住房资本化泡沫理论与实践问题研究

单克强

（中国建设银行江西省分行 江西南昌 330006）

一、对住房资本化泡沫的理论辨析

资本泡沫生成、膨胀、破裂的周期循环能够在相当长时间内维持自循环系统（吴青等，2014），并在周期循环过程中受金融资源的约束。在泡沫膨胀过程中金融风险不断积累，往往在局部领域或更大系统扭曲资源配置，积累起来的金融风险可能以泡沫破裂形式暴力释放，引起风险损失和风险传递。资本泡沫循环时间越长泡沫风险越大，泡沫破裂标志着一个泡沫循环的结束，不允许泡沫破裂将酝酿巨大危机的超级泡沫。

（一）从房价泡沫概念细分认识住房资本化泡沫

价格泡沫是指不能被基本面因素所解释的价格部分，是由不符合经济现实的买卖行为导致的价格高估，源于人性的无知、贪婪与恐惧（陈道富，2017）。价格泡沫可以分为理性泡沫与非理性泡沫：理性泡沫具有系统且科学的理论基础，并且对价格泡沫形成机理有着合理的解释；非理性泡沫是指交易行为出于个性心理和羊群效应，与预期相关联的过度投机行为、幼稚投机者交易行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能导致非理性价格泡沫，如果市场存在正反馈的价格形成机制，将对非理性的价格泡沫产生推波助澜的作用。对房价泡沫及金融风险问题进行研究的前提是对概念进行细分，厘清资产价格泡沫、资本价格泡沫、资本化价格泡沫（简称资本化泡沫）的概念及其差别。当前资产价格泡沫是描述价格泡沫的唯一概念和统称，资产包括了生产资料的资本和消费资料的消费品，由于一般消费品对创造价值并不能发生直接作用，消费品定价只能根据供求变化围绕价值波动，而资本作为创造劳动价值的生产要素，其定价由于劳动价值增长性可能产生价格泡沫，所以在概念上资产价格泡沫应该称为资本价格泡沫才更合理，而资产价格泡沫的概念掩盖了价格泡沫是资本掠夺劳动价值工具的本质。消费资料在资本化以后也会产生价格泡沫，比如作为生活必需品的住房和消遣品的艺术品，在资本化以后被普遍作为金融投资品，甚至会产生很严重的价格泡沫。

房地产价格泡沫是典型的资产价格泡沫，房地产包括居民住房、工业用房和商业用房。工业和商业用房是生产资料，符合资本的定义；而居民住房是必需的生活资料，属于消费品。非资本性是居民住房与工业和商业用房的本质区别，但居民住房能够被赋予投资和金融属性进行资本化。针对房地产资产泡沫进行细化提出住房资本化泡沫的新概念，是把住房从房地产概念中析离出来，对住房资本化泡沫与房地产泡沫在理论上进行切割，要表达的是住房不是资本品而是耐用消费品，住房只有在杠杆融资的资本化以后才会产生价格泡沫（单克强，2018）。未资本化的住房即使存在严重的供不应求，房价大幅上涨也不会产生价格泡沫，因为商品供求价值规律告诉我们，房价上涨会降低居民购买力抑制住房需求，同时拉动住房建设和扩大住房供给，除非故意破坏市场化机制对住房垄断供给，否则住房供求将在价值回归中达到新的平衡。由于资本化是住房产生价格泡沫的前提，金融化是住房资本化泡沫膨胀的推手，因此要控制杠杆融资以保房价泡沫轻微和可控。

