住宅产业化下的公共租赁住宅创新设计研究

熊闻晋 张闪闪 李天培

(西南林业大学设计学院，云南 昆明 650224)

19世纪60年代，日本最早提出了住宅产业化的概念，而这一概念直到90年代才开始被我国官方采纳使用。住宅产业化是指将住宅所有或部分的主要结构以及室内装修的构件、配件在工厂内进行预制生产，并在施工现场将预制完成的部品和部件进行装配，通过类似装配工业化产品的生产方式来建造住宅，相对于传统的住宅建造方式，这种生产方式具有标准化、规模化和通用化的特点。它不仅可以提高住宅的建设工程质量、缩短住宅的建设周期、减少建设过程中的能源消耗，降低因工程建设而带来的环境污染。

当前我国公共租赁住宅建设中出现了诸多质量问题，产生这些质量问题的根源在于当前人们对于住宅建设数量规模以及建设质量有着极高的标准和要求，而使用传统建造方式生产的住宅存在着许多质量缺陷，无法满足这些标准要求。产业化建设作为当前住宅建造中最先进的生产方式，将其引入到公共租赁住宅建设当中，有利于解决我国公共租赁住宅建设存在的问题。我国已建成的公共租赁住宅的数量较少，规模较小，随着住房供求矛盾的不断升级，未来我国公共租赁住宅规模及数量将快速增长，对于我国住宅产业化来说，这不仅是前所未有的发展机遇，也是前景光明的发展平台。在公共租赁住宅建设中采用住宅产业化的建设方式，可以有效解决传统建设方式中存在的质量问题，不仅可以高效率规模化、标准化建造住宅，提高质量，还能集约化建造，减少环境污染。

该文针对当前公共租赁住宅建设存在的问题，通过分析国外地区的经验案例，对公共租赁住宅与住宅产业化的内在联系进行探讨，对用住宅产业化的生产方式建设公共租赁住宅的必要性及可行性进行论证，并以在论证的基础下对公共租赁住宅的创新设计展开研究，为住宅产业化的市场发展积累经验。希望能通过此文的研究，为我国的公共租赁住宅建设发展提供经验及参考。

1 调查方法及程序

1)调查研究法。对国内具有代表性的公共租赁住宅进行实地调研，通过拍摄、测绘等方法获取原始数据资料，并对资料进行分析、归纳总结，得出国内公共租赁住宅现状、类型及存在的缺陷，收集原始数据为后面的研究提供依据；

2)分析比较法。查阅国外相关文献资料，与调查结果相结合，将对国内外公共租赁住宅展开比较分析，找到它们之间的区别与联系，了解国外公共租赁住宅等，通过对公共租赁住宅创新设计展开必要性与可行性研究，来探讨解决问题的方法与策略。

2 调查概况及分析

2.1 国外公共租赁住房现状

在亚洲，新加坡和日本是住房问题的典范，它们在解决这类问题工程中所取得的宝贵经验是值得我们去学习借鉴的。

新加坡的保障性住房被称为组屋，并且分为两种，一种为出租型一种为出售型。出租型组屋通常建设在远离市中心的郊区，户型面积通常为23 m2～75 m2。组屋通常为十几层的板式楼层，各单元由开敞式外廊相连接，这样既能保证了一梯多户，也能保持良好的通风效果。

日本租赁住宅大多采用框架式结构，因而住宅室内的承重墙较少。户型特点为进深大、开间小。一般进深在11 m～13 m，单个居室的开间为4.5 m。日本住宅的一大特点是通过可以水平移动的推拉门来对空间进行经常性的组合与变换，这种方法非常适合在空间十分局限的小户型中营造出开敞通透的空间效果。作为可变换墙体的推拉门在与嵌入式收纳柜结合后，增加了住宅内部空间布局的可变性，居住者可以根据自身的生活需要，对空间进行布局改变，这很大程度上提高了住宅内部空间的实用性，也使得住宅具有了针对不同住户的适应性。日本住宅另一个特点的体现在收纳空间上。日本人根据自身的生活习惯，通常会对生活用品就近收纳，每件物品都有对应的收纳空间，这样既保持了室内整洁，也给日常生活提供了便利。日本人对住宅卫生间中的功能空间的分布也十分科学合理，通常卫生间被划分为三个相互独立的功能空间，分别提供如厕、洗浴和洗脸的作用。尽管这样布局会使得每个功能空间面积很小，但是各自基本的功能需求都得到满足。日本住宅设计中，空间的流动性显得十分重要。户型面积虽然十分有限，但空间的布局合理，空间组合也富有变化性，卫生间的巧妙布局以及特别的重视收纳空间，提高了住宅内部空间的利用率，空间使用起来也会更加舒适。

2.2 国内公共租赁住宅现状

当前，北京、上海存在许多老旧的企业职工宿舍的房改房和拆迁安置房，这些保障性住房多数房龄都在20年以上，这些住房大多因为房屋建设年代相对久远，且长期缺乏维护修缮不到位，住宅已经十分破旧，因而被房主出租。

