简述营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

杨文华

摘要：为了适应当前市场经济的发展，改善企业的经营状况，国家颁布了营改增政策，对于各个行业的发展产生重大影响。本文以房地产企业为例，介绍了营改增对会计核算和纳税带来的影响，并阐述了相应的改进对策，以供参考。

关键词：营改增；房地产企业；会计核算；纳税；改进对策

房地产企业在我国经济社会的发展中具有重要作用，企业经营管理更加规范化，在营改增的影响下，会计核算方面存在一些不足。房地产企业在经营过程中，必须明确营改增對会计核算和纳税带来的机遇和挑战，然后制定有效的措施，适应市场经济的发展需求。只有这样，才能不断提升综合竞争力，实现可持续发展的目标。以下对此进行深入探讨。

一、营改增概述

我国在2011年11月提出《营业税改征增值税方案》，并且开展试点工作，于2016年5月正式推行，其中就包括房地产企业[1]。营改增的实施，避免了营业税重复征收的现象，在行业税负、经济增长、产业结构升级等方面，均具有重要作用。房地产企业是我国税收体系中的主要税收来源，但是投资周期长、建设规模大，营改增的实行会对企业税务结构产生影响。如何加强会计核算工作，规避投资风险，对资金科学分配，成为房地产企业的关注重点。

营改增后，房地产企业的营业税征税范围变为增值税的增税范围，此时企业的纳税身份、税率、优惠政策等均发生了改变。增值税属于价外税，征收管理采取以票控税的形式，而且只对部分增值额进行纳税，因此会对税收负担、融资方法、发票管理、会计核算、财务报表等造成影响。

二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

（一）积极影响

第一，激发地产购买需求。实施营改增后，企业的不动产含有的增值税纳入抵扣范围，企业新建的办公房、厂房、道路绿化等，都可以作为进项税进行抵扣，从而加快行业对不动产投资的改造，激发商业地产的购买需求，有利于去库存化。对于房地产企业而言，通过向下家转移税负，能减轻自身的税负压力。

第二，避免重复征税。营改增之后，房地产企业在经营期间，可以避免重复征税。因为增值税在征收过程中，依据是不同环节的增值额；营业税的增收依据则是销售额。地产企业在经营期间，会涉及土地、建材等成本，其中材料成本已经缴纳了税收，销售期间再次缴纳这部分税负，就会造成重复征税。营改增的实施，有效解决了这一问题，只要按照各个经营环节缴税即可[2]。另外，抵扣能在材料成本、建安成本的增值税发票中体现，因此避免了重复征税现象。

第三，有利于财务部门明确分工。营改增的实施，有利于明确房产企业财务部门、业务部门之间的职责分工。征收营业税时，发票单据由财务部门进行报销，不需要对单据进行审核归类，不仅工作量大，而且存在较大的风险。征收增值税时，取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求财务人员对普通发票、增值税专用发票进行审核归类，提高票据的及时性、合规性，提高财务票据的管理水平。

（二）不利影响

第一，增加了实际税负。一方面，营改增前，计算企业所得税时，原营业税作为价内税会在所得税中扣除；营改增之后，增值税属于价外税，不能在企业所得税中扣除。另一方面，营改增后房产企业的增值税率为11%，虽然可以利用进项税额进行抵扣，但是要想获得足够的增值税专用发票进行抵扣，就要和纳税人合作，这就对合作公司的选择产生限制[3]。另外，房产企业的开发成本中，一部分支出是无法取得增值税专用发票的，例如劳务费。不能获得足够的进项抵扣，再加上税率升高，因此房产企业的实际税负有所增加。

第二，影响财务报表。一方面，实施营改增之前，不动产的购置价款，会全部计算在固定资产的入账价值中；营改增之后，这部分价款要价税分离，其中增值税进项税额可以抵扣，因此固定资产的入账价值降低了。如此一来，企业的资产负债率提高，不利于正常的融资活动。另一方面，在利润表中价外税是增值税的特点之一，在营业收入中要刨除增值税，从而降低企业的营业收入。如此一来，企业经营期间产生的人工、材料成本，无法获得增值税发票，增加了税负成本。