（二）住房资本化泡沫的膨胀与破裂及其特征分析

1.住房资本化泡沫膨胀以资本逻辑积累金融风险。泡沫膨胀的资本逻辑改变住房供求关系生态。2015年国家推进房地产去库存化解风险，住房供应量包括库存量和投资者套现出货，但资本逻辑是以房价上涨去库存而不是降价促销，以房价上涨刺激投资需求扩大，投资者囤房观望减少二手房供应，房价泡沫膨胀加大住房供求矛盾，导致住房去库存在资本逻辑下反转为风险进一步积累。一是住房资本化泡沫膨胀是金融资源流入的过程。资本泡沫不具有经济内部蕴藏的必然动力学特性，房价泡沫膨胀是受金融资源流入外力因素的刺激，但当泡沫增大到一定程度时，可能会出现自发地价格回调甚至是价格暴跌，这是由于资本对市场具有特别灵敏的嗅觉，按照资本回报最大化的逻辑兑现资本暴利规避金融风险，因此资本既敢于推高泡沫追逐风险回报，又敬畏经济规律规避金融风险。二是住房资本化泡沫具有不稳定特性。泡沫房价是由住房投资需求来支撑的，当政策干预有能力保持房价稳定时，投资者将选择获利离场，住房资本化泡沫定价逻辑是不可能保持稳定的（单克强，2010）。我国还存在货币供应量高增长，以及住房市场价格形成机制缺少负反馈因素，对房价泡沫膨胀缺乏约束，住房资本化泡沫可能不断膨胀直到破裂。三是住房资本化泡沫替代通货膨胀是伪命题。资本泡沫在一手市场吸纳资金能力反映在投资期间，当投资完成资本流出，一轮资金循环就结束；资本泡沫在二手市场吸纳资金能力反映在交易期间的，当交易完成就意味着一轮资金循环的结束，资金循环的资金流入与资金流出是完全相等的，资本泡沫并不存在吸纳资金的永久资金池，但资本泡沫膨胀时期在客观上发生投资扩张和交易扩大。资本泡沫反映的是金融风险而不是真实的金融资源，在动力学逻辑上资本泡沫没有对中央银行货币放水的吸收能力，实践中资本泡沫破裂导致了大宗商品价格下跌和通货紧缩，日本野村证券辜朝明表达为资产价格暴跌造成企业负债超过资产，迫使企业运营从利润最大化模式转为负债最小化模式，最终导致经济体陷入资产负债表衰退。

2.住房资本化泡沫破裂以暴力方式释放金融风险。为什么资本泡沫通常以泡沫破裂的方式而不是逐渐消化泡沫释放金融风险呢？这是因为资本泡沫原本是虚拟金融资源，其实质是金融风险，资本对金融泡沫风险既有喜好又有警惕性，表现为对泡沫膨胀的贪婪和对泡沫破裂的恐慌。住房资本化泡沫破裂有利于清除泡沫对实体经济挤压，有效降低全社会潜在的金融风险；但泡沫破裂以暴力方式释放金融风险可能由于控制能力不足导致风险从金融领域向外扩散。一方面，资本泡沫破裂的突发性会让大量资本来不及出逃被套牢，如果寄托资本泡沫逐渐消化，迁就资本对泡沫膨胀的控制，由于资本的贪婪秉性和对风险的喜好，没有风险损失顾虑的资本最有可能将泡沫推向极端。当住房资本化泡沫走向极端的顶峰时，资本并不会在高岗上为房价泡沫站岗，资本喜好风险的特点可以推高泡沫也可以刺破泡沫，资本在获取暴利后必将兑现离场，当听到房价只涨不跌的欢呼时正是资本出逃的时候。另一方面，资本泡沫破裂也容易导致风险传递，资本泡沫破裂释放的金融风险由银行传递到经营企业，即银行本身要承担因资本泡沫破裂而引发的风险损失，还要对泡沫破裂造成风险损失的企业进行债务追偿，导致在资本泡沫破裂中发生风险损失的企业破产倒闭。风险传递的主动权掌握在政府和银行的手上，中国特色社会主义制度优越性就在于控制风险传递的能力，能够分别对僵尸企业进行债务清理与对优良企业给予金融支持。

