租赁合同的再法典化

聂　圣,魏文基

(华中师范大学 a.人文社会科学高等研究院；b.法学院，武汉 430079)

租赁合同是我国《合同法》规定的15种有名合同之一，是“使用财产合同”的典型类型，其双务性和有偿性决定了其既可为民事生活服务，也可作为商事营业的重要方式。在“私法实质化”[1]和“社会关系全面商化”[2]并存的当代，租赁既是满足基本生存和生活需要的手段，也是生产和营利的常用工具。其中，民事租赁和商事租赁虽然同属于租赁，但就伦理观念和价值取向而言已经貌合神离。民事租赁以道德伦理为导向，坚持保障生存、保护弱者的社会正义原则；而商事租赁则信奉商业伦理，以经济效率和交易安全为主要价值追求。民法典合同法编的立法应当认真对待现实世界中民事租赁和商事租赁正在走向两个极端的现象，积极回应租赁合同再法典化如何处理商事租赁合同规范的问题。

一、司法实践照见租赁合同规范的商化不足

我国1999年颁布实施的《合同法》采取民商合一体例，不仅融合了两大法系的先进经验，与国际合同法律规则接轨，而且适应了我国社会主义市场经济发展的需要，是一部相对成功的民事法律。当然，相对成功不等于没有不足之处。我国《合同法》的主要问题在于分则没有妥当区分民事合同与商事合同，存在商化不足与商化过度的弊端。[3]作为解决民商事纠纷的终局性途径，司法裁判为我们观察租赁合同规范是否存在商化过度或者商化不足现象提供了素材。从裁判者解释和适用租赁合同规范来解决商业活动中租赁合同纠纷的具体情况看，现有立法明显未能有效回应现实需要。

(一)无效租期与被刻意忽视的第214条

《合同法》第214条明确规定租赁期限超过20年的部分无效。该规定不仅是裁判规范，还是行为规范。理想状态下，商事租赁的出租人和承租人都熟谙租赁合同规则，为规避交易风险，会自觉将约定租赁期限控制在20年以内。但从司法案例看，商业实践与立法者的预想存在较大偏差，大量商事租赁合同，主要是以商铺、商厦、商业用地和厂房设备为标的物的租赁合同，约定的租赁期限超过20年。主要有四种情形：一是直接在合同中明确约定长于20年的租期，实践中常见的一般为30年，有的为50年，个别租赁合同约定的租赁期限长达70年，有的甚至约定长期使用、永久使用；二是在租赁合同中约定租赁满20年后自动续期到一定期限，如陆世河与星光广场公司房屋租赁合同纠纷案(2016粤06民终2399号)双方约定房屋租赁期限为20年，约定的租赁期限届满后本合同自动延续，出租方按照租赁合同约定的条款继续将该房屋租赁给承租方使用至2048年8月31日；三是通过将实际租赁期限划分为建设开发期和租赁期的方式将租期延伸到20年以上，如花装公司与紫薇公司土地租赁合同纠纷案(2013穗中法民五终字第1963号)双方约定前5年为建设期，后20年为正式租赁期；四是在租赁合同与其他合同构成的混合合同中约定的使用期限长于20年，如农行建阳支行与潭城服装厂合同纠纷案(2016闽07民终1009号)双方约定农行建阳支行因投资建设而享有长达50年的店面使用权。

尽管法院在审理上述各种情形案件的过程中无一例外地适用《合同法》第214条认定租赁期限超过20年的部分无效，但这些裁判案例和《合同法》第214条一样，都未能很好地起到引导商事租赁当事人合法有效约定租赁期限的作用。这无疑反映了交易实践与法律规范的紧张关系：为达成长期的商事租赁合同关系，双方当事人“共谋”刻意忽视了《合同法》第214条的规定。《合同法》立法时将租赁期限限定在20年以内，主要是因为考虑到当时我国正处于市场经济建立过程中，社会经济环境变化较快，租期过长不利于当事人权益的保护。[4]当下我国的市场经济已经建立，商事租赁已成一个相对成熟的行业，长期稳定经营的现实情况需要立法作出放松商事租赁期限上限管制的回应。

