共有产权房怎么“共”

邱明

31岁的张佳最近开始琢磨买房的事儿了。结婚满两年的她，目前和爱人租住在北京东三环边的一个合租屋里。听说北京未来五年内将推出25万套共有产权住房的消息，她兴奋不已，“看着政策一步一步地向我靠拢，感觉生活更有奔头了”。

2017年9月20日，北京市住建委会同有关部门联合发布（《北京市共有产权住房管理暂行办法》），宣布自9月30日起正式实施，并明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标，引发社会广泛关注。在房价高企的现实下，共有产权房的横空出世，无疑给众多一线城市的年轻人带来了购房希望。共有产权住房推出后，人们对楼市稳定的信心是否有所提高？这能否对建立房地产调控长效机制起到作用？

共有产权好在哪儿

根据北京市此次发布的新政，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份额共有产权的政策性商品住房。

新政发布后，有机构进行相关调查显示，85.3%的一线城市受访者关注共有产权住房政策。55.4%的一线城市受访者表示此举提高了他们对楼市稳定的信心，63.3%的一线城市受访者认为这将对建立房地产调控的长效机制起到作用。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，共有产权住房是房地产调控长效机制的内容之一，对稳定楼市有一定的作用。“根据北京市住房制度的安排，不同收入的家庭可以选择不同的住房，即低端有保障，中端有支持，高端有调控。共有产权住房重点解决的是夹心层的住房保障问题。”赵秀池介绍，共有产权住房明确了购房人产权的持有份额，同时又把政府持有的“使用权”让渡给了购房人，“共有产权降低了购房人的出资额，相当于提高了购房人的支付能力”。

其实，“共有产权”这种模式并非是一個新鲜事物。早在2D07年，江苏省淮安市就大胆尝试了共有产权住房模式。2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议提出：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”2014年，政府工作报告中，“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。截至2016年年底，上海市已供应共有产权保障住房8.9万套，着力改善了城镇中低收入住房困难家庭的居住条件。

通过共有产权的方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，减轻其购房压力，一方面表明了政府和百姓一起解决住房困难的初心，另一方面也透露出政府稳定房价的决心。

共有产权如何划分

借鉴之前的保障性住房措施，此次北京市在共有产权住房的持有、使用、退出、转让等各环节都做了较为细致的规定。

“共有产权住房以区为单位，当地户籍、当地就业的家庭优先购买，有利于职住平衡的实现，也有利于大城市病的解决。”赵秀池认为，共有产权房是政策性商品房，准入条件非常严格，无房户才能申请，因此也极大地保证了住房刚需人群的需要。

专家指出，这次北京新政除了准入门槛外，还设置了“负面清单”，就是一些情况的家庭不能购买共有产权住房。目的还是聚焦无房刚需家庭首次购房需求，符合回归自住属性、杜绝投资投机需求。

此外，在产权划分方面，新政明确了购房人的产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。

共有产权住房之所以能走向前台，是因为经适房出现大量寻租行为，而公租房又不能满足人们对于私有产权的要求。经适房只需补缴少量土地收益价款，即可获得巨额转正收益，这是经适房制度缺失的原因。但是按照共有产权模式，比如上海当地政府占共有产权房30%～40%的产权，60%～70%的产权归个人，使得溢价大幅缩小，杜绝了共有产权房的寻租现象。

“与公租房比，共有产权住房有利于减少政府财政支出和对有限财政资金的长期占用，提高住房保障体系运行效率和可持续性。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，共有产权住房“产权清晰”的特点，为家庭持续增持产权份额提供了空间和路径，有助于鼓励家庭通过自身努力逐步积累财富，避免福利陷阱；“责权明晰”的特点，对家庭是否具有转售、转租权利，以及如何分配由此产生的收益做出了清晰界定，压缩了寻租空间，改善了住房保障制度的公平性。

离推向全国还有多远

“像买企业股票一样，去买房屋股权。你只是股东之一，却可享受董事长的待遇。”在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，在大都市，共有产权模式值得推广，但相关制度无疑还需要完善。

在规范退出机制方面，北京市在充分征求意见的基础上确定，共有产权住房购买5年后可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产权住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。

“共有产权住房制度，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房、抑制投机、促进公平，具有重大意义。”北京市房协秘书长陈志认为，北京的共有产权住房，应该是长效机制的重要组成部分之一，有许多创新点。“它兼顾了公平，突出以保障为主，而且从使用人的角度上看，有同质同权的创新，房屋的质量、环境以及将来物业费的缴纳等，各个方面都透露出同质同权的意图。”

9月21日，住建部发布《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（以下简称《意见》），支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，北京市的共有产权住房制度体现了居住（社会）功能、保障属性与财产权利的有机统一。居住（社会）功能、保障属性与财产权利“三位一体”，使得共有产权住房在制度上具有早期的保障性住房所没有的禀赋。其财产属性为共有产权住房的管理、运作提供了更多的灵活性。

“从政府的角度看，共有产权房除了行政手段管理，未来还可以通过民法手段管理，更便于贯彻落实共有产权房最基本的功能——保障居住。”楼建波强调，归根结底，“房子是用来住的，不是用来炒的”，“三位一体”的根本还是其居住（社会）属性。