不动产登记中房产测绘的有效应用分析

文/韩丽梅 北京市石景山区房地产测绘队 北京 100043

1、我国不动产登记的现状

国家机关及政府相关部门通过对不动产信息等事项按照申请、受理、审核、登簿这一流程，最终印发不动产证。从不动产登记的实际工作来看，其具有严格的标准制度与公开性、透明性特点，不动产的产权的拥有者需要向领导部门提交相关的申请，经过专家的评审与分析，确保不动产产权的有效性。虽然国家规定了房产、土地、草地、林地、水域等的统一登记，但是从目前来看，我国不动产登记主要涉及房产及土地两部分，其他还在陆续推进中。在时代发展下不动产登记制度正在不断完善当中，这也推动了相关测绘事业的发展，在日后的测绘领域中，测绘工作将会形成统一的标准，并根据需求不断细化，从而保证我国不动产登记的全面发展。

2、房产测绘的主要内容

2.1 房产的平面测绘

房产平面测绘主要是测量并绘制房产平面结构有关内容以及信息等，具体来说，平面测绘的内容不但包括房屋位置和房屋的形状以及房屋层次，还包括房屋的高程和相邻房屋有关信息以及房屋角点等房屋平面结构信息。在房产的平面测绘过程中，有关房产测绘工作人员应保证有关信息和数据的测量精确性和准确性，从而保证房产测绘结果能够作为房产所有权确定的法律依据。

2.2 调查房产信息

调查房产信息工作内容主要是对房产的用地信息以及房屋的信息进行调查，具体而言，有关调查工作人员不但要调查房产的单位情况和房产位置以及房产数量等情况，还要调查房屋的权属以及房产单元的使用情况等信息内容。除此之外，所购房产的地理名称以及房产的行政信息等内容，也涵盖在房产信息调查工作中。在房产各项信息的调查过程中，有关调查工作人员应确保调查的信息内容足够真实和准确。

2.3 房产图的绘制

房产分丘图的绘制不但能够将房产分幅图的内容展现出来，还能够对房屋权界线和界址点的使用范围进行明确规定，并且也能将房屋阳台和丘界长度以及四至关系等房产要素体现出来。分丘图的比例尺可以根据丘的面积进行确定，一般在1:100和1:1000之间。在展绘图廓线的过程中，相应的方格网和控制点限差不能超过具体规定的数值，如果分丘图上的房产界址点与邻近控制点的点位误差以及间距超过五十米，那么这些相邻界址点之间的间距误差也应控制在具体规定范围内，从而保证房产分丘图的绘制能够更加精确。

2.4 对房产的面积进行测算

对房产面积进行测算主要是测算房屋结构的整体面积以及房屋结构的完整用地面积，在测算房屋结构整体面积时要对房屋的建筑面积和房屋的产权面积，以及房屋的实际使用面积进行测算。房产面积的测算结果会对房产所有者在房产交易和房产买卖，以及房产登记或拆迁等过程的经济利益和合法权利产生直接的影响，在房屋面积的测算过程中，房产面积共有部位的权利范围主要通过面积测算结果进行确定。

3、房产测绘在不动产登记中的有效应用

3.1 为不动产登记提供必要资料

房产所有者以及相关利害关系人在申请不动产登记的过程中，必须将完整以及有效的房产信息提供给当地不动产登记有关机构。与此同时，还应保证房产信息真实和准确，并且要具有一定的法律效力，这些有关房产的信息以及数据等是房产所有者以及利害关系人在申请不动产登记时需要提供的必要材料。而房产测绘过程能够保证房产信息测量的真实性和准确性，有关的房产测绘结果能够直接作为房产所有者以及利害关系人向有关部门申请不动产登记的申报材料。房产测绘最终会将测量后的信息和数据以图表和测录的形式展现出来，能够对房产的具体面积和房产类型以及房产结构等进行详细记录与显示，从而为不动产登记提供有力的数据支持。

3.2 为不动产登记的面积确定提供依据

房产测绘结果不但能够作为房产所有者以及利害关系人申请不动产登记的必要资料，同时也能为房产所有者以及利害关系人进行产权交易和房产买卖以及房屋拆迁等提供有效的依据，所以房产测绘在办理不动产产权交易的过程中具有重要作用。房产测绘过程中的房产面积和房产使用年限以及房产使用情况等信息会对房产所有者在进行不动产产权交易时所获得的经济利益产生直接的影响，房产测绘能够通过测绘结果的明确和清晰显示来为房产所有者的不动产交易行为提供保障，从而使房产所有者的经济利益得到保护。

