浅析房地产开发企业全面预算的现状与优化

唐敏

摘 要 房地产开发企业由于项目周期长、复杂的成本控制环节以及较长的资金占用等行业独有的财务管理特性给全面预算管理工作提出了更高的要求。在当前激烈的市场竞争环境之下，房地产开发企业只有通过合理科学的构建全面预算管理体系，高质高地分配有限资金资源并加以最大化地利用，才能切实为企业带来更高的市场竞争力与经济效益。全面预算作为现代化的管理措施，也需要得到房地产开发企业的重视，积极充分地利用，为企业的可持续发展提供坚实的保障。

关键词 房地产开发企业 全面预算 财务管理

一、全面预算的内涵及在房地产企业中的应用

全面预算管理是一个从市场预测开始，通过预算编制和执行管控，到绩效考评的完整的管控流程，它以实现企业战略为目标，由全员经营协作，包括企业一切生产经营活动以及每项活动的全过程。全面预算管理的理念是均衡发展，促使企业保持其可持续性。全面预算一般编制资本预算、业务预算、财务预算三类。而房地产开发企业的预算除常规预算外，还有项目整体预算、进度预算、开工计划、竣工计划、在建拟建项目等具有行业特性的预算。

工程项目作为房地产企业的主营核心，由于工作内容复杂、涉及资金规模巨大、开发周期长等特点，在全面预算管理方面进行了广泛的探索和实践，当前房地产企业逐步形成“以项目成本控制为核心，现金流量控制为重点”的具有地产行业特色的全面预算模式。

二、我国房地产企业全面预算管理的发展现状

（一）市场预测不充分导致资源错配

一般来说，房地产开发企业全面预算管理应该以市场预测为前提，考虑企业的现实状况，制度战略目标规划，由于部分企业缺乏全面预算的认识与经验，导致全面预算编制脱离现实，这不但使预算工作无法达到预期效果，还妨碍了企业整体的规划与目标实现，严重的将使项目工程停滞、企业资金链断裂，危及企业在行业市场中的存亡。

（二）系统性差的预算模式造成房地产企业预算管理混乱

近年来，房地产开发企业成为我国经济发展的支柱产业，但企业内部滞后的管理控制体系建设却与企业在外部环境中快速扩张形成鲜明的对比，已经无法适应企业在房地产开发行业与当前经济形势下发展的需要。尤其是面对项目多、业务属性复杂的行业特性，当前的预算管理体系无法充分发挥对资源资产分配与利用应有的监督、控制职能，极大地制约了企业的扩张与长期发展。

（三）缺乏以全面预算为核心的绩效考评体系

由于部分房地产开发企业有预算执行但没有总结分析，绩效兑现与考核指标联动性差，与此同时信息收集困难，考核的指标单一，评价标准与考核流程还有待梳理。以上种种现状均影响了全面预算管理工作职能的全面发挥。

三、全面预算在房地产项目管理中的完善建议

（一）重点做好市场预测和战略定位

要让预算真正成为房地产开发类企业利用资源获得最佳生产率和获利能力的一种方法，首先要做好市场预测，房地产开发类企业受国家政策和金融市场影响很大，根据市场和政策情况确定企业的发展战略，以此确定开发方向、项目储备规模和开发规模。对具体的开发项目要做好项目定位，根据定位确定项目的开发周期和开发物业的品质档次，以此安排各项资源的投入规模和节奏。各部门的预算以服务项目管理为主，项目管理以营销计划为中心，营销计划以控制投资回报和现金流为目标，以此保证企业投入资源的使有与项目开发目标驱同，发挥出预算配置资源的作用。

（二）配合公司战略设计合适的预算模式

适合公司战略的全面预算模式能有效提高预算管理的执行水平与质量，对于提高项目管理的执行力度有着积极的促进作用。房地产类企业要根据形势，对企业战略进行滚动的调整，通过编制年度预算将调整后的战略具体落实，预算框架应包含2～3年的发展规划、年度财务预算和近12个月的融资计划。从项目管理层面来看，全面预算应以项目整体预算为主体，重点控制项目的开发节奏和设定成本控制标准线，然后按计划分解到各年度，形成年度经营预算，在整个开发期内，滚动地用实际完成数替换已完成年度预算数，动态反映项目预算执行情况及剩余任务。年度工作以营销工作为龙头，以尽早达到销售条件，实现现金流转正和投资收益目标为重要工作节点，倒推各项工作安排，按计划推进工程进度。过程中管控重点是工程进度，具体以合同控制和现金流控制为主要措施。项目结束后，要作好项目投资总结分析，形成或优化指导性标准，提升管理效率。

（三）构建相适应的绩效考评与激励机制

企业应以全面预算管理的充分执行为中心的前提下兼顾全方位的管理需求，积极借鉴与引入平衡记分卡式的绩效体系设计理念，从企业内部流程、财务管理、员工配合与执行以及效果反馈4个层面开展搭建绩效考评体系。同时，实施适合公司环境的激励机制，激发员工的热情和潜能，促进绩效管理落地执行。

四、结语

房地产开发企业的全面预算管理是一项复杂、涉及面广、专业程度较高的系统工程，能切实有效地提高企业资金、资产运作效率，促进经济效益的提升，对于房地产开发企业来说是一项具有重大意义的管理措施。因此，企业要认清自身的经营现状与中长期发展规划，设立具备可操作性的全面预算管理系统，对现有的企业资源进行持續的整合与优化配置，全面提高企业预算工作的有效性与合理性。

（作者单位为广西悦桂田园文化旅游投资有限责任公司）

参考文献

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[3] 秦琪.基于战略导向的D房地产公司全面预算管理研究[D].苏州大学，2017.