，在目前的房地产行业，高素质人才十分紧缺，很多房地产企业成本控制的管理人员都没有接受过相关高等教育。但是在缺乏有效成本控制机制的环境下，成本控制工作的效率和质量都依赖于管理者自身的能力和水平，这也是当前房地产开发成本控制难的主要原因之一。

（二）房地产施工质量管理中存在的问题

房地产施工质量问题一直是当前房地产开发中最普遍也是最为严重的问题，这一问题不但制约着我国房地产行业的发展，同时也极大的损害了房地产市场广大消费者的消费利益，严重者甚至危害到了消费者的人身财产安全。该问题主要体现在以下几点：

1、施工人员职业素质有限，当前我国房地产项目施工人员大多都是施工队伍管理者自己招聘的农村外出务工人员，未接受过严格的培训和考核，缺乏系统的知识储备和职业技能素养，施工时工序混乱、工艺不佳，使得工程整体的质量受到影响。

2、房地产企业施工管理人员自身职业水平有限且工作极不规范，在施工过程中未对施工情况进行严格监管，且由于自身水平有限对于施工中的问题也未能完好解决。

3、在施工过程中，施工人员未完全按照设计图纸进行施工，往往只要求大致相同，而对于细节的处理极不到位。

三、房地产开发管理中问题的解决措施

（一）加强成本监管，完善成本控制机制

房地产进行房地产开发的成本是有限的，只有合理利用每一分成本才能最大限度提高房地产开发的质量和效率，同时也能在一定程度上减少不必要开支从而提高最终的经济效益。因此，当前房地产企业应当重视成本监管，尽快研究出合适的成本管理制度并落实责任机制，在事前进行有效预防、在事中进行精确控制、在事后做出及时补救，从而实现对房地产开发成本的有效控制，提高资金利用率，增强企业的市场竞争力。

（二）提高房地产项目开发现场管理水平

质量问题一直是当前房地产市场困扰消费者的主要问题，消费者在购置房产的过程中不但要非常操心质量问题，在购买房产后还是时常出现由质量问题引起的纠纷和人身财产损失。因此，房地产企业在房地产开发过程中必须加强施工现场管理水平，全面提高房地产的整体质量，其主要措施有：

1、加大施工人员的岗前培训力度，重视施工人员的施工技能培养，合理分配人力资源，有针对性的分配工作。同时还要实现对施工人员施工能力的定期考核，保证施工时全体施工人员都保持优良的工作能力完成相应施工。

2、完善现场管理监督制度，根据房地产项目施工现场管理规律制定相应管理人员监督制度，要求管理人员严格按照规范履行监管义务。

3、强化施工现场管理人员的职业水平，现代化建筑施工是一项具有相当技术水准的工作，管理人员自然也需要具备一定职业水平才能够及时发现问题，并根据问题采取有效措施、作出准确应对。

结束语

综上所述，我国是个人口大国，随着城市化进程的不断加深，房地产行业必将不断发展壮大。因此，尽快解决房地产开发管理中存在的问题，强化房地产开发管理工作的质量和效率，是加快我国社会主义现代化建设的有效手段。