(二)擅改用途与被分化解释的第219条

《合同法》第219条规定了承租人不依约定方法或者租赁物性质使用租赁物的后果，为出租人救济其权利提供了依据。然而，在实践纠纷解决中，逐渐显现出该法条的疏漏之处，即在承租人没有按照约定方法使用租赁物但是并未致使租赁物受到损失的情况下，出租人能否主张解除合同或者要求承租人赔偿因此而造成的商业利益损失。司法实践中裁判者通过法律解释的方法填补了上述漏洞，但是由于解释方法和解释自由度的不同，造成了两种相互矛盾的解释。一种解释认为，出租人解除合同无须以租赁物受到损失为必要条件，因为《合同法》第217条属于强制性规范，违反了就足以产生解除权。如陈卓与罗丽惠铺面转让合同纠纷案(2011南市民一终字第1681号)法院裁判实质上承认了在某些承租人未按约定用途使用租赁物的情形下，出租人的救济不以租赁物受到损失为要件。另一种解释是出租人解除租赁合同以租赁物受到损失为必备要件。如高荣臻与刘晶租赁合同纠纷案(2011齐民二终字第277号)两审法院均未支持出租人解除租赁合同的诉讼请求，理由在于承租人的行为对该租赁房屋并未造成影响及损害，并未侵害出租人在租赁房屋中应享有的利益。

为调和两种解释之间的矛盾并将二者统摄为一个体系，有学者提出了按照案件类型分化解释《合同法》第219条的方案：在有双方约定且承租人为一人的案件中，承租人的营业权应当优先保护，“对物的损害结果”是出租人解除合同的构成要件；而在有商厦管理规约且承租人为两人以上的案件中，承租人负有竞业禁止义务，守约承租人的营业权优于违约承租人的营业权，出租人解除合同不以租赁物受到损失为要件。[5]这种对《合同法》第219条的分化解释尽管已经注意到了租赁物用途与营业自由和营业竞争之间的紧密联系，并且对于解决纠纷有实际意义，但仍存在三点不足之处：一是没有考虑承租人与出租人之间存在竞业关系的情况；二是承租人实际负有的竞业禁止义务并非直接源于租赁合同，其与按照约定用途使用租赁物的义务之间还欠缺有效的联结方式；三是无法为出租人权益救济是否以“租赁物受到损失”为要件提供确切的答案。当然，问题的根本不是裁判者对于法律解释方法或者解释自由度选取不当，而在于《合同法》第219条以“租赁物受到损失”为要件的规范限制了商事租赁合同纠纷中法律解释的空间，造成了法律解释和适用的牵强。

(三)擅自转租与不适宜适用的第224条

尽管擅自转租被称为“非法转租”，但对于擅自转租的法律效力，《合同法》第224条其实并没有给出明确的态度。该条第2款虽然赋予了出租人在承租人擅自转租情形下的合同解除权，但是并未真正对擅自转租的法律效力有所评价。理论上和实践中，形成了无效说、有效说和效力待定说三种观点。本质上，擅自转租构成无权处分，其效力究竟如何则取决于对《合同法》第51条规定的“无权处分”的理解。[6]为避免擅自转租效力不明影响纠纷的有效解决，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号，下文简称《解释》)第16条确定了出租人知道或者应当知道承租人转租的6个月异议期规则。这一规则仅在操作层面提供了方案，即如果出租人知道或者应当知道转租行为，却在6个月异议期过后才以承租人转租未经同意为由提出解除合同或者认定转租合同无效的请求，法院便不予支持，而并没有明确回答擅自转租的法律效力问题。

《合同法》第224条对于擅自转租法律效力的暧昧态度面临着商事租赁实践中擅自转租造成的法律解释与适用上的挑战。如吴东与旌德县供销商业公司房屋租赁合同纠纷案(2016皖18民终1128号)法院认为，承租人吴东擅自转租的门面仅为租赁物中的极小部分，且其为减少损失而短期租赁给他人的辩解理由符合常情事理，因此，“我国合同法有关‘未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同’的规定，于本案情形不适用”，未支持出租人解除合同的诉讼请求。又如浦东航头股份公司诉农工商超市(集团)公司房屋租赁合同纠纷案(2016沪01民终2933号)法院认为大型超市内设专柜销售也属于普遍的经营模式，考虑到专柜销售所占比例及超市行业的发展，出租人以专柜销售构成分割转租为由主张解除租赁合同，难以成立。不予适用《合同法》第224条的个案表明司法实践中存在着对于商事租赁合同“擅自”转租法律效力的肯定态度，其比《解释》第16条的操作层面方案更进了一步。

