为长者而设计-记苏州市怡养老年公寓规划建筑设计

戚 宏

（启迪设计集团股份有限公司 215000）

苏州市怡养老年公寓是一座由苏州市养老产业发展有限公司开发运营的，为自理、介助、介护以及临终老人提供养护服务的综合性CCRC养老社区。它位于国家级开发区苏州高新区的中央——渔洋街。周边交通便利，配套完善。基地东临高新区主干道珠江路，与狮子山和曾风光数十载的苏州乐园背街而望；西临城市中环。南部为成熟的居住小区。基地往北，是高新区较早建成的工业区，未来规划产业升级。距其东北方向的何山公园4km。基地用地面积44314m2，东西宽约260m，南北深160～180m。场地平整，周边无高层遮挡，是养老建筑理想的选址。

整个养老社区由四栋高层自理型公寓楼和二栋高层护理楼以及一栋三层的长者服务中心所组成，另设若干辅助用房。项目分两期建设。其中一期建成85000m2，于2013年启动，2014年投入使用；二期15000m2，于2016年启动。目前二期已竣工并投入使用。社区总建筑规模达到近10万m2，拥有552户居家型老年公寓和606个护理床位。目前入住老人达到千名，是苏州市目前在运营的最大的养老机构。

苏州市怡养老年公寓项目由于其精准的市场定位、先进的设施设备和人性化的管理服务，在其运营短短四年后就取得了骄人的成绩。一方面缘于良好的口碑，出现了一房难求的火爆场面，使该项目已经能达到收支平衡的良性状态，取得了优异的经济效益。同时，怡养老年公寓已经成为江苏省内养老的一个名牌，受到了社会各界的好评，取得了优异的社会效益。

苏州市怡养老年公寓项目的成功，起源于一个具有前瞻性的规划和建筑设计，具体体现在以下几个方面：

1 对标市场的项目定位

1.1 服务人群定位

本项目启动的2013年，出台了诸多支持养老事业发展的政策文件，如《关于加快养老服务业发展的若干意见》、《养老机构设立许可办法》、《养老机构管理办法》等。因此2013年也被称为“养老元年”。但这同时意味着，养老事业处在初级发展的阶段，没有现成的经验可取。

截至2012年底，苏州市的老年人口为144.3万人，2017年底，这一数据已经上升到178.3万，占总人口的25.8%。而80岁以上的高龄老人占老人总数的15%。

针对高龄老人占比逐渐增加的状况，以及政府“9037”政策的落实，项目前期定位就明确了本项目的服务人群是自理老人和护理老人并重。考虑到服务护理老人需要配备的医护人员较多。作为一个新建的机构，在人员培养上方面需要一个过程，因此一期建设一栋护理楼和四栋公寓，二期再建一栋护理楼。社区整体建成后，自理老人和护理老人的比例约为1.8：1～1.5：1。满足运营配置条件和市场需求。

1.2 服务功能定位

在服务人群的定位清晰后，服务功能也随之清晰。自理老人需要生活辅助、疗养服务以及还有自身提升的需求。因此为自理老人提供居家式的自理公寓、餐饮设施、健身设施、医疗诊所、康复用房以及娱乐学习设施。

护理老人除了需要基本的生活照料外，还需要医疗护理及一部分医疗专业治疗。因此需要配备居住、餐饮、洗浴、康复及医疗设施。

调研社区周边可利用的设施，怡养老年公寓距三级综合性医院——明基医院3km，距狮山社区卫生服务中心1km。因此社区内的医疗设施定位为以社区内自用为主的社区等级医院；商业设施方面，怡养老年公寓距水上世界商业广场2km，因此社区内只考虑小型超市。健身设施方面，怡养老年公寓距离周边健身设施约4km。因此考虑在社区内自建一个健身房。

1.3 经营模式定位

一个真正的养老机构，不是以卖房产来生存，而是以卖服务来立足。因此一方面，要在服务能力所及的范围内，尽可能多的提供床位，来获得更多的租金回报。这决定了社区内的建筑形态以高层为主，以提高土地产出率和管理效率。

