振兴辽宁老工业基地背景下推进租售同权的对策研究

郑萍 闫婷

（1、沈阳工程学院文法学院 辽宁沈阳110036；2、中共辽宁省委党校经济学教研部 辽宁沈阳110161）

一、辽宁推进租售同权存在的困境

（一）住房租赁市场发展过度依赖市场化

商品房由市场供给，即住房价格要受到市场供求关系和价值规律的影响。住房价格长期居高不下，对于城市中低收入人群而言，高房价是他们获得住房的最大障碍。住房不同于一般商品，具有公共产品属性，从人的生存权角度而言住房代表着居住权，如果完全依靠市场供给，受一般商品价值规律的调整，可能会造成居民无法平等享有居住权，高收入群体会获得较好的居住环境，而低收入群体则无法承受房价压力不能通过购买获得住房。这种情况下需要政府加强对低收入群体居住权的保障，增加租赁住房和保障性住房，减少居民对购买住房的依赖和压力。

（二）存量房产开发利用力度不足

辽宁的存量房产分为两大类：一类是城市周边大量已开发完成的住房，周边设置有待完善且受教育、医疗等公共资源配置影响较大；另一类是位于市区较好地段的大量商业地产，占地面积大，区位较好，但经营状况并不乐观。这两类存量房产亟需在新的开发思路下重新规划使用。目前政府对存量房产的开发利用取得了一定的成效，主要是通过政策鼓励以销售的方式推进存量住房的消化。从房地产市场长期发展来看，应将存量房产规划新的用途，用于租赁或公共服务。但在资金来源、政策配置、产权确认、运营方式上仍需要政府通过政策和制度加以规范。

（三）供地政策制约住房租赁市场发展

市场供求关系影响供地政策。商品住房在消费性需求小于投资性需求，而廉租房、经济适用房、公租房等保障性住房消费性需求要远大于投资性需求。现阶段供地主要集中在对商品住房的供给，而当前商品房的消费性需求与投资性需求混合在一起，且公众对商品房的投资属性更加看重，对土地需求也越来越多，造成土地更多的供给新增商品房使用，而廉租房、经济适用房、公租房等保障性住房供给不足，用于租赁住房建设的土地供给更显不足，亟需对供地政策进行调整，加大对保障性住房用地的供给力度。

二、解决租售同权政策实施困境的对策建议

（一）政府在保障居住权方面起到主导作用

保障居住权就是保障人的基本生存权，政府责无旁贷，必须起到主导作用，通过调整相关政策，为没有能力购买住房的中低收入人群提供与他们收入相适宜的住房以保障他们的居住需求，如通过建设公租房、廉租房提供实物保障，或者通过发放住房券给予被保障人群货币补贴，引导市场加大力度开发住房租赁市场的潜力，扩大租赁住房供给主体，将传统的房地产开发企业纳入到住房租赁主体中，转变开发企业销售住房的传统模式，实现新型经营模式，如开发商自持、以租代售等，并通过配套规范完善租赁制度，使住房居住属性更好的体现。

此外，政府还应加大公共资源的供给总量。在短时间内还无法实现公共资源配置与住房脱钩，无法实现租房与购房的完全“同权”，但可以通过增加公共资源供给总量的方式来补足租房与购房间的差距。城市现有的公共资源和服务难以满足外来人口的需求，政府应及时调整公共资源供给总量，及时补足社会公共资源。

（二）加强对存量房产向租赁用房的转化

第一，鼓励社会资本的介入对存量房产的前期改造。鼓励和发展其他资本形式介入住房租赁市场，可以由社会投资主体独立进行，也可以由社会主体与政府共同投资改造，并在共同改造前约定共同拥有改造后房屋产权，并严格约定社会投资主体在改造中社会责任的承担，消除其对利益的过度追求，确保改造存量房产行为的社会保障属性。

第二，完善改造成功房产的运营机制。如果是政府与社会投资主体共同改造或者单纯由社会主体投资改造，需在改造前约定改造后产权主体及运营方式。为保障住房租赁的稳定发展，政府应在社会主体投资之初进行严格约定，并在“长租公寓”“养老公寓”等其后的运营中严格监管，避免其成为投资人新型的利益增长点丧失居住保障的根本属性。

（三）开发存量划拨用地加大保障性租赁住房供地

“多规合一”改革推动国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划及生态环境、耕地保护等各类规划的衔接，确保“多规”确定的保护性空间、开发边界、城市规模等重要空间参数一致，提高政府的治理能力。这就意味着城市发展边界已确定，要集中力量盘活开发存量土地。辽宁是老工业基地，有较大数量的存量划拨用地有待再开发利用，将存量划拨用地收回再开发用于保障性租赁住房用地既符合当前土地集约利用的要求，又能最为快速的为保障性租赁住房提供用地，是双赢的选择。但因为划拨用地可能存在着土地性质、土地用途等制度上的问题，还需政府出台相关配套政策给予大力扶持。