在国家政策的推动下，北京市从2010年开始推行保障性住宅产业化建设。并且在当年便开始实施公共租赁住宅产业化生产。在建设过程中，北京市不断推广适用技术，建立完善标准化体系，加强技术研发以推动公共租赁住宅的产业化的建设。在万科等地产公司的推动下，上海也陆续展开了公共租赁住宅产业化生产建设的探索。

3 住宅产业化下公共租赁住宅设计研究

3.1 公共租赁住宅设计原则

公共租赁住宅应该具有经济性。户型合理的平面布置，类似日本住宅灵活可变的空间组合，都可以提高公共租赁住宅的经济性。随着时代的发展，居住者的需求是不断变化的，因此公共租赁住宅的设计也需要具有一定的适应性。对于租户来说，公共租赁住宅在时间与空间都应当具有一定的适应性。租户的需求是会随着时间以及家庭的变化而产生变化的，住宅需要获得新的功能空间才能满足变化的需求，而在住宅基础结构与条件无法改变的前提下，只有通过对住宅内部空间的变换才能满足需求。在空间上，住宅应当对不同租户家庭的需求具有适应性，可以满足不同家庭的生活模式；住宅应当对因家庭或者生活变化而产生的新需求具有一定的适应性，因此在住宅设计时要充分考虑到住宅将可能面临的发展与改造，从而在设计时留有余地。公共租赁住宅面对的租户是很广泛的，租户的物质和精神生活需求也是多种多样的。面对这种情况，公共租赁住宅应当具备适应性，来面对需求多样且不断变化的租户。首先，公共租赁住宅的户型应当具有多样性，作为保障性住房的一种，公共租赁住宅面对的是使用人群十分广泛，因此要针对不同的家庭特征，例如家庭成员、文化背景等设计若干通用户型，用以满足不同租户家庭的需求。其次多样性也应该体现在住宅内部空间布局上，通过空间布局的变化，在同一户型内实现不同的空间功能需求或者是单一空间的多种功能使用。

3.2 公共租赁住宅标准化设计

在住宅产业化发展成熟的国家中，公共住宅建设大多都是采用了标准化的设计方式，因此标准化设计也成为了住宅产业化最重要的核心和基础，以日本为例，日本在二战后，因人民的住房需求快速发展，因而公共住宅的建设需求量极具增长，为提高公共住宅建设的质量和效率，日本开始简化现场施工，首先对公共住宅进行了标准化设计。通过研究国外公共住宅的建设经验，我们可以发现在保障性住房发展中，标准化设计始终是最重要的技术保障。住宅标准化设计是指使用工厂规模化预制的部品、配件，按照既定的建筑体系，根据标准的设计方案来建设住宅，这样建成的住宅具有高度的一致性与系统性，并且在建设过程中还能简化施工流程。实施标准化设计，能控制公共租赁住宅的建设成本、建设工期和建设质量，这对住宅产业化发展有着重要的推动作用。

3.3 公共租赁住宅部品体系

除了标准化设计以外，部品体系的建立同样也十分重要。住宅产业化下保障性住房的建设中，应当用工业化、规模化的理念来生产部品部件。大规模生产与个性化定制是住宅产业化中先进生产方式的重要体现，完美的契合了住宅产业化的建设模式。通过客户个性化需求进行规模化的定制，这种生产方式将规模化生产与个性化定制有机的结合起来，开创了一种全新的生产模式，不仅可以提高生产效率，还能有效降低生产成本，从而提高经济效益。构建并完善住宅部品体系，不仅对住宅部品的推广和应用有着积极地作用，且有利于大规模的定制生产住宅部件，加快推进住宅产业化的发展。

4 策略思考

通过现场调研和分析归纳，对国内公共租赁住宅进行细致的探索，研究公共租赁住宅更加科学、更加合理的设计方法，为产业的发展提出新的策略与途径。

1)通过产业化生产方式来设计建造公共租赁住宅，为我国的保障性住宅建设的研究探索开拓了新的思路与途径。这有利于解决阻碍我国保障性住房建设发展中的问题，为推动构建完善我国住房保障体系做出积极而重要的贡献。

2)将标准化设计作为公共租赁住宅建设的核心与基础，有针对性的设计若干可以满足不同家庭需求的通用户型，用标准化处理户型中的层高、门窗、开间、进深等，构建标准化的住宅建筑体系。

3)建立公共租赁住宅建设模数体系。首先通过建筑模数的基础平台，建立标准化的住宅建筑结构体系和基本框架，将这种体系逐步发展为通用体系。然后在通用体系的基础上，对住宅各种部品和构配件进行标准化、系列化的生产。最终将其纳入厨房卫生间及其内部设备综合设计中。

5 结语

传统的公共租赁住宅建造中存在质量偏低、进度偏慢等问题，这些问题与困难长期以来严重制约着我国保障性住宅体系的发展。在住宅产业化的建设方式下，探索公共租赁住宅的创新设计方法，这不仅有利于解决这些困难与问题，对于我国的住宅产业化来说，这也是一个可以快速推动产业发展的巨大平台，对住宅产业化的蓬勃发展是有着举足轻重的积极作用。