3.住房资本化泡沫破裂的风险可控且利大于弊。从西方经济体住房资本化泡沫破灭的实践看，泡沫破裂时期往往伴随着金融危机和经济危机，如日本上世纪90年代房地产泡沫破裂以及美国次贷危机的爆发都留下了严重的后遗症。但金融危机的爆发是因为金融体系已经存在严重问题，是金融体系暴力自我化解金融风险的行为。金融危机的危害性来自金融体系内在的巨大风险，危害严重性主要由金融风险程度本身决定。金融危机会产生较大的风险损失而且可能扩散风险，所以需要认真对待，妥善处置化解金融危机的矛盾，防止泡沫风险向实体经济传导，减少金融体系风险损失。首先，住房资本化泡沫破裂的风险可控。社会主义制度优越性就在于处置危机的能力，对企业、银行、监管机构有更好的控制力，对宏观调控政策有更强的执行力。其次，住房资本化泡沫破裂利大于弊。泡沫破裂会立即导致风险损失和风险外溢，一般视泡沫破裂为洪水猛兽而对利大于弊难以接受，但权衡资本泡沫与泡沫破裂的危害性，泡沫破裂利大于弊就完全合乎逻辑，因为住房价值回归惠及实体经济和劳动创造性，而泡沫风险释放可能避免了以后发生系统性金融危机。而且泡沫危害具有长期性而泡沫破裂风险只是一瞬间，前者对劳动创造力伤害严重，后者则孕育着新生和机会。第三，维护人民币信用的重要性远高于资本泡沫破裂的风险。泡沫破裂对中国经济只可能是一时困难而不是灾难，而货币对内大幅贬值和对外汇率崩溃，将引致恶性通货膨胀并引发信用危机。

（三）对住房资本化泡沫破裂与金融危机及其相互关系的分析

1.住房资本化泡沫破裂由经济发展内在风险和规律决定。泡沫房价下跌是价值规律在发生作用，与泡沫破裂并不存在因果关系，资本泡沫破裂是由于泡沫风险巨大，经济规律保护性要求释放泡沫风险，市场优化选择高效率的泡沫破裂来释放风险。住房资本化泡沫是否破裂主要体现价值规律的市场力量。一方面从泡沫形成过程来看，如果一个商品价格严重高估就应当出现价值回归，这是经济学价值规律的基本常识，泡沫房价远离成本就有下跌的压力。金融风险不断积累扩大蕴育着金融危机，巨大的金融风险压力需要找到释放的渠道。一种风险释放方式是低效率的逐渐释放，这种泡沫长期化对劳动创造和经济发展产生严重抑制，在当今信息科技日新月异的时代带来了很高的机会成本，使得在同一起跑线的新技术和新兴产业失去领先的机会。另一种风险释放的方式是高效率的泡沫破裂，市场是最讲效率也是最明智的，当然会自动选择高效率的泡沫破裂来释放金融风险，但我们要做的是对泡沫破裂在短期内释放的风险及损失进行控制，防止风险向实体经济传递。这里需要指出的是，资本泡沫本身积累风险是一定量的，即泡沫长期化造成的风险损失与泡沫破裂的风险损失是相等的，好比资本泡沫破裂风险损失由一年分期到多年来承担，但资本泡沫长期化使劳动创造、科技创新付出巨大代价并错失领先机会。另一方面从利益归属角度看，资本通过泡沫膨胀获得的暴利正常逻辑下是由资本投机者自己买单，让资本泡沫破裂就是由资本投机冒险者自担风险。20世纪90年代日本就是对资本泡沫泛滥选择了主动刺破，中国特色社会主义市场经济当然不能以通货膨胀来呵护资本泡沫，不应当由全体劳动者为资本泡沫风险来买单，否则当投机资本在资本泡沫中套现获取暴利的时候，必将是下一轮更大资本泡沫的开始。

