房地产开发项目工程管理及其风险

文/王凤铃、李艳香 洛阳银隆置业有限公司 河南洛阳 471000

房地产开发项目本身具有诸多特点，比如周期长、投资高以及高风险等诸多特点，如果不能进行科学、合理的管理工作，就会直接影响到房地产工程的质量和安全，最终埋下质量和安全隐患，给人们的人身安全和财产安全带来较大的威胁。

1、房地产开发项目管理的整体意义和工程管理流程

1.1 房地产开发项目管理整体意义和流程

房地产项目在进行管理的时候往往会涉及诸多方面，比如政府、开发商以及销售商等诸多方面，开发商管理工作本身就是一项十分复杂、系统的管理体系，其主要就是以房产企业和监管公司为主，通过建设单位组成生产队伍，并且积极的做好协调工作，控制各个方面能够有效的进行施工。房地产项目在进行开发立项的时候往往会追求相应的目标，比如投资效益、投资回报率以及销售方面的税率等诸多内容。从约束角度来讲，房地产项目在进行建设的时候，投资最大限额，项目的质量标准都是十分严格，另外，开发项目还会受到监管方以及生产合作方等诸多方面的限制，进而组成了一个十分复杂系统的工程，房地产项目开发管理工作必须要具有十分完善和成熟的管理体系，才能够真正的做好房地产开发项目的管理工作，保证房地产项目的质量和安全。

1.2 开发项目的工程管理

房地产工程项目的管理意义就是对整个工程施工全过程进行科学、系统的管理工作，目前房地产开发项目的建筑施工往往都会承包给其他施工单位，从而能够有效的减少施工成本和监管责任。责任的基本流程就是管理过程中必须要严格的遵守合同进行管理，严格的按照相关规定和标准对其进行技术以及经济等活动的监督工作，最终能够达到控制和协调管理工作能够达到预期的目标。

2、房地产开发项目工程管理中存在的问题

2.1 房地产开发项目管理前期准备不足

根据相关调研表明，10%左右的开发风险主要就是因为前期的准备工作没有做好，比如大部分房地产开发项目企业并没有掌握完善和成熟的技术资料，从根本上提高了房地产开发项目的风险。一部分房地产企业为了能够缩短施工周期，往往会在没有准备充足的情况下盲目开工，从根本上影响到房地产项目的正常施工，进而影响到企业的经济效益。

2.2 缺乏完善的房地产开发项目管理制度

科学、合理的制度是保证房地产开发项目管理工作能够顺利开展的基础条件，但是根据相关调研表明大部分房地产企业并没有完善管理制度，进而导致房地产开发项目管理工作本身的盲目性和随意性比较大。比如房地产开发项目管理部门并没有建立管理责任制度，进而导致相关的责任不能得到有效的落实，进而会直接影响到房地产管理工作的开展。

2.3 成本控制不理想

成本控制是决定房地产项目管理的关键内容，但是一部分房地产企业并没有做好成本控制工作，进而导致成本控制效果并不是十分的显著，从根本上提高了房地产开发的成本，从而会直接影响到房地产开发项目的经济效益和社会效益，比如一部分房地产企业并没有重视设计环节的成本控制，从而导致设计成本比较高，提高了房地产项目开发的成本。

3、加强房地产开发项目工程管理，降低房地产开发风险

3.1 加强房地产开发项目的前期准备工作

科学、合理的前期准备工作是保证房地产开发项目顺利开展的基础条件，所以，相关企业必须要重视前期的准备工作，为后续施工工作创造良好的条件。房地产开发项目管理部门在前期阶段必须要对房地产项目进行科学、合理的汇总和分析，并且要掌握比较完善的技术资料，从而才能够为房地产项目的施工提供技术支持，保证房地产开发项目能够顺利的进行。房地产开发项目前期阶段，相关的管理部门必须要不断的加强与其他部门之间的联系和沟通，从而才能够有效的降低房地产项目施工过程中可能存在的阻力，最终保证房地产项目能够顺利的进行。

3.2 进一步建立与健全房地产开发项目管理制度

科学、完善的管理制度是保证房地产开发项目顺利开展的基础条件，所以房地产企业必须要不断的完善和创新房地产开发项目管理制度，从而才能够从根本上提高房地产项目的管理水平，降低风险。比如房地产企业必须要不断的完善自身的责任制度，不断的明确各项责任，并且将责任落实到每个人员身上，从而才能够从最大程度上避免管理随意性的现象发生，从根本上提高管理效果。房地产开发企业必须要不断的完善自身的激励机制，对于那些房地产开发项目管理工作中具有突出贡献的个人或集体及时的予以相应的物质奖励和精神激励，从而才能够调动工作人员的积极性和工作热情，最终实现房地产开发项目的全员管理工作。

3.3 进一步加强房地产开发项目成本控制

随着我国房地产市场竞争愈演愈烈，为了能够稳固自身的市场脚跟实现可持续性发展，必须要重视房地产项目的成本控制工作，房地产开发企业必须要不断的加强设计阶段的成本控制措施，其主要原因就是因为设计会影响70%以上的成本，并且设计会贯穿整个工程的施工过程，所以，必须要不断的提高设计水平和质量，保证设计方案的可行性，才能够有效的降低风险，控制施工成本。房地产企业必须要不断的加强成本的动态控制措施，才能够在不同环境中进行成本的控制，从最大程度上做好成本控制工作，最终才能够实现房地产企业的最大化经济效益。

3.4 进一步增强企业风险控制意识

随着我国市场经济体制日趋完善，房地产企业为了能够促进自身的可持续性发展，必须要重视风险控制工作，不断的强化自身的风险控制意识，才能够将房地产开发项目的风险降到最低，并且不断的完善和创新自身的风险控制系统，将可能存在的风险扼杀在萌芽中，不断的完善和创新房地产开发项目的风险控制系统，能够在施工过程中进行全面、实时的控制和管理，最终将风险控制在最低的范围内，促进房地产企业的可持续性发展。

随着我国房地产行业的快速发展，社会各界十分关注和重视房地产开发项目的风险控制措施，房地产行业本身的健康、可持续性发展会影响到诸多方面，比如人们的生活水平质量以及社会经济的发展，所以，必须要重视房地产的管理和风险控制工作，将风险降到最低，促进房地产行业的可持续性发展，才有助于我国社会经济的可持续性发展，有助于我国和谐社会的构建。

参考文献：

[1]肖华新.房地产开发项目工程管理及其风险[J].企业导报，2011年2期.

[2]张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理[J].建材发展导向（下），2012年6期.

[3]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居，2013年27期.