三、房地产企业会计核算和纳税的改进对策

（一）加强票据管理

增值税在征收过程中，计税依据是增值额，而销项税发票、进项税发票抵扣，是增值额计税的关键要素。基于此背景下，增值税征收期间，必须要加强票据管理。具体措施如下：第一，房产企业经营过程中，价格相同的条件下，应该减少和非一般纳税人的合作，优先选择和外包企业合作。第二，获得增值税发票时，应该控制时间，防止出现延期申报的现象，避免流动资金风险。第三，房产企业要基于当前的会计核算和纳税工作，分析营改增带来的影响，开展税务筹划工作，尤其是成本税务筹划[4]。一方面，工程项目的建设周期长、成本资金耗用大，经营过程中要加强沟通交流，了解最新的优惠政策。另一方面，在开发项目成本中进行期间分摊，如此产生的税负会低于一次性核算产生的税负。第四，房地产流转税是在多个项目流转后形成的，企业应该对税务结构进行研究。

（二）获得政策支持

房产企业要树立前瞻性的目光，关注税收政策的变化，争取得到优惠政策的支持。第一，明确企业适用的税收优惠政策。通过全面审查，保证优惠政策能够继续使用。针对营业税、增值税相关的税收政策进行整理，动态关注政策的变化，避免形成政策性风险。第二，明确老项目适用的过渡性政策。我国财政部门颁布了《营改增试点过渡政策的规定》，其中包含房地产企业的过渡性政策，是老项目税收管理工作的依据。第三，争取获得过渡性扶持政策。营改增期间企业可能面临一些困难，政府为了改善这一情况，就会出台一些政策，提出过渡性的政策扶持，例如对发展困难的企业提供资金支持。营改增实施期间，房产企业如果面临经营困难的局面，可以申请过渡性税收政策，通过地方政府的财政支持，缓解资金压力，助力企业渡过难关。

（三）调整营销策略endprint

对于房地产企业而言，营改增既实现了减税效果，又带来了发展压力。对此，企业应该科学分析税收政策的变化，对营改增进行全面了解；然后找准时机，对营销策略进行调整，通过灵活规避税负，来享受营改增带來的有利影响。具体来说，营销策略的调整如下：一是提高办公类物业的销售价格，新项目的进项税率是11%，企业为了转嫁税负，可以在该标准内适当提高销售价格。二是营销人员劳务派遣，因为员工工资不能抵扣进项，但劳务派遣公司的发票可以抵扣进项。三是在合同中明确规定广告制作和发布费用，一般选择17%的税率。

（四）提升人员素质

财务人员是会计核算和纳税工作的主体，专业技能和素质高低直接影响税务筹划结果。其一，票据管理工作是业务部门和财务部门共同负责，两者应该相互协调、互帮互助[5]。为了提高工作人员的纳税意识，应该定期开展培训工作，大力宣传营改增政策，以及对会计核算、纳税带来的影响。其二，营改增实施期间，企业的会计报表会有所改变，增值税的计算要求账务更加精确、细化，对各个账目进行完整记录；对于增值税抵扣问题，应该及时申报。其三，企业要重视对老员工的培养，首先是学会使用现代信息设备，改变传统的做账、税务申报工作模式；其次要制定以老带新制度，在工作交接过程中，保证数据信息的完整性；最后要成分发挥互联网的作用，实现财务信息共享，同时加强安全控制。

四、结语

综上所述，营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响有利有弊，益处是激发地产购买需求、避免重复征税、有利于财务部门明确分工；弊端是增加了实际税负、影响财务报表。对此，房产企业应该加强票据管理、获得政策支持、调整营销策略、提升人员素质，促进会计核算水平的提升，做好纳税工作，推动企业健康发展。

参考文献：

[1]刘力萍."营改增"对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].中国经贸，2017，（14）：245.

[2]陈玲.基于"营改增"体系下的房地产企业会计核算和纳税分析[J].中国经贸，2016，（20）：183.

[3]高苑.浅议"营改增"对我国房地产行业的影响及对策[J].价值工程，2017，（11）：63-65.

[4]刘彩玲.“营改增”后施工企业财税工作关键环节的考虑[J].科技与创新，2015，（2）：14-15.

[5]沈琪.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].会计师，2016，（22）：28-29.

（作者单位：浙江恒生实业有限公司）endprint