2.住房资本化泡沫破裂与金融危机无必然的因果关系。金融危机的根源是金融体系存在巨大的风险积累，即金融杠杆率过高和资本泡沫过大。金融危机表现为资本价格大幅下跌、金融机构倒闭或濒临倒闭等。由于资本的流动性和国际性非常强，金融危机的导火索可以是任何国家的金融产品、市场和机构（丁大卫，2010）。资本泡沫破裂是金融危机的一种先行表现形式，应该是金融风险和危机导致资本泡沫破裂，而不是泡沫破裂导致金融危机。要正确认识住房资本化泡沫与住房资本化泡沫破裂的逻辑。住房资本化泡沫对社会经济具有严重的危害性，这是因为住房资本化泡沫严重扭曲劳动价值和财富的分配，会对劳动积极性和创造性造成极大的破坏。而住房资本化泡沫破裂是市场在价值规律下纠正泡沫房价回归本来价值，是对资本掠夺剩余价值的积极纠错行为。只有在高金融杠杆下严重的资本泡沫才可能伴随着金融危机，住房资本化泡沫破裂只有与金融危机叠加后失控才可能是弊大于利。金融危机的前提条件是资本与劳动的固有矛盾激化，在社会主义市场经济中不存在发生金融危机的固有矛盾，唯有住房资本化泡沫本身才是金融风险和社会矛盾的集中体现。清除住房资本化泡沫就是清除了金融风险积累的隐患，即使因泡沫破裂导致银行不良资产上升，但更多的是产生对僵尸企业市场出清而不是对实体经济的危害。泡沫破裂对中国特色市场经济仅仅只是启动免疫力而已，就好比对严重生病的经济体进行自我治疗和康复的过程，并不一定会发生类似资本主义制度下的金融危机。当然，我们也应当正视当前住房资本化泡沫积累时间比较长、风险比较大，要警惕住房资本化泡沫破裂伴随着发生金融危机。与住房资本化泡沫紧密相关的实体经济、金融业和高位接盘的住房消费者已经陷入了泡沫风险之中，他们承担泡沫风险损失只是时间问题，住房资本化泡沫破裂可以说是对风险损失的固定，广大劳动者在房价泡沫中的风险损失不再扩大。

3.住房资本化泡沫不能破裂是资本逻辑的极端观点。资本泡沫具有周期循环的特征，不让泡沫破裂必将使其不断膨胀成为超级泡沫。住房资本化泡沫不能破裂是基于资本暴利的逻辑，即是以资本主导市场获取暴利为根本，劳动创造的价值由资本来分配才有效率，一切社会自然资源为资本暴利服务才是合理利用，把以经济效益为中心等同于以资本效益为中心维护资本暴利，把提高经济效益等同于资本绝对主导财富分配榨取剩余价值，与资本逻辑不一致就认为违反经济规律和市场规则，不断挑战劳动价值分配权和劳动者生存权的底线。但资本暴利的逻辑也要服从高回报对应高风险的规律，资本暴利是建立在高金融杠杆和资本泡沫膨胀的基础上，金融杠杆推动住房资本化泡沫不断累积金融风险，泡沫膨胀过度吸纳金融资源导致实体经济资金短缺，当住房资本化泡沫膨胀和债务杠杆上升到极限，必将迎来资本价格崩溃的时刻，即资本泡沫将金融资源耗尽的“明斯基时刻”（Minsky Moment）。要纠正违背经济规律的泡沫不能够破裂的观点。第一种声音是住房资本化泡沫破裂的代价很高。泡沫不断膨胀已经堆积了巨大的资本获利盘，“是泡沫就会破裂”符合资本冒险的自担风险逻辑，不允许泡沫破裂就是要让资本获利盘继续做大兑现，住房资本化泡沫已经存在巨大获利或代价，但全部由劳动者承担不公平也不合理。第二种声音是住房资本化泡沫破裂会引发恶性通货膨胀。资本泡沫反映的是资本价格高估的虚拟价值，没有吸纳货币的真实能力，超发货币才是导致通货膨胀唯一动力，而在实践中正是通过货币超发呵护资本泡沫。第三种声音是住房资本化泡沫现在不能破。但需要注意的是，我们在早期住房资本化泡沫比较轻微的时候听到的也是泡沫不能破裂的观点，资本泡沫不能破裂只会越积累越大，这是由资本追逐风险收益逻辑和泡沫不稳定性质所决定的规律。