诚如有学者总结的我国当前商事司法实践中存在的无法可用、有法不宜用、有法不好用之困境[7]，司法实践表明，我国《合同法》分则租赁合同规范，尤其是其中的强制性规范，存在商化不足问题，不能有效回应现实需要，已经束缚了商事租赁实践活动的开展，应当在民法典合同法编的制定中予以再法典化。当然，司法实践也表明了，民法与商法的关系为一般私法与特别私法的关系[8]，商事租赁合同规范也非一套完全独立于民事租赁合同规范的体系，而是依赖于民事租赁合同规范而存在的，即商事租赁合同规范具有独特性而非独立性[9]。商事租赁合同规范的独特性是由商事租赁合同的特殊性决定的，租赁合同再法典化过程中要妥善安置商事租赁合同规范，就需细致考察商事租赁合同的特殊性。

二、商事租赁合同的特殊性

商事租赁合同的特殊性建立在民事合同与商事合同实质区分的基础上。分别诞生于19世纪、20世纪的民法典、商法典以民事主体的“抽象人格”为基础，依据商人和商行为的抽象概念区分民事合同与商事合同，却未免陷入循环定义的困境。我国编纂21世纪的民法典时，不能被19世纪观念束缚而在“抽象人格”老框架内打转。我国在制定民法典合同法编的过程中，应当关注现代社会经济活动的现实，用合同当事人是否具有议约缔约能力、是否从事营业活动来作为区分标准，以合同双方均为商业活动经营者的合同为商事合同。[10]在这种区分下，商事租赁合同相较于民事租赁合同的特殊性在于两个方面：在合同主体方面，不假设承租人处于相对弱势地位，合同解释不存在有利于承租人的倾向性；在合同内容方面，租赁不仅是当事人的合同行为，还是重要的商事营业活动，在租赁物的使用期限和方法、擅自转租的效果、续租权利的保护和一房多租的履行顺序等方面不同于民事租赁合同。

(一)租赁物使用的期限和方法

民事租赁以满足生活需要为目的，租赁期限的长短仅影响承租人的生活稳定性，对出租人也通常不会有严重影响。商事租赁则不然，它构成当事人进行商事营业的重要条件或主要方式，租赁期限的长短对当事双方的经营稳定性都会造成较为严重的影响。此外，商事租赁合同的标的物往往是商铺、商厦、厂房或者商业用地等作为经营场所和营业资产的不动产，租赁期限的长期化不仅有利于降低成本和风险，还会在双方当事人之间形成稳定的合作关系，符合双方当事人的利益。然而，商法兼具管制与交易的双重结构[11]，国家出于维护交易安全和经济秩序的需要而对租赁期限的上限进行管制。但正如案例所反映的那样，法律对租赁期限管制过于严格和僵直，会对交易产生负面影响。

商事租赁中，租赁物的使用方法即租赁物的用途不仅对租金起着决定作用，也发挥着限定承租人经营范围的功能。商事租赁合同往往对租赁物的用途有着明确的约定，以防止或者限制因为承租人擅自改变租赁物用途进而扩展经营范围而给出租人造成的损害。民事租赁以“致使租赁物受到损失”作为判断承租人擅自改变租赁物用途违约严重性的标准和救济出租人权益的必要条件；而在商事租赁中，承租人擅自改变租赁物用途意味着承租人经营范围的改变，本身就可能构成根本违约或者严重损害出租人权益。当然，租赁合同对租赁物用途的约定需要为承租人根据社会经济状况变化适度调整租赁物的使用方法预留转圜空间，不能完全限制了承租人营业自由。因此，在商事租赁中判断承租人是否需要严守关于租赁物用途的约定，不能仅以是否会使租赁物遭受损失为判断标准，而是要综合考虑承租人的营业自由与出租人的合同权利才能得出结论。

(二)擅自转租的效果

租赁合同是继续性合同，在租赁期限内，虽然租赁物的所有权仍然属于出租人，但是租赁物实际上已经由承租人使用和收益。出租人面临着承租人擅自转租使承租人(使用收益人)变更而造成的租金支付能力、租赁物保管和租赁物返还三方面的风险。由于作为租赁合同基础的信任关系不同，民事租赁比商事租赁面临的风险更大。民事租赁中的信任基于道德品质或者人身关系而产生，商事租赁中的信任则以商誉和经营能力为依据，较少甚至几乎不取决于“人身信任”。民事租赁中，承租人擅自转租会使财产的使用收益人由承租人变为次承租人，租赁合同关系可能因为财产所有权人和使用收益人之间的人身信任崩坏而终止。商事租赁承租人擅自转租则往往不会对当事人的财产信任产生致命影响，租赁关系通常得以为继。商事租赁比民事租赁更能够应对因擅自转租而造成的出租人与承租人之间、承租人与次承租人之间复杂关系所带来的风险。