同时在空间设计上要鼓励老年人使用公共设施，从而体现养老机构的价值。比如公共设施的便利可达、服务多样。如不强化居家公寓内的厨房空间，鼓励老人使用社区提供的餐饮服务。医疗设施配备齐全，从化验、影像等科室一应俱全，鼓励老人选择社区提供的常规医疗服务。

再次，要预留经营方式的灵活性。社区内的公共设施除了为区内老年人服务外，也应兼顾对外运营，以补充未来收益。比如怡养老年公寓的健身、超市就设计在基地的南侧入口处，方便对怡养老年公寓以南的外部社区居民服务；医疗设施包括康复设施位于基地东北角，有较为独立的出入口，可以对外部居民服务。正好弥补社区北部区域无医疗配套设施的短板。在医疗设施内预留日间照料的空间，利用既有设施和人力解决政府社会的实际困难，也是未来运营的盈利点。

1.4 居住模式定位

对于自理型老人，居住是最主要的机构服务内容。根据市场调研，包括老年人的收入水平、租金来源、机构服务成本等各方面的因素，怡养老年公寓共有四种户型：小一室、一室、一室一厅和二室一厅。每种户型都配备了完备的卧室、起居、就餐、备餐、洗漱便溺、洗衣等功能空间。地暖、空调设施齐全。租金价格在白领阶层可支付范围内。

2 基于运营的空间布局设计

2.1 中心化的服务布局

以人为本落实在空间上首先就是实现生活和医疗等服务的便捷化、行政管理的高效集约化，最终目的是使老人的基本生活得到妥善的照料，同时也可以大大提高工作人员的管理服务效率，节约社会成本。在社区的布局上，各自理型公寓楼和护理楼都围绕着长者服务中心布置，并且以连廊连接。长者服务中心内设计了超市、接待、餐饮、健身、娱乐学习及行政用房。鼓励自理老人走出家门，到中心进行各种活动，而护理楼实现送餐至楼层。行政用房压缩至最小。充分体现以为人服务为第一宗旨的特色。

2.2 多层级的配套设施

老人入住在养老社区，就意味着将在社区中度过生命中的大多数时间，他们有着生活、学习、休闲、医护等多方面的需求。长者服务中心是最主要的配套设施；在护理楼，按社区医院的标准设置了一个卫生中心，并设有康复理疗设施。

除此之外，每栋公寓楼在底层都设有管家站、健康服务点等设施。在楼层内设置公共客厅。护理楼每层设有护士站、就餐区、阳光房、开敞厨房等设施。如此形成了社区中心-楼宇-楼层三个层级的配套设施，充分保障了老人的身心健康和生活质量。

2.3 灵活模糊的空间规划

有限的建筑空间要创造更多的经济效益，并节约运行费用，那么对于配套设施就必须要进行灵活模糊化的规划。比如怡养老年公寓的餐厅平时兼茶室；餐厅外侧的平台正对着主水景及水景边的亭子，此处除作为餐饮座位外，当在亭子内上演演出时，也可以作为观众席；长者服务中心的大厅平时作为接待交通用，清晨也是老人做操的场所。宽敞的走道是一些临时活动摊位、展览的所在。模糊的规划是促使空间活跃的有效方式。

3 全程的适老化设计

以人为本在细节就是适老化。从建筑设计、景观设计、室内设计、建筑构配件使用到家具配置都严格遵守适老化原则。如建筑出入口无高差、电梯采用医疗或无障碍专用电梯、易于开启的门窗公共通道设置双层安全扶手、卫生间采用特制洁具等等。除此之外，在室外空间，采用平整防滑的地面材质、醒目的标示设计、出入口、景观铺装无高差。友好型的环境才能真正带给长者自由和尊严，解放他们身体的限制，也降低工作人员的服务强度。

长者的满意是苏州市怡养老年公寓项目最大的成功，也是规划建筑设计最大的成功。这其中最根本的经验就是始终坚持以长者为本。