二、对住房资本化泡沫的问题分析

资本泡沫影响合理经济周期的波动，资本泡沫由于对经济景气度的乐观预期，可能推动资本向生产性领域投资的扩展。但资本泡沫对经济生态具有更多负面影响，因此抑制资本泡沫是经济决策和货币政策的重要依据。

（一）应对住房资本化泡沫要顺应而不是违背经济规律

如果住房资本化泡沫破裂伴随着金融危机，这表明住房资本化泡沫内在风险特别巨大，对住房资本化泡沫风险释放要求特别紧迫。在应对住房资本化泡沫时更需要顺应经济规律，遵循价值规律对泡沫膨胀和泡沫破裂的选择。首先，由于住房资本化泡沫的不稳定性，泡沫房价短期大涨大跌是资本的本性，从逻辑上讲就是短期大涨就必然有大跌，而绝不是短期房价大涨就不允许大跌（单克强，2018）。所以稳定房价只能是把涨上去的房价尽快降回来，如果产生泡沫是货币信贷的原因就紧缩货币和严禁住房投资性贷款。其次，从消费者利益角度促进房价泡沫风险释放。认为泡沫长期化是“软着陆”，而泡沫破裂就是“硬着陆”，房价泡沫能增加社会财富，这是完全站在资本立场的观点。决不能以泡沫“软着陆”而违背价值规律去托房价，从而鼓励投资者冒险和阻碍泡沫风险释放，损害住房自住需求者的利益和误导消费者。其三，增强制度自信和遵循经济规律，坚持商品化、市场化为住房供应的主渠道，以市场优化配置和住房保障满足居民的住房需求。

（二）对呵护住房资本化泡沫与实体经济发展的权衡选择

人类生存固有“温、饱”需求，住房和粮食等生活必需品具有供给侧的性质，其向市场供给的目标是满足最广大群众基本生存需要，而住房与教育、医疗等都属于美好生活的必需品，定价越高越能够体现GDP、支柱产业和政府收入。住房支柱产业论的逻辑错误在于与社会发展规律相矛盾，住房需求是由人口增长和城市化进程决定的，而对住房投资是虚拟需求，以住房支柱产业论鼓励投资炒高房价必然抑制住房有效需求，高成本不是促进而是挤压城市化发展、实体经济和民生。其一，房价泡沫风险挤压实体经济。资本泡沫与实体经济不能够和谐共处，这主要是因为资本泡沫增加了市场风险，高风险要求高回报，而实体经济收益率达不到资本的要求，实体经济与资本泡沫在争夺金融资源中明显处于下风。而资本泡沫泛滥时期的货币放水也不可能流入实体经济，由于风险传递性提高了市场整体风险，实体经济微薄的收益率不能承受高风险的环境，实体经济在资本泡沫高风险下也不敢扩大投资，而资本只有追求更高的收益率应对市场的高风险，流入加速膨胀的资本泡沫是唯一选择。其二，房价泡沫破裂可能将风险向实体经济传递，但企业不能抵御风险而倒闭是优胜劣汰的规律，也是产业结构调整的过程和趋势。要控制泡沫破裂的金融风险向实体经济传递，关键要推进经济发展战略转型，促进新兴产业壮大和科技创新，增强其在国际市场的竞争力。其三，违背经济规律去消化住房资本化泡沫的政策措施是政府为投资冒险行为保驾护航，为投资冒险者的泡沫暴利和安全退出背书，还将引诱全社会劳动者参与泡沫投资冒险，但资本逐利的贪婪性并不会领情，资本对泡沫投资冒险只有到极端才会回头，必将埋下系统性金融风险的隐患。

