房产税开征利弊浅析

合肥工业大学商学系 武子云

这些年来，随着我国经济的快速发展的同时，在我国国人对住房的已有观念下，加之房地产企业的不管炒作使得房价居高不下。政府关注到了目前的住房问题，在经过政府多次的宏观调控后房价并未出现明显抑制的情况下，国务院在2010年下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，要求发挥税收对房地产行业的调节作用，财务部研究制定引导个人合理住房消费及个人房产收益的合理调节的税收政策，并逐步推进房产税改革的实行[1]。

对于房产税的开征，民众议论的焦点是房产税开征对目前现有的房价到底会有何种影响；房地产开发商则关注于本次房产税的开征是否会引起房地产行业的下滑从而导致自己利润的减少；地方政府关注于房产税的开征能否很好地增加地方上的财政收入；而中央政府也关注着房产税征收的过程，关心与房产税的改革是否能达到政府对房地产市场的管理预期等。

想要了解房产税开征的实行会对不同的人群造成何种不同的影响，其实就是要研究房产税实施的利处和弊端。可以说研究并明确房产税此次开征的利弊对房地产税改革有着建设性的影响，而房地产税改革作为我国新一轮的税务制度改革的重要组成部分，房产税开征能否顺利进行对我国的税务制度改革的成功与否有着不可忽视的作用。

1 房产税概念及发展

1.1 房产税概念

房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值(即房产的原始价值减去一定合理的比例所得)或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产热度多年来居高不下，作为房地产税中的重要一环——房产税，关乎我们几乎所有人的切实利益。房产税简单来说就是一种对房屋来征收的税，主要是向房屋产权的所有人征收的一种财产税。其实房产税古已有之：在《周礼》中所记得“廛布”其实便是房产税在当时的一种称呼。直至清朝以及中华民国时期的“房捐”也是和现在的房产税具有相似的性质[2]。

1.2 我国房产税近期情况及分析

近几年来，从国务院到财政部，从官方到相关专家，都有透露推进房地产税立法的信号。而在2017年，财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》的文章中头次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施[3]。由此来看，我们可以确定，房产税目前已经不是是否要征收的问题了，而应该是怎么征收和如何征收的一个问题。

有人会说，征收房产税这一类型的税，世界上早已不是一件新的事物，甚至上可以说是世界的一个通例。但是其实我国的房产税是在国际上比较特殊的一种情况，是在土地国有制下对个人的房屋进行征收的财产税，这在国际上是很难找到先例的。因此，我国对房产税的开征提出了三步走战略，即“立法先行、充分授权、分步推进”，这样才能使房产税的开征有平稳的过度，使得房地产税的立法和实施能够坚实的推进。

也正是因此，笔者认为在时间上来说，房产税的开征虽然说一定会到来，但是并不是马上的，毕竟房产税的开征还需要其他方面的众多的技术进行支持，这也需要一定的时间去实现。而在税权的归属上，房产税属于地方政府的地税，这是因为我国的各地区发展不平衡，相应的地方政府更了解当地房地产情况，能够使其在规定的范围内以合适合理的方式来实现当地的房地产税的改革以及房产税的征收。同时这也应该是中央与地方政府之间相互博弈所得到的结果，从而使得地方政府能在土地资源所剩无几的时候能够在房产税上获得新的财政来源以平衡收支。

2 房产税开征的利处及弊端

2.1 房产税开征的积极意义

2.1.1 引导居民理性的住房消费

(1)能够抑制人们对商品房的投资和投机需求。因为很长的一段时间里，房价都是在稳定的上涨，使得群众认为房价不会跌，十分稳定，于是将购置房屋作为了一种投资的方式。而更有的人开始利用机会购买多套房屋后等到价格上涨再出售来获取利益的投机行为。

对个体征收房产税会使得消费者房屋的持有成本增加，所以会使得人们在满足了自身的真实需求后，因为住房成本的增加，进而考虑到再多购置房屋的风险加大，从而抑制其对商品房的投资和投机的需求，甚至抛售自己以前的投资或投机而购买的住房[4]。

(2)促进土地的合理利用。因为我国的土地面积相对于我国的人口来说并不突出，因此在增加了人们持有住房的成本之后能够使购房者更为理性地选择真正需要住房面积的房屋，从而节约了土地面积，促进土地的合理配置[5]。

2.1.2 对于缩小贫富差距有一定的作用

改革开放以来，在经济快速发展的同时，收入分配的不均衡也导致贫富差距越来越大。而住房在我们国家来说是居民财产的一个重要组成部分，而有钱的人在房屋这一方面看来基本都符合“数量多、占地大”的特点。同时因为房产税的区别性征收，对满足基本需求的住房有减免，保障刚需房的同时，而对享受型住房需求的房产税加大征收力度，使得房产税开征后对富人征收的税收相应地会更多，对于缩小贫富差距实现资源的再分配上能起到一定的作用。

