房地产财务成本管理问题及对策

席代政

摘要：在国内国民经济发展中，房地产产业作为一项基础产业，在促进我国国民经济发展发挥着不可取代的作用。房地产业具有资金需求量大、开发时间长的特征，也正是因为如此，使房地产越发依赖信贷与资本市场。但房地产企业在实际发展中财务成本管理问题多见，严重阻碍着房地产行业稳步向前发展。基于此，文章分析了房地产财务成本管理问题，并提出了相应的对策，提高了企业的经济效益，以供借鉴。

关键词：房地产；财务成本管理；财务成本体系

当前，房屋建筑俨然成为了推动我国经济发展的支柱，因为当前房地产行业快速发展，房屋价格居高不下，政府部门出台很多措施降低房屋成交价格，大大降低了房地产企业经济利润空间，也一定程度上冲击了房地产经济。也正是因为房地产企业面临着很大的经济利润空间，因此必须要做好财务成本管理，从根本上做好合理分配资金，以便创造更大的社会效益与经济效益。

一、概述企业财务成本内涵

财务成本就是企业在生产经营中，综合管理企业成本与费用的模式，以多种方法合理管理，主要经济包括前期规划、后期预算、控制审计监督、分析总结等，其目的是节省财务成本，从而提高企业发展能力。从活动特点上而言，财务管理包括预算、计划以及控制等等经济活动，这些经济活动互相影响，形成了完善的体系，唯有对财务成本内涵深入分析，才能更好地开展财务预测，进而形成有效的、健全的成本管理体系，为企业扩大与提高效益奠定坚实基础。

二、房地产企业进行财务成本管理的必要性

在社会经济快速发展下，城市化进程也得以加快，这为房地产企业发展带来了前所未有的机遇，房地产市场越发规范化，这就使房地产企业在竞争越发激烈的市场中注重自身经济效益的提高，而要想达到这一点，就需要在企业经营与管理中注重成本支出，最大程度上做好财务成本管理工作。另外，在运营中，房地产企业投资多、回收时间长，受到市场影响后，在高风险发展下，想要实现更好的发展，势必要倍加重视财务成本管理。

三、房地产财务成本管理现状

（一）对财务成本管理不重视，财务工作开展中问题多

长久以来，我国房地产企业管理者并没有意识到财务成本管理的重要性，对其并不重视。通过调查发现，房地产企业的财务成本管理工作通常是以设计阶段为主，但相關人员却没有落实成本管理与工作，还有很多人员认为财务成本管理主要内容就是建筑施工中使用的机械设备、建筑原材料，而忽视了财务成本管理其他方面的内容。从这一点上可以看出，房地产企业领导者与财务管理人员对财务成本管理认识的不足导致财务管理成本工作难以顺利开展。

（二）缺乏有效管理建筑工程预算与结算，影响了房地产企业资金的安全性

工程的预结算是财务成本管理中最重要的内容。而在这方面上，房地产企业还存在很多问题。比如：对建筑工程更新预结算定额速度过慢，而以前的核算方法难以保证预算工作准确性与真实性，传统的、滞后的计算方式对建筑工程效率与速率有着很大的影响；再如：各施工单位之间缺乏及时交流，难以形成统一的、合理的管理，工程管理全面性不足，大幅度加强预算结算资金，给房地产企业资金的安全带来了很大的影响。

（三）制定目标与流程缺乏合理性，导致成本控制制度难以落实

1. 制定目标缺乏合理性。房地产财务成本控制制定的目标应该以企业所有员工参与管理为主。但很多企业管理者在制定成本管理目标并未依靠施工人员、管理者，目标缺乏可行性、科学性。同时，在制定财务成本管理目标中也并未进行项目分级工作，即便分级也缺乏有效性，造成难以层层落实成本预算目标工作。目标预算计划与行动相背离，难以以监测和目标管理为手段来实现有效协调成本管理目标与现实管理，这大大影响着成本管理内容的健全，也为工程建设任务的完成带来了不良影响。

2. 制定流程程序缺乏科学性。从开发建筑项目进度上来讲，应删减工程流程，保证工程控制的合理与规范。很多房地产企业在开发建筑项目中，缺乏规范性，流程程序化水平不高，这些都影响着节省成本、能源节约。很多企业以成本管理制度落实为主，但缺乏约束性，也并未构建具体的、可行的成本互控体系，这很大程度上影响着有效落实成本管理工作。在成本控制上并未实现各大部门间相互监督，成本管理体系不完善，难以将成本控制工作落实好，在控制成本统筹上缺乏合理，部门沟通交流有待于提高。