（三）对住房资本化泡沫长期化与泡沫破裂的权衡选择

由于我们对资本泡沫风险的管控能力不足，希望逐渐消化资本泡沫让金融风险缓慢释放。泡沫破裂房价断崖下跌与泡沫房价逐渐下跌，哪一种情况对社会经济具有更大的危害？其一，房价断崖下跌阻止自住需求接盘泡沫资产，保护了有自住需求的劳动创造者的劳动成果和劳动积极性，由住房投机资本承担风险有利于抑制投机行为，既给住房市场和资本泡沫注入理性基因，又是对市场投机资本暴力扩张的釜底抽薪。其二，泡沫房价逐渐下跌是给资本兑现暴利留下时间和空间，泡沫房价逐渐下跌过程是投机冒险资本获取暴利出货的阶段，接盘的是倾几代积蓄和负债购买自住住房的消费者，逐渐消化泡沫也意味着财富由劳动者流入投机资本的腰包，但住房投机资本挣的盘满钵满就会获利离场，最终免不了房价加速下跌的泡沫破裂。其三，资本对于制造泡沫及刺破泡沫并不具有理性，或者说资本以获取暴利的逻辑追逐泡沫，习惯以暴力的方式推动泡沫膨胀或者刺破泡沫，资本泡沫具有推动房价大涨大跌的本能，资本及其代言人宣扬泡沫破裂严重后果的恐慌，如果因恐惧而呵护泡沫将纵容资本肆无忌惮，住房资本化泡沫将呈现无止境的膨胀。美联储前主席格林斯潘说“泡沫只有等到破裂了才知道是泡沫”，的确，住房资本泡沫与房价收入比、经济增长、人口增长、城市化进程等因素相关，既然还不能够合理对住房资本化泡沫程度进行判断和度量，那么抑制住房资本化泡沫任何时候都是最佳时机。

三、对住房资本化泡沫的防范和治理

金融危机的真实危害不是来自金融风险而是市场恐慌，金融风险是由资本故意制造的。谁肇事谁担责，住房资本化泡沫风险必须由投机资本自担，把对金融危机的恐慌限制在投机资本的范围。如果决策者由于对金融危机恐慌，政策性把金融风险转由全社会承担，市场恐慌就可能由资本范围向全社会扩散，导致金融风险扩散发生系统性金融危机。

（一）顺应经济规律，对房价下跌的风险进行疏导

如果说存在住房资本化泡沫风险就必须释放出来，那么对于泡沫风险是逐渐释放还是暴力释放则主要是由泡沫风险严重程度和金融经济环境决定的。既然是商品住房就应该顺应有涨有跌的商品经济规律，如果住房存在价格高估的泡沫就应该顺应价值回归的经济规律，没有理由违反经济规律由劳动者为资本冒险支付风险补偿。住房资本化泡沫就好比生病，而泡沫破裂是治病的过程，对房价泡沫破裂的风险不能讳疾忌医，宏观政策不能违反经济规律阻止房价下跌，而是要对房价下跌的风险进行疏导。短期要把金融资源向实体经济倾斜，保障实体经济稳定和劳动就业，而不能把有限的金融资源用于救房价保泡沫，必须坚持实体经济才是金融稳定之本；长期要从供给侧改革调整住房供给结构，扩大自住供应、限制投资需求，住房供给向城市化进程和人口流入方向倾斜，顺应市场对住房的需求和保障。