2.1.3 短期内会抑制房价

同样地，因为房产税的改革可以减少楼市的非理性行为，使得短期内由于炒作而出现的价格快速上涨的房价得到明显的抑制，能够逐渐压缩房地产市场的空隙，挤出其中的价格水分，从而实现对房价的抑制。

2.1.4 健全我国的税收体系

之前的房产税主要是一种对流通环节的征税，即主要的征收对象是进行交易的买方。而通过本次改革，使得税收所涉及的不仅仅是交易流通的环节，还对财产的保有阶段有了覆盖。通过房产税的改革可以看出，我国加大了对保有环节的重视程度，只有生产交易换环节和财产保有环节均实现合理的征税才是一个更为健全的税收体制。同时由于房产税是属于地方政府的税收范围，房产税的开征还可以增加地方的财政收入，从而平衡财政支出，提高当地公共设施建设水平，有更多的钱去促进经济的发展和城市的建设[6]。

2.2 房产税开征弊端

2.2.1 计税依据主观性强

我国房产税的计税依据主要是房屋余值以及租金收入两种。而房屋余值是房产的原始价值减去一定的比例所得，这样计算有极大的主观判断，同时原始价值是以过去的情况进行判断的，没有充分考虑到时间价值。这样会使得很多人从中获利，不利于社会的公平与公正。我们还需要不断完善计税依据和制度，研究出一套更为合理的房产税的计税规则。

2.2.2 加重了中产阶级的负担

房产税的区别性征收的确能使得对高收入人群和低收入人群的征收情况更为合理，但是且加重了中产阶级的购房负担。中产阶级在提升自身生活水平来增加住房时所承受的压力更重了，这使得人数占多数的中产阶级对住房的需求积极性降低，不符合政府实行房产税改革的初衷。

2.2.3 长期来看对房价的抑制作用不明显

因为作为一种商品来看，房屋的价格取决于人们对住房的需求和房屋的供给水平。在短期内，房产税的开征的确会对房价起到一定程度上的抑制，然而随着我国城市化建设的不断推进，大量的农村人口不断涌入城市，会极大地增加购房的需求，从而刺激房价上涨。即使对于租房来说，由于房屋持有者不在愿意持有多套住房，从而使得租房市场上的供应下降，使得租房的价格上升，同时会刺激更多的原本想要租房的人改变想法加入买房的大军，进一步刺激了房地产市场。所以说从长期来看，房产税对房价的抑制作用并不明显。

3 对于我国房产税开征的建议

3.1 完善征收的原则以及依据

为切实实现调节贫富差距，实现社会资源的再分配，就要建立完善的房产税征收依据，努力完善我们的法律依据，研究设计更为合理的计税方式，降低主观因素的干扰，努力做到社会公平。实行符合我国国情的区别性征收房产税，如使得每户人家的第一套房子税率在一定面积范围内不征收房产税，如果超出一定面积时征收相应部分的房产税。第二套房子的房产税税率高一点，第三套房子的房产税税率再高一点，按照这样的方式不断增加，实现区别性征收。

3.2 完善房产税中的税收优惠政策范围

税收在某些情况下可以采取优惠政策，这是一项利民的很人性化的一种措施，运用好的话能很好地调节收入差距。但是这也给很多投机分子带来了可乘之机。这便要求我们制定一个严密的优惠制度，并加强在税收优惠方面的监督体制，防止有人搭便车，使其他更需要帮助的人反而失去了优惠政策的扶持。同时要确定征收房产税的范围，要考虑到农村人口向城镇转移过程中所产生的大量在农村地区的住房问题。一部分农村人口转变为城镇居民之后，那么其在农村地区的住房是否纳入房产税的征收范围等问题都需要有一个明确的界定范围。

4 结语

总的来说，笔者认为房产税的征收对发展有益，但是目前由于在摸索阶段，仍然存在很多不足，需要不断完善和改进，尽快提高进行房产税改革的对应技术和完善实行机制，相应征收原则和方法要不断改进，产权要明确清晰，范围划定合理，界定清晰。只有这样才能真正实现房产税开征的目标，从而使我国的税收体系更加健全，促进社会的公平公正。由此可知，我国的房产税开征势在必行。

[1] 刘开瑞,闫燕.房产税改革的影响分析及对策建议[J].消费经济,2011(3).

[2] 庞凤喜.税收原理与中国税制[M].北京:中国财政经济出版社,2010.

[3] 房地产税何时收、怎么收、为何收？今天，财政部长这篇文章说清楚了[EB/OL].http://news.sina.com.cn/o/2017-12-20/doc-ifypxmsq8418497.shtml,2017-12-20.

[4] 宋贤荣.关于房产税试点的政策建议[J].开放导报,2014(3).

[5] 施宁.房地产经济对我国经济发展的影响探索[J].魅力中国,2014(9).

[6] 刘箫匀.我国房产税改革若干问题的思考[J].廊坊师范学院学报(社会科学版),2014(2).