看房企如何突破养老地产发展瓶颈

刘佩佩+++王琳

摘要：伴随养老产业黄金时代的来临，中国房地产企业已经加快养老产业的探索，尤其百强企业正在整合外部资源，涌现出众多开发运营模式，迎来行业的新的发展格局。中国地产开发企业除了要借鉴美国REITs公司运营模式外，还应重视不同经营模式的协同，科学把控投资规模和风险水平，从而在稳健发展中找到新的盈利点和实现战略转型升级。

关键词：养老地产；发展背景；开发情况；发展方向

中图分类号：F293.3 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2018）01-0048-54 收稿日期：2017-12-12

近年来，越来越多的房地产企业开展了养老地产的开发，据统计有近半数的百强企业开展了养老地产业务。本文将聚焦房地产企业开展养老地产的背景、运营模式，并对美国成熟的养老地产运营模式进行深入分析，全面剖析养老地产未来的盈利空间以及发展方向，为国内房地产企业发展养老产业提供借鉴和参考。

1养老地产的发展背景

目前，我国养老产业仍处于早期发展阶段，随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求迅速增长；同时，国家对养老产业的政策支持力度持续加大，带动了行业经营方式和服务理念的更新转变，养老产业将迎来新的发展机遇。受政策的大力跟进，以及拿地融资成本上升、利润下滑等因素影响，越来越多的房企加快多元化业务拓展，探索新的利润增长点，加紧布局养老地产（见图1）。

人口抽查调查数据显示，2015年我国60岁以上人口占比达16.2%，连续4年增长，据预测2050年我国60岁以上的人口将达到4.8亿人；且据全国老龄工作委员会预测，到2030年我国养老产业规模有望达到22万亿元，庞大的市场需求成为养老产业发展的巨大引擎。

“十三五”规划提出多层次养老服务体系，为养老行业发展指明方向。2017年2月，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》，指出要建立健全“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”，多层次与多样化的养老服务将明显改善服务质量与合理化服务结构，成为目前养老行业发展的探索方向。2017年10月，中国共产党第十九次全国代表大会在北京胜利召开，报告强调“老有所养、住有所居、弱有所扶”，同时提出“加快老龄事业和产业发展”，将拓展养老产业带到了房地产行业面前。

房地产行业整合趋势明显，行业集中度加速提升，收购并购数量和金额增多，截至2017年10月，已有12家房企销售额超1000亿元，占全国销售额的比重近30%；而且，热点城市的土地获取门槛不断提高，“竞价+竞配建+竞自持+摇号”新型土地出让方式不断提升拿地门槛，对房地产企业的发展提出了新的要求。

2百强房企养老地产开展情况

在政策支持、行业空间巨大以及企业竞争加剧的背景下，百强房企已有近半数开展了养老地产的开发。从房企进入养老产业的经营模式来看，以轻重并举的运营模式为主，按护理老人的等级可分为老年公寓、长者社区以及照料中心。

2.1保利养老：“三位一体”的养老模式，打造全产业链的生态系统

保利于2012年开始全面布局养老产业，提出以全产业链的形式进入健康养老产业，打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。经过五年的实践，保利已在北京、广州、上海等城市落地多个专业养老项目（见图2）。

“三位一体”养老模式全方面覆盖中国式养老需求。居家养老，依托物业公司，建立统一服务标准；社区养老，统一配套标准，将适老产品加入到城市社区；机构养老，统一专业标准，介护医养关怀。

全产业链介入养老领域，全面推动养老业务的发展。首先，整合多方外部资源，全产业链介入养老产业：上游成立保利安平公司强化金融合作与服务，推出国内首支养老基金，助力养老地产金融化；中游成立“和熹会”养老机构，为老人提供专业服务；下游成立和品健康科技有限公司，為养老机构提供适老化空间改造及适老化产品整体配置服务。其次，积极配置各种资源，全方位保障养老的发展，对接医疗资源，保障养老的基础服务；对接培训资源，提高服务质量；建立养老产业研究中心开展研究，以国外先进技术改善国内产品设计和服务，为养老产业整体布局奠定基础。