商事租赁具有营利性，以效率为其基本的价值取向。商业实践中，根据经济状况的变化转租租赁物是承租人收回投资、优化资产用益和提升生产经营效率的重要途径。激烈竞争的商业社会中，转租机会稍纵即逝，如果严守出租人同意方可转租的规则，则有损交易效率。如果承租人以“包租-分租”方式开展营业活动，那么更有必要赋予承租人不经出租人同意而自行决定转租的权利。这不仅是交易效率的要求，也是对承租人营业自由的保护。此外，从经济伦理角度看，“绝对的出租人许可主义”也有损交易公平。正如有学者指出：“承租人是租赁物的实际使用者，出租人本质上属食利者，完全偏向食利者的立法实在难谓公平。”[12]商事租赁通常采取的“押一付三”等交易形式已经为出租人的租金收益、租赁物保管以及租赁物到期收回提供了充分的担保，如果仍然坚持承租人转租效果完全取决于出租人同意与否，确有造成出租人与承租人权利义务失衡之嫌。

(三)续租权利的保护

经营者采取租赁方式使用财产，尤其是不动产，其经营活动会面临租期届满无法继续租赁而造成经营中断的风险。典型事例就是广州市西关竹园竹升面店续租风波。该事件中的竹升面店在租赁的商铺经营8年，因为上了《舌尖上的中国》节目而生意暴火，经营收入显著提升，适逢该商铺租赁合同到期，出租人要求将每月租金由9 860元提升至18 000元，而面店经营者难以接受，后经政府相关部门介入调解，以每月13 980元的租金在铺面继续经营。[13]可见，商事租赁中承租人面临的风险来自出租人“敲竹杠”，即出租人通过提高租金的方式“分享”承租人利用租赁物经营而获得的增值收益。上述事件的特殊之处在于政府相关部门介入使当事双方就续租问题达成了合意。否则，当事人之间就续租问题不能达成一致，则租赁合同期限届满后，承租人只能另寻经营场所。于此情形，因为出租人拒绝续租(包括以不合理的涨价等方式变相拒绝续租)而造成的承租人业务关系中断和客户群体丢失等商业利益损失能否获得救济？更进一步，承租人能否以此种商业利益主张续租权利？

依我国《合同法》第214条第2款前段“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同”的规定，商事承租人的续租要求只是要约而非权利，出租人完全可以拒绝续租。然而，这一规定没有考虑到商事租赁中租赁物的经营场所或者经营资产属性，忽视了续租对于承租人商业利益保护的意义。诚然，商事租赁中双方当事人都是拥有经济实力并熟谙经济交易规则的商人，我们不宜引入民事租赁中“房客由于‘无产’屈从于房东”[14]、出租人处于经济优势地位的预设而在法律中授权公权力“抑强扶弱”直接干预续租合意的达成；但是，法律也不宜对此完全采取放任态度，而应当在尊重当事人意思自治的基础上构建起续租制度，以作为出租人与承租人就“附丽于租赁房屋的增值”之确定而进行博弈的平台[15]。在商事租赁合同中，保护续租权利不仅是维护交易安全的需要，也有利于提高交易效率。

(四)一房多租的履行顺序

按照债权平等性原则，数个债权人对同一债务人先后发生数个普通债权时，其效力应当是平等的，不因债权成立先后而有效力上的优劣。在实际履行过程中，债务人有权选择履行顺序。普通合同债权平等性原则一直被各国合同法律制度奉为圭臬，合同债权履行顺序由当事人意思自治。然而，自从《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)第10条确定了“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同”时法院处理的裁判规则，最高人民法院逐步在《解释》第6条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕8号)第9条和第10条确定了一房多租和一物多卖的履行顺序，形成了一套突破债权平等性的履行顺序规则。由于在各国民法典、商法典、判例乃至《联合国国际货物销售合同公约》等示范法中都难以觅见相似规则，这可谓我国司法实践创造的一项“本土成果”。当下，这项“本土成果”，尤其是其中的一物多卖履行顺序规则，面临着学术界从债法基础理论和物权变动规则等方面提出的质疑与批评[16-19]，难称“制度贡献”。

