保利养老的实践与探索

沈毅

中国的人口老龄化日趋严重，但是当下仅仅是一个开始，我们相信在未来五到十年，中国的老龄化会进入爆发式的增长期。从目前公开资料披露的上百个养老项目可以看到主要集中在北京、上海、广州等相对经济比较发达的区域。在这样一个养老大潮里面，投资的主体有很多种，包括像地产公司、养老服务机构、保险机构等不同种类、多元化的投资主体，进入到了养老这样一个行业里边来。其中也不乏非常多优秀的企业，像万科、绿城包括中国人寿、泰康、北京太阳城以及保利地产。

经过二十多年中国房地产行业的快速发展，目前从地产行业已经进入到 “白银”阶段，寻找新的利润增长点一定是众多房企的工作重点。保利地产作为国内最大的上市房地产公司，非常看好养老这个方向，也希望在这个新的领域里面有所作为。

从国外经验看，美国养老地产开发模式的特点是非常显著的，就是投资者、建筑者和运营者三者的职能是界限非常清晰的。这一点对我们有很大的借鉴意义。目前，主流的养老社区投资者投资的方式主要是通过REITs的方式，尽管在中国目前我们还没有非常成熟的REITs条件，但是经过几年的摸索，经过对美国养老地产的一些了解，我们相信在中国进行经济结构的一个重要阶段内，我们会迎来REITs一个很好的阶段。

从收入贡献上来看，养老社区和专业的护理院正逐渐成为美国的养老地产商营业收入贡献的核心力量。这一点还是比较有价值的。

刚才讲的是投资方，现在来看另外一方，投资方投资的方式因为他是比较多元化的，因此他和运营商之间的这种合作方式就比较多元化。以净出租或委托管理为主，也包括债权投资和股权投资，参与开发与再开发。美国的投资商一般与运营商签订长期租赁合同或委托运营合同，以保证旗下物业的入住率。我们可以得出这样一个结论，美国投资商一方面通过股权融资获得源源不断的外部资金注入，降低融资成本，另一方面通过多元化的投资与运营商建立长期稳定的合作关系，确保收入增长，并且赚取超额的利润。这个特征是在美国养老地产界比较普遍的一个特征。

再看一下美国的运营者。美国的养老运营商市场集中度是非常高的，换句话说，排名前几位的基本在美国养老运营市场上处于一个非常高的份额。举个例子，前十大的运营商拥有房间数将近29万，这个数值相当于美国养老市场60%的份额。说明对于一个运营者的商业逻辑是什么？通过快速的规模化扩张，实现自己在相应的业务领域里边足够的市场份额，以及主要的收入能力和盈利的能力。

前面简单分享一下美国的情况，现在简单介绍一下日本。日本我们可以借鉴什么呢？第一，地缘性客户是养老项目的市场基础，这个不仅是日本，中国也一样。第二，单体规模普遍较小，通过连锁化经营实现规模经济优势。在日本一个养老机构里面有十几张床位都是比较普遍的，一旦上百在日本都算是大项目。但是在中国不是，在中国如果没有见到千张床位，我们不好意思说我们做了一个大的养老项目，这就是中国和日本一个典型的差别。第三，户型，房地产企业可能对这方面比较感兴趣，在日本养老机构里边的户型，单人间最小的户型在15平方米，大家可以想像15平方米是个什么概念。第四，收费模式非常清晰，低入住费的项目更受欢迎。

从商业模式运作来讲，我们可以更多地关注美国，因为他们从商业运作的角度非常成熟。但是从服务和产品的精细化以及创新性来讲，我们可以更多地借鉴日本，因为他们在标准的全过程领域是非常值得我们学习的。

回到保利的养老战略上来，保利“三位一体”，目前政府倡导居家、社区、机构三种模式，保利坚持全产业链培育，打造“三位一体”的中国式养老。我们的产业内核就是居家、社区、机构这三种模式，保利地产在这方面做了一个比较相对完整的布局和孵化。

保利地產是在2010年正式进入到养老地产领域，在2010年拿到第一块养老地产的土地，挂牌之后，2012年这个项目正式入市。当时是拿到规划面积27万平方米，包括老年公寓、护理院等。2012年对保利来讲是非常重要的一年，在这一年我们把投资和运营进行了相对清晰地剥离。这种剥离某种意义上是借鉴了美国的商业模式，我们在2012年真正拥有了自己的品牌，叫和熹会。北京的和熹会老年公寓，有床位400张。这个项目通过不到两年半的时间，实现了90%以上的入住率。我们通过这个项目，正式成为中国养老行业里的一线品牌。也有一些企业在做跟健康有关的，保利就是一家，我们通过健康主题进入养老地产这个领域，对不良资产进行了去化。

2014年，在民政部、全国老龄委、广东省政府的指导下，保利地产承办了首届中国国际老龄产业博览会。

2015年，保利地产健康养老战略走向全国发展的元年。2016年对我们做健康板块的团队来讲是非常重要的一年，因为我们的产品终于进入了保利地产集团全生命居住周期系统。

在长期深入实践中，从项目前期策划，到项目的规划设计，到开发建设，到装修布置，多筹备开业，到平稳运营，已经核心的商业模式设计和专业的运营能力，初步协调健康养老业务体系框架，为未来保利养老业务的快速扩张奠定了基础。

保利在养老模式的探索中总结出几种形态。一是和熹会+内设医务室，二是高端社区德新杨道综合体，三是和熹会+护理院，四是和熹旅居公寓+综合服务配套。此外，还有全龄化社区，依托我们的健康和养老主题，做老龄化社区推广。政府公建民营养老项目，我们除了做保利自己的项目以外，也在承接政府的公建民营企业以及社会上一些优质企业合作项目。

通过以上的探索，保利地产迈出了坚定的第一步，但是要做好中国养老，我们要做的还有很多。

作者系保利健康产业投资有限公司投管部负责人