住房置业担保如何规避风险

文/刘春雨 山东省烟台市住房置业担保中心 山东烟台 264000

住房置业担保是指住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。有以下特点：住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为；规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。因此，应将预测、控制、规避、化解担保风险作为置业担保的重中之重，采取有效措施加以防范和规避。

1、建立并不断完善担保风险防范体系

置业担保潜在按担保程序划分主要有：担保程序设计上的风险；借款人提供担保资料的风险；抵押权实现风险；还贷违约风险；处置抵押物风险；抵押物灭火及贬值风险；财务风险等多种、覆盖担保全过程的潜在风险。建立和不断完善担保前防范、担保后监管、对已出现风险如何化解的风险防范体系，明确和采取覆盖置业担保全过程及各环节规避风险的目标和方法，形成纵横连贯的风险控制网络势在必行。

2、按担保业务流程分别确定担保各环节规避风险的目标和方法

（1）担保前风险防范。严格、认真审核借款人条件和提供资料的真伪、可信程度。对银行自营贷款担保一般应进行担保前调查。对在不同所有制单位从业的借款人，针对还款能力、信誉程度采取不同考核方法和标准，一般与重点相结合，结合微机风险测评数据，综合分析确认风险程度，再决定是否提供担保。

（2）完善内部风险控制制度。由于住房置业担保机构为借款人担保的期限长达二三十年，尽管当前出现的担保逾期只是极个别的，但随着担保时间的延长，潜在的风险将随着时间的推移逐步暴露出来。国际经验表明，住房贷款违约高峰期大约出现在贷款后的3至8年，为了切实规避风险，应从以下几方面着手。一是建立风险控制机制、风险监控指标和预警系统，建立和完善住房置业担保机构风险准备金制度、会计核算制度、信息披露制度等；二是对担保保证金存入各银行的比例、担保风险基金的提取方式以及如何使用应加以明确；三是因担保业务的政策性较强，应建立以政府信用为后盾的住房置业担保体系，在住房置业担保机构的注册资本中应有政府预算资助部分。

（3）风险的化解。出现的风险主要有抵押物灭失、意外事故和自然灾害、借款人违约等。为减少担保公司损失，化解已出现的风险，可与借款人协商，提供过渡房屋租住，处置已抵押房屋；与借贷方协商重新安排还款期限等办法。

3、规避内部财务风险

控制目标是对潜在风险提取准备金、提高财务对风险预警和信息反馈能力，安全运作公司资本金，规范经营管理。方法可采取：

（1）建立担保风险准备金，抵御财务风险。按营业收入35%提取，专户存储、专款专用。主要用于自然灾害、意外事故造成抵押物的损失，以及因借款人违约由公司承担的连带责任，在损失发生前的预防和控制风险采取措施的费用。

（2）先期由于担保公司资本金数额与营业收入不对等，直接影响公司净资产收益率、投资回报率，从而影响股东持股信心及公司整体业绩，增加财务风险，应积极开拓市场，可考虑进行国债回购，开展附营业务，增加收入，盘活闲置资金，提高投资回报。

（3）加强公司财务管理、增收节支、搞好利润规划，努力降低成本、费用水平，增强公司发展实力和后劲，增加企业积累，增强抗风险能力。

（4）拓宽视野、更新观念、拓展业务领域。在开展好个人住房置业担保这一主业前提下，根据公司经营范围，向代售个人住房，代售经济适用房等领域拓展。以主营业务带动附营业务，以附营业务推动主业开展。不断扩大置业担保业务规模和提升执业档次，通过提高经济效益化解财务风险。

4、建立担保风险控制责任制和考核指标

对担保服务收费的标准科学化以及明确化，加快制定商业性银行贷款的担保费标准。还有就是要给予一定优惠政策以及风险补偿，在风险保证金税前提取的举措要积极实施，提高住房置业担保公司的抗风险能力。要积极的发展置业担保公司，扩大置业担保的规模等，以及通过对市场优势资源的整合，进一步促进住房置业担保行业以及房产业的共同发展，只有在这些层面得到了充分重视和加强，才能有助于促进住房置业担保业务水平提高。

5、加强对住房置业担保体系的完善性构建，就要在定义上能明确化，将其确定为政策性住房金融机构

以及要将其和住房公积金相联系，将其归入到住房金融体系当中重要组成。为能对这一目标加以实现，就要从多方面加强重视，规定住房置业担保公司对中低收入群体住房担保业务量比例进行明确化，在中低群体的购房过程中要进行相应的设置，购房债务支出要占据家庭收入百分之三十以上，在购房的用途上要是自住，第一次进行的购房以及再次购房但目前居住水平低于本是平均水平等[4]。

结语：

通过这一系列的方法措施实施，就能有助于对住房置业担保公司运行效率进行提高，对住房置业担保体系的完善也比较有利。

[1]关于住房置业担保行业关键风险指标体系的设计思路[J].住宅产业，2012,（12）:64-66.

[2]王杰.关于住房置业担保行业关键风险指标体系的设计思路[J].住宅产业，2015（12）.

[3]龚传洲.科技创新的风险收益分析[J].科技进步与对策，2014（03）.

[4]薛红红.房地产市场调控背景下房贷险的出路探析[J].南方金融，2015（11）.