2.2万科：三大层级养老服务产品，全品类布局打造闭环体系

万科养老起源于2009年，在杭州良渚文化村项目中落地“随园嘉树”养老公寓，标志着万科集团养老业务迈出探索的第一步，在2015年投入运营以来，已有600余位长者入住，成为2016年G20峰会的接待参观点；同时，万科养老从开始的仅服务于自己开发的项目，正向市场化进发。

打造“居家、机构和社区”三大层级的闭环服务体系，引领养老行业服务标准。为满足不同长者客群，万科养老的产品线分为：随园嘉树（活跃长者公寓），主要面向自理型长者；随园护理院（家庭式长者康复护理中心），面向术后康复及失能照护两类长者；随园之家（社区居家养老服务中心），面向社区居家长者，全方位提供不同层级、满足不同需求的全面服务体系。三大产品线的服务相互依托与打通。一方面，随园嘉树和随园护理院的客户存在转化和共生的可能，双方在服务上可进行补位；另一方面，随园护理院拥有三大产品线中最专业的医护服务人才，为随园嘉树和随园之家提供所需的医疗、康复、护理服务；同时，社区居家养老随园之家又能为随园嘉树和随园护理院导入客户，最终三大产品线实现长者客群的全面覆盖和服务生态闭环，满足长者的全面需求。

从邻里式养老服务向中国长者服务转型，形成以长者服务为中心的养老生态圈。首先，利用三大产品线闭环建立网络布局生态。以随园嘉树和随园之家为中心点，随园之家密集式布点，形成随园嘉树、随园护理院和随园之家的组团式网络，三大产品线互补建立全面的长者服务网络，通过客户的转换共生推动布局的生态化发展。其次，建立“随园+”的合作生态平台。打通政府协会、专业医院、养老机构等上下游长者产业链，打造集医养护服务、人才培养、硬件配置、运营管理、资本投资于一体的长者服务生态联盟，为未来的发展提供更多的可能；最后，打造未来可延展的服务生态，加快长者大数据库的建设，建立长者生活、健康数据库，希冀为为政府、企业决策和服务提供依据。endprint

2.3远洋椿萱茂：轻重并举的合作养老模式，从服务出发定义养老标杆

远洋集团于2009年开始拓展养老业务并成立养老业务中心，到2012年正式成立远洋养老运营管理有限公司，并推出高品质养老服务子品牌——“椿萱茂”。椿萱茂以“立足北京，全国布局”为方向，已进驻北京、上海、广州、武汉、成都、苏州、杭州、南京、天津、大连、三亚、海口等城市，这五年间，椿萱茂均采用国际养老服务理念及标准，保证各地长者均享受到高品质的专业服务，成为引领各城市高端养老服务水平的标杆。

从客群定位来看，椿萱茂将客户群体定位为全龄老年群体。椿萱茂将失智照护作为远洋养老整个照护体系中的重点发展方向，与美国领先的养老运营商建立长期的战略合作伙伴关系，以专业化去研究养老服务。

从产品模式看，椿萱茂主要打造老年公寓、长者社区和照料中心三种产品。开始主要采用租赁的轻资产形式，注重养老服务的本质，以养老运营服务能力打造养老品牌，然后将养老服务嵌入社区实现全龄产业链的发展。未来椿萱茂将强调轻重并举的发展方式，分三条产品线进行打造，产品线将进一步丰富：第一，老年公寓，大致规模在8000-20000平方米之间，以服务协助及护理老人为主，远洋·椿萱茂（北京亦庄）、远洋·椿萱茂（北京双桥）等都是该类型；第二，CLRC （ContinuingLivingRetirementCommunity）长者社区，社区规模在2万-20万平方米之间，客群以独立老人和活力老人为主，并提供老人在不同身体阶段的养老服务，北京璞湾长者社区（顺义后沙峪）、上海虹湾长者社区（江桥）将率先采用此种方式；第三，照料中心，主力产品只有800-3000平方米，大部分产品以嵌入或在社区周边开展，服务便捷。

3以海外企业为鉴指明房企养老地产方向

相比中国的养老产业，美国的养老产业自20世纪30年代就已开始发展，因其发展历史长，发展更加成熟，其产业生态完整，融资渠道广，运营模式多样等优势均值得国内房企学习和借鉴。