3.3 为不动产登记平台提供基本资料

为了使不动产登记过程更加简单、快捷，建立不动产登记信息管理平台必不可少，不动产登记信息平台的建立能够对房产信息以及土地信息等进行统一管理与使用。通过与房产测绘信息网进行联网使用,能够为不动产登记信息管理平台的建立和运行提供真实而又全面的房产信息基本资料，在一定程度上能够使不动产登记信息管理平台的建立速度得到有效提升，从而使不动产登记的工作效率大大提高。

4、不动产登记中房产测绘案例

4.1 地区概况

该区作为试点地区，在全市率先开展房屋不动产登记工作。该区房产测绘工作于2013年开展，于2015年完成，并建立了房产数据库，准确地记录了该区房产的相关数据资料，为不动产登记工作的开展奠定了基础。

4.2 房产测绘流程

（1）准备阶段：准备阶段包括人员培训及材料收集两部分。①专业人员对该区房产情况进行走访调查，针对房产特点制定房产测绘方案及相关标准，组织测量人员进行统一培训；②在开展测绘工作前，对房屋的基本信息进行收集汇总，建立数据库对数据进行存储。（2）外业查勘：外业查勘包括以下两部分工作：①信息采集。批量印发房产测绘现场查勘表，现场对房屋基本信息进行采集录入；②现场测量：在房屋现场绘制房屋草图，利用专业设备测量房屋尺寸并在草图上予以标注，对房屋存在的违规搭建现象进行标识。（3）内业计算：根据查勘信息，利用专业绘图软件绘制房屋结构图，计算房屋面积，生成房产测绘报告书。（4）质量审核：按相关流程将测绘报告书提交给上级部门检查，确认无误后交由房产权利人进行核实。（5）成果备案：将房产测绘报告书上交至管理部门进行备案。

4.3 房产测绘在不动产登记中的应用

（1）房产测绘可以提供准确的数据分析，房屋所有者可以通过在不动产统一登记的信息平台上申请房产测绘来得到房产的各种数据信息，在发生房产纠纷时保障自身权益。（2）对于消费者来说，房产测绘可以为消费者提供准确的住房数据，也使相关信息作为房产交易的主要依据而被登记在案，有效的保证了消费者的合法权益。（3）在不动产统一登记中，房产测绘可以提供更加专业准确的数据。这些数据可以为房地产开发商的决策提供依据，并且在房屋的建等过程中有效的避免浪费，使面积与建筑材料的利用率得到提高。（4）不动产统一登记的最终目的就是建立全国范围的不动产数字信息平台。房产测绘在为房地产行业提供服务的同时，也为城镇规划、城市建设等提供有关数据和信息。在政府规划中，房产测绘可以为政府规划部门提供有价值的参考。房产测绘在不动产统一登记上的应用有助于政府部门有效、准确、经济地进行城市建设与城乡规划，使城乡建造工作顺利进行。（5）由于房产测绘工作信息源多、涉及范围广、内容复杂，可以为现代化城市的建立提供更多有用的地理信息，有助于地理信息系统的建立。

5、不动产登记中房产测绘的发展前景

房产测绘在不动产登记中发挥的重要作用不容忽视，到目前为止房产测绘以先进的科学技术为我国不动产登记提供了技术支持。当前，我国计算机信息技术水平不断提高，不动产登记也逐渐朝着数字化网络平台的方向发展，能够实现全国不动产信息数据的统计、记录、共享，从而提高不动产登记的效率，保证整个过程的公开化、透明化，同时也提高了我国相关部门对不动产登记的统一管理。面对这种环境，房产测绘未来的发展也更加规范、标准，随着国家《房产测量规范》《房产测绘管理方法》等法律法规的颁布，进一步规范了房产测绘市场环境，有助于房地产行业的稳定持久。将不动产登记与房产测绘有机结合，实现了房产信息数字化的目标，房产测绘行业将会向着更好的方向发展。

结论：

总之，房产测绘为不动产登记提供了依据，一经登记便产生法律效力，保证相关人员的合法权益。不动产登记中房产测绘的应用在法律、经济、社会服务等方面都有良好的发展空间，相信在未来的发展中，房产测绘技术水平将不断提高，在不动产登记信息管理方面得到更好的应用。