开发商将绿地改为停车位业主有权要求恢复原状

编辑同志：

半年前，一家房地产开发公司发布售楼广告时，称其开发的是花园式小区，绿地面积高达40%，且绿地内建有人造假山、喷泉、小溪等，如同“世外桃源”，因此我们买了房。可时至今日，规划的绿地大多变成了停车位，使得小区的绿化率实际在10%以下，人均不到0．3%。当我们要求公司履行广告中的承诺时，却遭拒绝，理由是哪里的广告没点水分的？更何况公司与我们签订的售房合同中并没有写入40%的绿化率，在广告与合同不一致的情况下，只能以合同为准。即我们无权要求公司恢复原状。请问：公司的理由成立吗？

读者 邱佳梅等22人邱佳梅等读者：

公司的理由不能成立，你们有权要求其恢复原状。

一方面，公司的行为违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”正因为公司在售楼广告中就绿化率这一设施明确并具体到40%，甚至表明绿地内建有人造假山、喷泉、小溪等详细内容，而你们之所以购房也正是由于看中了这一点。故虽然公司与你们的售房合同中未另行规定，但有关绿化率的广告也“应当视为合同内容”。在此情况下，公司将规划的绿地改成停车位，明显属违约。而《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即你们恢复原状的请求可以得到法律的支持。

另一方面，公司的行为违法。根据《城市居住区规划设计规范》第七类“绿地”中的规定，新区住宅建设的绿地率应不低于30%，人均应不小于1平方米∕人；绿地空间应包含一定数量的活动场地，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。而公司将规划绿地变成停车位，客观上已导致小区的绿化率在10%以下，甚至人均不到0．3%，也必然累及居民的生活，即严重违反了上述规定，从而决定了你们还有权通过向绿化行政主管、城市管理等部门举报来维权。