谈房地产建设工程二审结算的管理

贺 昕

(山西盛高置地发展有限公司，山西 太原 030012)

房地产在面临新形势，地价飞涨，市场竞争激烈、利润大幅下降的今天，房地产企业面临前所未有的压力，如何更好的生存下去，成本作为管理的手段，已经成为房地产企业跑市场的重要因素；建设工程结算是工程成本控制的最后一道程序，工程结算确定后，造价的动态管理就结束了，若不能严格把关，将会造成不可挽回的损失。故甲乙双方都对结算很重视；作为房地产企业，如何能在结算工程中把好结算关，去虚存实，确保竣工结算能客观公正的反映工程实际造价，很多房地产企业在结算过程中引入二审复审的办法，以更好的管理结算。

1 二审结算工作引入的背景

房地产企业的建设工程结算工作，多委托专业性强的第三方造价咨询机构进行审核；造价咨询审核人员直接接触甲方、乙方，会对一些工程情况做出主观上情感上的判断与理解，中国是个人情社会，在结算过程中不可避免有控制结算审核人员人为作梗的行为；为了避免以上情况，更好把控结算，从结算管理角度出发，房地产引入了二审管理制度。

2 二审结算工作审核内容与方法

并不是所有结算都用二审，在某房地产约定，对结算金额较大的工程(比如单项结算金额大于500万元的工程)，或对一审结算结果不满意的(一审审核结算单方造价不合理，有疑问的工程)，或结算比较复杂或容易出错的工程，把控比较难的工程；比如景观工程：对苗木胸径、种类在结算中容易产出虚报，引入二审重点对竣工图与施工现场进行苗木核对；比如精装修工程：精装的材料品牌，软装部品是否与投标一致；再比如土方工程：过程中土方短驳等工程量灭失，不容易重核之类的工程，引入二审对结算资料的完整性、竣工图与施工现场一致性进行复核。

二审结算的介入时间，应该在一审结算金额出具，三方未进行结算审定单确认盖章前，由二审进行介入，对一审的审核结果进行复审。

二审的复审，只是对结算资料及一审的审核结果做审核，审核工程资料的严谨性、逻辑性、合理性、完整性，发现一审结算的纰漏，对一审审核的疏漏、错误做修正；提高结算结果的正确率。

二审并不直接与施工单位核对，只与一审单位进行沟通，对审核的结果也只是反馈到一审单位，由一审进行解释，一审二审沟通一致的结果，再由一审单位与施工单位进行核对与确认，最终确定结算金额。

3 引入二审工作的益处

从房地产工作角度出发，二审结算的介入无疑是对结算工作有利的，能对一审结算错误进行修正，降低结算造价，有利于成本控制；另外二审的介入，对一审的工作也是一个促进，有利于一审对自己工作内容正确性、严谨性的提高；对结算管理工作而言，无疑是有好处的。

4 引入二审工作的弊端

对大多数的施工单位来说，对结算二审制度是有抗性的，因结算资料不全，二审的审核只有往下核减，故施工单位多采取不配合的姿态。另外，二审结算也会导致结算时间的加长，对施工单位支付结算款时间加长，对施工单位而言，是个弊端，故阻碍和不同意二审的介入是正常现象。

另外，还有一种现象就是，二审收取的审价费用高于结算核减金额，就这一点，对甲方来讲，也是不经济的。

5 二审结算工作的管理

那么如何管理二审结算工作，以使各方利益达到统一，在工作中，总结出以下几点意见及方法，提出来以供讨论。

管理的办法，首先需在思想上达成一致，在签订合同时需达成以下一致内容，包括：

1)房地产与施工单位思想一致：在与施工单位签订施工合同时，就告知结算办法，明确结算需要二审的制度，并签订入合同内；甲乙双方先在结算办法上统一思想，就有利于结算办理过程中，甲方工程部、甲方成本部、监理、乙方结算人员在结算资料办理过程中，结算资料提交内容一致，不至于在结算资料整理过程中拖延时间。

2)房地产在与一审单位思想一致：签订一审造价咨询合同时，也需明确告知一审单位，后续二审介入的结算制度；合同内约定合理的审减比率，复审核减率不大于1%时，为合理的结算误差，复审核减率不小于1%，说明一审工作的失误，要对一审单位予以惩罚，惩罚的方式及金额：以核减金额作为计算基础，约定一定比例(10%或5%)，从审计费中扣除，扣完为止，所扣金额交给甲方。房地产与一审单位在二审制度上需进行约定，共同遵守。

3)房地产与二审单位思想一致，在签订二审合同时，明确二审工作的计费收取方式，及约定二审结算审核时间，审核时间必须要严格执行，避免因二审工作影响施工单位结算金额的确定，影响结算付款。

二审的计费方式：可按审核基本费计取，也可以按核减率的百分比计取(某地产无基本审计取，按审减奖励费用计取，就是审减金额的18%)，双方就审核费用在合同内进行约定；此费用由甲方支付；在实际执行过程中，不排除一种可能是：支付给二审的审计费用，高于二审实际审核下来的金额；从成本角度看，二审似乎是不合算的，但是从企业管理角度来看，二审结算制度的存在，有利于督促一审单位对结算的重视，对促进一审结算准确性是有积极意义的。两方相比较，还是要引入二审制度。

在以上几点都能协调的情况下，各方对二审制度有统一的思想指导下，二审结算的管理工作是对成本工作有积极意义的推动工作。

6 结语

房地产成本管理工作是一个动态的管理工程，结算管理工作也不例外，需要从结算制度、结算方法上不断去完善它；二审制度的引入，二审作为监督部门，是完善成本管理的一项制度，充分应用好这项制度，平衡管理好各方的利益，对结算工作及成本管理工作都是一项有益的方案。