（二）遵循市场选择，控制房价泡沫风险传递

权衡资本泡沫逐渐消化与资本泡沫破裂的利弊得失，如果市场选择了资本泡沫直接破裂，就意味着资本泡沫破裂的效率更高、风险更小，要相信市场比决策者更聪明、更有能力，市场作出的就是最明智、最高效的选择，我们要做的是控制风险传递尤其要防止对风险传递推波助澜。风险传递的渠道是银行及住房金融体系，包括货币发行、资金管控和信贷投放，这些权力和手段现在还都由政府掌控，所以没有理由恐惧资本泡沫破裂的风险损失及风险传递。要对泡沫破裂的金融风险提前建立处置预案，对实体经济的资金困难提供融资支持，隔断金融风险向实体经济的传递。

（三）尊重劳动创造，以消费品定位培育住房市场

住房资本化以杠杆融资将住房由消费品转为投资品，以资本泡沫膨胀吸纳社会财富推高金融风险，推动社会财富流向资本并由劳动者承担金融风险。与对劳动价值观和劳动创造性的伤害相比较，住房资本化泡沫的金融危机风险可以说微不足道。要始终坚持劳动创造价值的逻辑、遵守经济规律的基本逻辑而不是迁就资本的逻辑，把尊重劳动创造作为化解泡沫风险的根本。民生领域产品立足于满足劳动者美好生活的需要，必须以消费品定位培育住房市场，而不能靠投资来维持住房支柱产业地位，持续遏制住房资本化泡沫推动价值回归，促进价值分配和社会财富向劳动倾斜，实现“住房是用来住的”居住属性。

（四）坚守货币信用，持续抑制房价泡沫膨胀

住房资本化泡沫内生具有不稳定性的特性，“稳泡沫房价”就是在为住房资本化泡沫膨胀背书，鼓励投机资本无后顾之忧地进行金融冒险。党和政府有强国富民立于世界民族之林的抱负，将继续改革开放和推进人民币国际化，这也要求维护人民币信用和保持人民币汇率稳定，不会支持货币发行高增长和人民币持续贬值。应对住房资本化泡沫，既要顺经济规律又要逆资本逻辑，坚守货币信用，把保持人民币信用作为货币发行的根本，而不能为了“稳泡沫房价”以货币放水稀释对冲房价泡沫，要主动清除推动房价泡沫膨胀的外力，持续抑制住房资本化泡沫膨胀。

（五）坚定制度自信，化解金融危机和泡沫破裂的风险

金融危机的最大风险是市场恐慌，金融危机导致泡沫破裂是市场恐慌的反映，泡沫破裂也会因市场恐慌成为金融危机的导火索。如果对应对金融危机和市场恐慌缺乏信心，可以采取行政手段暂时冻结房价，比如限售限购或者临时性征收高额交易税和所得税，对市场恐慌降温和为应对危机争取准备时间，但不能够把这种适用于紧急状态的行政手段常态化。坚定中国特色社会主义制度自信是化解金融危机和资本化泡沫风险的关键，不要被金融危机的风暴吓倒而自乱方寸，坚持党的领导和把握好政府宏观调控。在住房资本化泡沫不同阶段，可以采取不同的应对策略，运用好宏观调控与市场调节两个手段限制资本泡沫中的放大机制，将风险损失控制在可承受的合理范围。坚持风险损失由风险肇事者而不是受害者承担，减少政府隐性担保和刚性兑付，以铲除金融风险和金融危机的根源。

（六）坚持去资本化，铲除住房资本化泡沫的土壤

我国的发展中国家地位不可能在短期内改变，资本泡沫风险还不可能向外输出，资本泡沫产生的风险和损失只能在国内承担消化，由资本创造的泡沫风险不让资本承担只能转为由劳动者承担。要坚持住房去资本化、抑制泡沫膨胀、消除风险隐患，顺从民意、顺势而为、借力而为。从住房产业发展策略上，以成本控制增强购买力为本；在货币信贷政策上，严禁住房杠杆投资，将货币与泡沫隔离；在住房供应体制的政策上，制定住房改革时间表，稳定住房预期；从住房需求控制政策上，构建负反馈机制，设立房地产税和资本利得税等对资本征税。