在商法视角下，虽然法定的履行顺序规则通过剥夺债务人在交易中的履行顺序选择权而一定程度地实现了对诚实信用原则的维护，但是这种制度安排显然没有考虑到商事交易灵活便捷的特点，所以对交易效率造成了负面影响。正如有学者基于鼓励交易原则而反思法定履行顺序规则：“如果说在民事合同中适用此种法定的实际履行顺序规则还有一定的合理性，那么该规则对于双方均为商人的典型商事合同则既不必要也不适合。”[20]民事房屋租赁合同的承租人租用房屋的目的在于居住，合同履行成本相当，法院按照“已经合法占有租赁房屋—已经办理登记备案手续—合同成立在先”的顺序来确定履行合同的承租人，具有合理性。然而，商事租赁合同的交易需求在于生产经营，其需求更加多样化，相应地，履行成本差异也较大，按照法定履行顺序来确定承租人，可能徒增交易成本。

三、商事租赁合同规范的入编安排

我国民法典编纂的时代性和我国民法制度形成的路径依赖决定了我国《民法典》必然是一部民商合一的民法典。民法典合同法编完善租赁合同规范时，需要弥补《合同法》中租赁合同规范商化不足的缺陷，针对商事租赁合同的特殊性设置商法规范。当然，租赁合同的再法典化不仅是民法典合同法编处理民事规范和商事规范关系的问题，也是租赁合同章节重构规范体系的问题。因此，商事租赁合同规范的入编安排应当首先选择商法规范的入编路径，然后设计商法规范的具体内容。

(一)独立成条——现实可行的路径

从我国商事合同立法模式选择维度看，商事合同制度存在两种可能的重构方案：一是在民法典合同法编外，进行专门的商事合同立法，如在《商事通则》中系统规定商事合同的具体规则；二是民法典合同法编维持《合同法》一般规范，仅通过但书立法技术来增设规范或者变更一般规范而形成商事合同规范。比较而言，现实可行的方案是后者。一方面，现代学理上，“民事债务与商事债务的统一”[21]已经获得越来越多的支持，民事合同与商事合同尽管有所区分，但都遵循合同之债的一般原理，二者共用大量相同的基本原则和一般规则；另一方面，根据《民法总则》《合同法》的立法状况和《商事通则》的立法设想，我国采取以民统商的合同制度，即使“对现有的合同进行民商分立式的不同规定”[22]，这些商法规范也在民法典合同法编中，不具备在编外形成相对独立的商事合同制度的条件。

基于上述安排，在理论上，租赁合同再法典化处理民商关系有两种路径：一是嵌入式的“独立成条”路径，即商事租赁合同规范以独立条文的形式分散地嵌入到整个租赁合同章节中；二是并列式的“章节分立”路径，即商事租赁合同规范相对集中地整合成规范群，作为商事租赁合同章节存在。两种路径在价值层面上各有优劣，但就立法的现实可行性而言，前者优于后者。首先，正如拆分制定民事合同法和商事合同法会造成法律规则“全面地重复”[23]，商事租赁合同规范和民事租赁合同规范并立的“对称结构”也会产生大量的重复规范，而独立成条的商事租赁合同规范则仅针对商事租赁合同的特殊之处，避免了规范的重复设置。其次，比较法上，民事租赁和商事租赁并非立法上采取的分类方式，如《德国民法典》将租赁分为“使用租赁”和“用益租赁”，《俄罗斯联邦民法典》则将租赁分为“租赁”和“住房租赁”，其中“租赁”包括动产租赁、交通工具租赁、建筑物租赁和企业租赁等。最后，商事规范具有很强的操作性和技术性，民事规范则注重体系和逻辑，将租赁合同的民事规范和商事规范强行剥离出来分别集中规定会造成民事规范过于收敛、商事规范过于离散的强烈反差，而将商事规范镶嵌进民事规范中则既能使民事规范与商事规范相得益彰又能照顾到商事租赁的特殊性。

(二)商事租赁合同规范的具体设置建议

从民法典的立法时间表看，民法典编纂时间紧、任务重，合同法编的立法必然以《合同法》为蓝本，有选择地吸纳司法解释和学者建议的部分内容，形成一套与《民法总则》衔接一致的规范体系。这决定了租赁合同的再法典化不是大修大改的重述式立法，而是针对商事租赁合同特殊之处增加法律规范的供给。考虑到立法成本和效率，宜以司法实践中积累的裁判规则和比较法上的立法例为质料，在不损害民法典逻辑性和体系性的基础上，以商业实践需求为导向，有限地扩增商事租赁合同规范。