3.1美国养老产业生态系统完整，融资渠道多

美国养老地产经过多年发展，已经形成了上、中、下游完整的产业生态系统，其生态系统的核心就是通过开发商、投资商与运营商的角色分离来实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。相比美国，目前中国养老地产领域，缺乏明确的角色定位和分工合作，既缺乏长期的投资者，又缺乏专业的运营商，很难在长期的产业开发过程中实现利润增长（见图3）。

3.1.1上游：政府政策补贴、保险对接和REITs提供资金支持，REITs为主流渠道

在美国，养老产业的投资渠道主要包括政府政策补贴，保险提供有效对接和REITs拓宽融资渠道三种形式。政府政策补贴包括以预付款形式提供购房资金补助和提供工程项目房租补贴合同两种形式；保险提供对接就是以通过购买相关人寿保险的形式，将寿险融入到养老社区中，不间断的提供养老资金；房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是通过公开市场汇集多数投资者的资金并发行收益的信托凭证，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的資产证券化产品。除此之外，养老产业还可以通过融资租赁，私募基金和捐赠筹集资金。

3.1.2中游：开发环节外包，运营分类精细而完整

美国养老社区运营环节中，运营模式分类完整而精细。例如，按社区所有权可分为自有养老社区和非自有养老社区，非自有养老社区包括租赁类养老社区和管理类养老社区；按运营商提供的服务来分，养老社区可以分为活跃长者社区（ActiveAdultHousing）、生活自理型社区（IndependentLiving）、生活协助型社区（AssistedLiving）和专业护理型社区（SkilledNursing）。每种模式的社区针对不同的老年人群提供相应的基本服务，老人可以根据自己的需求选择社区模式。各模式养老社区定位的老年群体不同，可以有效防止各模式之间的竞争。老人可以通过衡量自己的医疗护理服务需求程度来选择适合自己的养老社区模式（见图4）。

3.1.3下游：衍生服务注重个人情感关怀

美国在对老年人个人情感关怀方面一直非常关注，衍生服务就是为住进养老社区的老年人提供社交网络、文化教育、运动休闲、旅游娱乐等活动，从而增加老年人的人际交往，丰富他们的闲暇生活，使他们尽可能多的接触社会，从而减少心理上的孤独感。

3.2 REITs为主流融资渠道，运营管理模式多样化

由于REITs具有收益稳定、轻资产、风险低等优势，成为美国养老产业主流融资渠道。目前，美国REITs公司管理运营模式多样化，通过在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间求得风险、收益平衡，既能保持良好的运营，又能实现低谷扩张。

美国养老产业运营商中，以REITs的形式提供资金支持成为主流融资渠道。REITs对养老社区所有权的取得一般通过两种渠道：第一，将募集到的资金直接投资到拿地与开发中，即投资商同时承担了开发商的角色，养老社区也归REITs所有。第二，将募集到的资金直接投资到已建好的养老社区中，通过后期运营取得权益。这种形式的好处是有利于REITs的后期退出，但开发商也无法享有物业升值带来的收益（见图5）。

美国REITs公司主要通过两种方式运营养老社区。净出租模式，即REITs公司将养老社区租赁给运营商，每年收取固定租金费用，运营费用、维护费用等均有租赁方承担，该模式下REITs公司的风险最低，收益最稳定，大部分REITs公司均采用此种运营模式。委托经营模式，即REITs公司将养老社区托管给运营商，运营商每年收取管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取收益，所有经营成本、维护费用等均有REITs公司负担，该模式下，REITs公司虽然获取了租金及收益，但也承担了较大风险。

RIDEA法案与Triple-Net租赁协议为养老产业提供了有利支持。美国完备的支持法案和金融工具也为养老地产提供了有利支持，比较重要的是2007年颁布的RIDEA法案（REITInvestment&DiversificationEmpowermentACT）和利于租赁托管的Triple-Net租赁协议。

RIDEA法案规定，REITs公司可以将旗下物业租赁给自己的子公司来运营，只要该子公司能够找到一个有相应运营资质的独立运营商来负责专业的运营管理。RIDEA法案允许REITs公司以多种模式运营，平衡利益与风险，从政策上利好养老地产投资与运营。Triple-Net租赁协议是指承租人除了支付租金，还要支付包括房地产税、地产保险和其他维护费用这三项费用。相比普通租赁协议，该种租赁协议中的租金更低，通常协议期为10到15年。租赁方一般采用此种租赁方式以获得长期而稳定的收益。endprint