城市规划与房地产产业协调机制的分析

文/刘卿 济南轨道交通集团资源开发有限公司 山东济南 250101

在城市的发展与建设过程中，是离不开城市规划的，城市规划在其中起到了指导性的作用。而城市建设的具体手段之一则是房地产开发。所以，城市规划与房地产开发同时作为城市发展中必不可少的内容，二者必须要做到协调发展。房地产开发必须要依据城市规划，在符合城市规划对城市建设及结构的调整安排的基础上，在充分考虑城市经济建设需求的前提下，合理进行房地产开发。只有这样，才能够使房地产产业实现经济、环境及社会效益的相统一，使城市的建设发展得到整体利益保障。以下笔者就结合实际，来谈谈城市规划与房地产产业的联系、矛盾及协调机制，仅供参考。

1、城市规划与房地产产业之间的联系

1.1 城市规划影响房地产开发

城市规划主要注重的是城市的整体利益与城市的长期发展，房地产产业主要注重的则是短期经济效益。因此，房地产开发必然会在很大程度上受城市规划的影响。具体来说，首先城市规划对房地产开发具有规范和管制作用，房地产开发必须要服从城市规划安排，不能为了利益而随意违背城市规划；其次城市规划是影响房地产开发效益的最主要因素，因为城市规划决定着城市地价，而城市地价则影响着房价；再者城市规划也会在一定程度上指导和促进房地产开发，因为通过深入调查城市数据，前瞻性考虑城市发展前景，能给房地产开发提供科学的指导。

1.2 房地产开发反馈城市规划

城市规划内容是通过房地产开发来实现的，所以房地产开发反馈了城市规划。具体来说，首先通过房地产开发可以解决城市规划与实施间的矛盾，利用房地产开发对城市的合理布局来使城市规划逐渐趋于合理；其次通过房地产开发可以促进城市用地结构趋于合理，从而促进城市规划的快速发展；再者在房地产开发过程中还会对城市地价起到调节作用，从而促进城市用地结构的合理性。

2、城市规划与房地产产业存在的矛盾

2.1 城市规划观念落后制约了房地产开发

由于我国部分城市在城市规划中观念过于理想化，实际规划内容没有体现出动态可操作性，因此制约了房地产开发。理想化的城市规划往往在实际操作中缺乏弹性，而一旦出现问题后，将难以有效调整房地产开发项目。并且城市规划观念落后还会导致城市建设空间逐渐缩小，无法对房地产开发起到应有的促进作用。

2.2 房地产产业对城市土地过度开发

就现状来看，我国的城市可用土地资源正逐渐减少，现有土地价格飞速上升，可谓寸土寸金。在此背景下，城市规划的要点之一就是要尽可能地将土地资源的价值发挥到最大。但是，很多房地产开发商却将提高土地价值简单粗暴地理解成对土地过度开发，例如有的房地产开发商在住宅楼建设中为提升利润而缩短住宅楼的间距，这不但没有提高土地价值，反而降低了居民生活质量，影响了城市和谐发展。

2.3 房地产产业对城市土地开发不合理

一些房地产开发商在开发城市土地资源之时，经常会为了追求利益，而无视土地实际情况是否适合建筑用途，一味对城市土地进行不合理的开发，导致建设出来的一些建筑实际应用效益较低。

2.4 房地产开发破坏了城市特色景观

现在，随着房地产市场中“利益至上”思想的日益严重，很多房地产开发商为了在房地产开发中降低土地成本，而肆意增加建筑容积率，甚至将一些原本应该用于城市绿化的土地也用来进行房地产开发，从而导致城市中的特色景观遭到破坏，影响了城市的文化和环境发展。

2.5 城市中圈地现象日益严重

随着我国城市地价的不断上涨，近年来很多房地产开发商抢占先机收购了不少城市中较好的土地资源，但在收购这些土地后，却迟迟没有进行开发，而是储备着等待地价继续上涨以创造利益。这一行为被称为“圈地”，它极大地影响了城市的正常规划建设。

3、城市规划与房地产产业发展的协调机制

3.1 加强城市规划对房地产开发的管理

在城市规划建设过程中，应当基于实际市场经济情况，结合相关法律法规，有效引导和制约房地产产业，加强城市规划对房地产开发的管理，从而使房地产开发商在房地产开发过程中主动遵从城市规划安排，提前做好物质和思想准备，按照城市规划要求进行合理的土地开发。

3.2 加强政府对城市建设的宏观调控

若想保证房地产开发严格服从城市规划安排，就必须先加强政府对城市建设的宏观调控，严格处理不服从城市规划安排进行房地产开发的相关企业和人员，有效维护城市建设秩序。除了要严格执法以外，政府的积极引导也非常重要，政府要必须要通过有效的鼓励政策，引导房地产开发商结合市场需求与城市建设需求来进行房地产开发，以促使城市建设与房地产产业的协同发展。

3.3 依据市场基本需求进行城市规划

城市规划不仅要重视居住功能、交通功能、商业功能、系统功能以及形象功能等基础功能的建设，同时还要重视市场需求功能和经营功能。这一点，房地产产业与城市规划是存在密切联系的，因此城市规划部门在规划过程中应加强与房地产开发商之间的沟通，通过双方通力合作来实现共赢。

3.4 房地产开发要遵循城市可持续发展需求

房地产开发必须要基于城市发展的客观需求，充分考虑到城市发展的核心需要，将实现城市可持续发展作为基本原则。也就是说，在房地产开发过程中，应当城市发展需要什么，就进行怎样的开发。

3.5 城市规划应注重良好的弹性

城市发展与经济市场都是处于不断变化当中的，城市规划必须要具备良好的弹性，才能够有效适应不断变化的外部环境，从而提高效益。同样，房地产产业也应当要不断创新经营理念，适应城市的发展。另外，城市规划还要注重城市原本的资源优势与民俗特色，从而吸引更多的房地产开发商来开发本地资源。

结语：

综上所述，城市规划影响着房地产开发，房地产开发也反馈了城市规划，二者之间既联系密切，又存在很多矛盾。当前，必须要尽快解决城市规划与房地产产业之间的矛盾，通过有效的协调机制，来促进二者的协调发展。

参考文献：

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