年轻人买房的战略问题

周泽海

本文主要是给那些希望在一二线大城市买房，但家里实力有限没法一步到位的年轻朋友们的买房战略，作为笔者个人的思考，面对高企的房价和跑不过房价的工资，如何才能买房。先假设几个前提，1、长期来看，房价随着货币增发是上涨的。这篇文章不是讨论房价涨跌的问题的，所以本文将假设我国大城市房价还未到美日的泡沫破裂期，长期来看依旧随着货币增发将缓慢上涨。

操作者买房的主要目的是用于居住或结婚，非投资，非极度厌恶房产。

操作者需要持续工作，并且有比较长的时间。

中国大城市的房价高吗？高，但房子确确实实有交易量。说明有人在买这种价位的房子。他们是怎么买得起房的？这里还有一个概念叫换房链，举个例子，例子中数字不是很精确，但足以说明问题，十年前厦门一套单身公寓大约25万，一个当时的年轻人努力工作，拼命往上升，攒了5万元，贷款20万买了下来，过了五年，这个年轻人已经在这套小单身公寓里面成了家，随着女儿的出生，他想要开始换房，计划把房子换成两室一厅。这套单身公寓经过几年的涨价已经到了80万，于是他把单身公寓卖了还了房贷，卖房剩下的61万贷款139万买了一套价值200万的房子，又过了五年，这套房子涨到了400万，夫妻有打算生二胎的计划，女儿也到了上小学的年纪，本着不让孩子输在起跑线上的观念，所以他们想换一个带好点学区的三房，于是他们卖掉了手上的房子还了房贷剩下270万，贷款230万买了一套价值500万的房子。这样他们就买到了价值500万的房子。

这就是换房链，我们看到，这个年轻的家庭实际在房子里投入的钱是60万左右，按现在的房价确实只够买一个大点的厕所加半个厨房，但他不断换房的过程中却因合理利用杠杆在房价的持續上涨情况下，使他能在十年内拥有500万的房产和270万的净资产。

要达成这样的换房链有几个重要的前提。

稳定的工作加省钱稳定还月供。在这个例子中，我们看到，随着贷款额度的上升，每月要还的月供也是水涨船高，我们需要有稳定的工作才能稳定地还我们的月供，此外，我们看到如果100万的贷款还30年加上利息基要还200万，可能有些读者朋友会觉得背上这么沉重的房贷就变成了房奴，背房贷苦，但人都要有一个地方住，租房，买房都可以解决这个问题，房租和月供每月都是一笔钱，房租是消费，是对自己居住的消费，月供是每个月把自己的资产从银行赎回一点点，是实打实地在一点点往自己的资产里面注资。

房价稳定，缓慢上涨。房价上涨时可以通过买房，负债，做空货币的购买力，以此对抗通胀。当人们买房时候，其实人们买的不仅仅是房子，同时人们也购买了债务，什么叫买债务，举个例子，目前房价100万，我出30的首付，贷款70万，利息5个点，为了简化计算，假设第一年不用还月供，那么我的资产就是100万的房子，我的负债就是70万的负债。但当我们处在一个房价上涨的环境中的时候，比方说这一年，货币一年贬值10%第二年我的财产状况是110万的房产和73.5万的负债，但此时虽然我的负债数值因为利息缘故看起来多了3，5万元，但因货币贬值了10%，所以我要还的实际负债变少了，这个就是用购买债务来对抗通胀的方法。你也可以理解为做空货币购买力。当房价上涨，货币贬值时，大家都想通过买房，使得自己向银行借一堆钱，然后等钱不值钱了扔一堆贬值的货币给银行。但当房价下跌了，通货膨胀停止了，我无法通过通货膨胀来帮我还债务，相反我会发现个人背债非常痛苦，所以我会放弃我的下一步换房计划，现在目前的房子里住着，我的换房链就断了。

实操层面

开源节流，省钱攒钱进入换房链的第一桶金。我们做任何事都是有门槛的，上大学要高考，做公务员要公考，找工作要面试笔试，即便炒股也要去开户并存入1000元的资金。同样，买房也是要有门槛的。只有够得着门槛的人才有资格去谈论今后的打算。

拆分房屋的居住属性与资产属性，在中国古代，一块土地是由两个部分组成的，称之为田骨和田皮，用经济学的词汇，你可以将田骨理解为这块田的所有权，将田皮理解为这块田的使用权（耕作）。地主是通过各种手段进行土地兼并，最终拥有大量田骨的人。而佃农是向地主缴纳地租而拥有田皮的人。同样，我们的房产也可以将其居住属性与资产属性拆分。意思就是买了房并不意味着自己一定要住进去，我要买在这里和我要住在这里是两个问题。我们将居住属性与资产属性拆分开来，我们可以将自己的房子租出去，再租一套房子进来。打个比方，一个年轻人在市中心上班，但是他买不起市中心的房子，他攒的第一笔钱只能去买偏的房子来过度，但通勤时间来回需要四个小时，非常痛苦，这制约了他的职业发展，并且也让他在买房之前对郊区的房子望而却步。但如果我们有拆分房屋的居住属性与资产属性的思维，我们完全可以将郊区的房子租出去，然后再租一套离自己上班近的房子进来，又当地主又当佃户。但是有人可能会说了，我房子租出去，要挂中介，东西坏了还要花钱修，还要交中介费。我自己租房住担心房东卖房赶人，担心房东涨房租等等，烦心事一堆。但如果找靠谱的长租公寓合作可以部分缓解这些问题。

参考文献：

[1]田傲云.房价高位下年轻人该何去何从？[J].城市开发，2018（04）：48-49.

[2]吴知逢.年轻人靠自己买房有多难[J].浙江经济，2012（18）：60.