其一，放松国家立法对租赁期限上限和租赁物用途的严格管制，回应商事租赁物使用长期化和灵活性的需求。一是将租赁期限的上限从20年延长到30年。从商业实践看，30年是通常的商事租赁合同期限约定，一定程度上反映了商业实践要求提高租期上限的需求；就立法例而言，多数国家和地区的民法典或者民事单行法将最长租赁期限确定为30年，例如《德国民法典》第544条、《澳门民法典》第973条和日本《借地借房法》第3条。当然，如果有充分理由认为租赁期限长期化会给民事租赁当事人的权利保护造成不利影响，可以保留民事租赁期限20年上限的规定，有差别地规定民事租赁和商事租赁的租赁期限上限。二是以特别条款或者但书条款的方式确定商事承租人利用租赁物进行经营活动的自由与出租人的合同权利“动态平衡”的商事租赁合同规范。对此，法国法所规定的“部分兼营制度”和“完全兼营制度”[24]值得借鉴，即在承租人未按约定用途使用租赁物的情形下，属于与约定的经营活动有联系的经营活动或者补充性的经营活动就赋予出租人异议权，属于完全不同于约定经营活动的无关经营活动则赋予出租人同意权。前者出租人异议获得支持，或后者未经出租人同意，出租人都可以解除合同并要求赔偿损失；反之，则出租人需要容忍承租人扩展租赁物的用途。

其二，承认商事租赁的擅自转租合法有效，将商事租赁的转租立法由限制主义模式转变为自由主义模式。由于民事租赁具有较强的人身信赖，其转租立法宜采取限制主义模式，整合和扩展《合同法》第224条和《解释》第16条确定的“同意+异议”规则，形成适用于民事转租的一般规则：承租人转租须取得出租人同意才能合法有效，否则出租人可以在知道或者应当知道承租人转租后6个月内提出异议，使转租归于无效，并解除租赁合同。商事租赁的特殊性则决定了其转租立法宜采取自由主义模式，转租发生法律效力不需要出租人同意。当然，这并不排除出租人在合同中限制承租人转租的权利，即出租人和承租人可以在商事租赁合同中约定转租须经出租人同意，甚至约定承租人不得转租。如果立法不区分民事租赁和商事租赁，而对转租进行统一规定，那么《魁北克民法典》第1870条和第1871条的内容值得借鉴：承租人转租需要通知出租人并征得其同意；出租人无重大理由不得拒绝转租；出租人拒绝转租的，应当在收到通知后15日内向承租人通知拒绝的理由，否则视为同意转租。[25]

其三，立法保护承租人对商用不动产的续租权利，以保持商事租赁的稳定性和延续性。最优方案是参考《法国商法典》第L145-4、8、9、10、14条的规定，赋予商事承租人“商业所有权”，即租约续展权和在出租人无正当理由而拒绝续租时的赔偿请求权。[26]次优方案是借鉴英国1927年和1954年两部《不动产租赁法》的相关规定，赋予商事承租人“租赁更新权”，出租人需要通过向法院申请才能排除这一权利，并且应当补偿承租人的商誉损失。[27]相对劣后的方案是吸收地方立法的成果，如《上海市房屋租赁条例》第44条的规定，赋予承租人在同等条件下的优先承租权。

其四，合同法编吸纳《解释》第6条规定的一房多租履行顺序规则“已经合法占有租赁房屋—已经办理登记备案手续—合同成立在先”时，宜将该规则的内容由法院应当按何种顺序确定承租人转变为出租人可以按何种顺序选择承租人。如果立法坚持一房多租履行顺序的强制性，那么应当排除其在商事租赁领域的适用。

四、结语

合同法分则的种类及编排是判断民法典是否新颖的一个重要指标。[28]《民法总则》的立法工作完成后，合同法编的立法需要及时跟进，做好合同法分则有名合同的种类增补和编排整合工作。在此项立法工作中，非但不能回避民法与商法的关系问题，反而应当将其作为我国合同法编的立法关键。租赁合同的再法典化，对于合同法编其他有名合同的立法具有参考价值和借鉴意义。在交易实践中发现商事合同的特殊性，并针对这些特殊性而独立成条设置商事合同规范，是现实可行的立法路径。这不仅有助于避免因机械拆分民商事合同、分别创制法律规范而造成的规则堆叠繁复，也有助于防止因对商事合同特殊性关注不足而造成的过度留白。