十九大之后房地产将发生的三大重要变化

崔霁

十九大以“不忘初心，牢记使命”为主题，总结了过去五年我國发生的历史性变革，提出了中国特色社会主义进入新时代，指明了中国未来发展目标、方向和路径。十九大报告最重要的内容是确立了“主要矛盾”，这是未来国家发展的重心。十九大报告将社会主义矛盾确立为人民美好生活需要同不平衡不充分发展之间的矛盾。这决定了未来国家发展的重点就是解决“不平衡、不充分”的问题，对比之前解决“落后社会生产”矛盾主要就是发展生产力。所以哪些地方“不平衡、不充分”的问题突出，未来可能就是重点发展的领域。而房地产毫无疑问是这一矛盾最突出的领域之一。

十九大之后房地产业主要发生三个方向性的变化。人们需求由“有房住”到“住好房”的转变；定位属性由过去的“投资与居住属性并重”到“去投资重居住属性”；人们解决居住问题的路径由过去的“购房为主”到“租购并举”。

一、房地产业发展已进入新时代

当前我国房地产经过二十多年的市场化发展，大部分老百姓从无产变成有产，中国住房私有化率全球第一。过去一段时间房地产解决如何供给人们日益增长的购房需要，在这一发展过程中大多数老百姓都购买了市场化的商品住宅，大大缓解了居住困难，同时，也滋生出许多矛盾。例如，地区之间发展不平衡形成的区域分化，一二线热点城市土地稀缺造成的不充分供给，三四线城市不控制供应节奏，造成的库存偏高等，人们解决住房问题单一化，只靠购买这一形式，租赁市场发展落后，尚未形成房地产调控的长效机制等，而与此同时，人们对居住生活的品质追求日益提升。过去人们关注的居住需求是“有房住”，现在已经转化为“住好房”，这些形成了今天房地产行业的主要矛盾。十九大之后行业的发展应紧紧围绕“住好房”这个需求，特别是在中等收入群体不断扩大的趋势下，这个“住好房”可以是租也可以是买，这是房地产业能级提升的核心。

二、“房住不炒”作为房地产业的新定位，去投资属性，回归居住属性是必然趋势

十九大报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。为什么在这一阶段提出“房住不炒”定位，离不开整个宏观经济的发展背景。房地产业长期一直以来作为国民经济的重要支柱产业，对我国经济发展起到了重要的推动作用，但当前中国经济整在转型，过去依靠生产要素投入拉动经济的模式已经不可持续，房地产的发展主要依托资本、土地、人力的投入，相对过去来说，对拉动经济的作用在不断下降，此时，提出回归房地产的居住属性是恰逢其时。特别是近两年房地产业居民杠杆率不断上升，与整个经济提出“去杠杆”的方向相违背，适时回归房地产的居住属性，去投资属性将是在整个宏观经济转型中房地产业最合适的定位。未来房地产业的投资回报率也将回归，过去高投资回报率的时代一去不复返。

如何去落实“房住不炒”？那就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要逐步建立房地产调控的长效机制。当前的“四限政策”（限售、限价、限购、限贷）均属于短期调控，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产业健康发展才是长效机制。当前长效机制已在路上，包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的市场化住房租赁制度，建立分类调控的土地供应机制，以及正在立法中的房地产税制度。

三、“租购并举”不是短期策略，而是未来房地产发展的长期战略，将来租房住将成为趋势

十九大对房地产发展的主要思路是：以“房住不炒”为战略定位，以“租购并举”为战略路径，以“住有所居”为战略目标。整个行业应深深认识到中国发展租赁市场绝不是短期策略，而是长期战略。过去我们的房地产市场虽说是双轨制，即市场化商品住房和保障住房，但从占比上看，保障住房占整个住宅存量中的比重不到10%，基本可以理解为过去我们的房地产市场是单轨制，但十九大之后，我们的房地产市场可以说演变成三轨制，即市场化商品住房、租赁住房和保障住房。未来从比重上看租赁住房的地位和作用会超过保障住房。因为我们从发达国家和地区经验可以看到，一个健康的房地产市场一定少不了租赁市场的完善。美、德、法、英、日五国和中国香港租赁住房在住宅存量中的占比都在3成以上或近3成，而中国当前租赁市场起步晚，发展落后，今后会在法律上、体制机制上和政策上不断创新，包括土地政策、金融政策、税收政策等。也可以预见未来租赁住房的条件也会越来越好，租好房的人也将越来越多，租房人的各种保障也将进一步落实。今后无论是有房一族还是无房一族，租房住都将可能成为他们解决“住有所居”和“住得更好”的重要路径，未来租房将成为一种趋势。

作者系易居研究院综研中心总经理