（四）缺乏健全的财务成本管理体系，财务管理方法过于滞后

对于当前国内房地产企业管理体系来讲，很多房地产企业的管理体系都处于不完善阶段，企业战略目标与管理制度不相符，影响着顺利推行房地产企业财务成本管理。我们需要看到，很多房地产企业构建了十分健全的财务管理制度，但在落实制度上，却出现了很多问题，导致制度形如虚设。同时，在房地产企业中职责不明、权责不清、奖惩机制不完善这些都会影响着财务管理人员工作积极性，进而直接影响财务成本管理工作。同时，房地产企业财务成本管理方法缺乏创新性，仍然以传统方法为主，造成企业财务成本管理水平低。

四、解决房地产财务成本管理问题的对策

（一）加强财务成本控制，规避好发展风险

在建设项目资金中，房地产企业需要以资金成本与税务成本为主来提高财务管理水平。财务管理人员需要结合可行性报告、现金流量来针对性分析各项资料，具体分析资金投放明细，注重分析资金投资收益。结合资金的有效控制，实现合理控制建筑工程整体规划。同时，大大强化使用资金效率，降低使用资金的成本。结合税务成本，在了解与研究一系列税务法规下，加强各大税务部门之间协调、交流。结合项目成本合理筹划税收，并降低税率、规避好风险，真正达到节税的预期目标。

（二）完善管理成本控制，确保工程流程合理性

房地产企业应结合成本增加收益降低来实现成本控制管理。通过加强管理施工建设项目过程与流程，加大监控设计与开发费用，在强化效率基础上减少施工成本。要以成本核算与开发实现制度控制，在管理中注重创新，提高管理力度，以精细化管理为主，大大提高资金使用率，在强化项目成本核算合理性、精确性的基础上，强化成本控制决策的合理性，从多方面上加强房地产企业经济利润。在房地产企业成本管控中，工程成本作为一项特别关键的内容，结合建设与配套成本来针对性管理和控制工程成本。在对分级企业成本经济测算下，实现合理化成本管理，并制定具体的成本控制体系，并保证体系的合理性。在细化控制指标下，将其落实到具体流程中，实现有效指导工程进度。在施工中，要总结工程流程不完善之处，有针对性地去完善，以制度管理方式，将具体责任落实到个人身上，一旦出现了问题就找相应的负责人，实现权责明确，节省不必要的支出。

（三）加强完善财务成本体系，掌握好收支情况

构建完善的房地产企业财务成本管理体系，通常需要一个强大的资金管理体系，其对于提高财务成本管理质量发挥着举足轻重的作用。比如：在房地产企业预算管理资金中，财务人员需要对企业中收入与支出情况全面掌握，要做到第一时间内核对每日现金流量，还需要将日常财务管理工作有机结合年度财务管理工作。在科学技术的快速发展下，房地产企业财务管理也要融入信息及时，借助财务核算体系，构建一个与本企业发展实际情况相符的资金管理体系，以此来实现全程预警管理房地产企业财务成本。

（四）完善相应的监督制度，加强监督预算成本

在开发和建设房地产企业中，应认真对待核算对象，通过反复核对，构建完善的监督体系，在掌握实权下，还需要有较高的执行能力。在开发房地产项目中做好预算核算成本，加强监督工程预算的成本，并明细工程后期的决算，这些环节都是财务成本管理中非常重要的内容。同时，结合制定的工作目标与制度来经常监管财务工作，以抽查的方式结合内部监督与外部监督工作，将监督工作真正落实到工作中，保证财务成本数据与账目明细的有效性、真实性。

五、结语

综上所述，在社会经济快速发展下，大大推动了房地产行业经济发展，房地产企业竞争越发激烈，在这样的现状下，房地产企业必须要高度重视财务成本管理，特别是要加大财务成本管理力度，在壮大房地产企业发展规模的基础上，也要为推动房地产企业稳步向前发展提供有力的条件。

参考文献：

[1]胡玲玲.房地产财务动态管理方式研究[J].财会学习，2016（22）.

[2]马嬛.浅析房地产财务动态管理模式[J].现代商业，2013（03）.

（作者单位：宜昌市夷陵区城市建设项目办公室）