建设国际楼宇：聚焦城市国际化的基本生产单元

□杭州市发展和改革委员会课题组

楼宇经济是随着城市化推进和现代服务业崛起而逐渐兴起的一种新型经济形态。它以楼宇或楼宇群等为载体，通过整体运营或对外租售，引进项目和企业，集聚资本、人才、信息等创新要素，促进产业链、价值链的延伸，推动产业集聚发展，实现城市经济拉动、品位提升、就业促进、文化传承、生态保护等综合效益，被喻为“立起来的开发区”。国际楼宇是在经济全球化背景下以国际前沿和高端产业为重点，聚集一批行业领先企业、创新企业、细分领域“小巨人”企业，具备与国际交往相匹配的硬件设施、运营理念及文化环境，具有创新辐射带动力和广泛国际影响力的商务楼宇或楼宇群，是楼宇经济的升级版、国际版。在当今全球城市网络体系重构进程中，如果没有一批跨越国界而具有国际集散、辐射和影响功能的国际楼宇作为资金流、信息流、人才流、创新流的融合交汇点，任何城市都很难建设成为一座真正具有全球竞争力的国际化大都市。

现实基础

进入“十三五”时期，杭州将全面提升城市国际化水平作为高水平开放推动高质量发展的首位战略和首要任务，楼宇经济作为城市经济发展的重要载体在推进城市国际化的系统部署中不应缺席，而应将建设国际楼宇提高到推进城市国际化基本生产单元的战略高度，作为拓展国际创新创业的重要载体、构筑开放型经济体系的新高地、打造国际会议目的地城市和旅游休闲中心的基本保障以及塑造展示东方文化的价值空间，探索“国际楼宇—国际社区—国际城市”的城市国际化发展路径与模式。这既是杭州继续保持楼宇经济全国领先地位的迫切要求，也是建设“独特韵味、别样精彩”世界名城的有效举措和着力点。

杭州楼宇经济萌芽于20世纪90年代庆春路金融街的形成。杭州市于2008年正式提出“大力发展楼宇经济”，是我国最早提出发展楼宇经济的城市。经过十年的培育、引导和扶持，凭借区位条件、产业基础、营商环境、配套服务等方面的比较优势，杭州市楼宇经济取得了重大进展和显著成效，全市投入使用规模以上楼宇由2010年的238幢增加到2017年的551幢，基本实现翻番；税收亿元楼由2011年的43幢增加到129幢，增长了2倍；2017年全市投入使用规模以上楼宇实现国、地税总收入420.98亿元，其中地方财政收入贡献220.67亿元，分别比2011年增加204.51亿元和104.54亿元，年均增长11.7%和11.3%（可变价格计算）；涌现了欧美中心、坤和中心、来福士广场、远洋国际中心等一批区位交通条件优越、设计理念先进、硬件设施完备、公共配套完善，具备建成国际楼宇基本条件的重点楼宇，有力支撑了城市经济转型发展，奠定了在全国楼宇经济发展格局中的领先地位。2017年，杭州成功入选“中国楼宇经济十大活力城市”，并被评为“中国楼宇经济样板城市”。

短板问题

楼宇经济提升发展方向模糊，顶层设计滞后。2014年全国范围内税收优惠政策清理之后，杭州市出台的《关于加快楼宇经济发展若干财税扶持政策的意见》《杭州市发展商务楼宇经济奖励办法》等政策先后停止执行，市级政府层面缺乏引导楼宇经济发展的有力抓手，顶层设计滞后，楼宇经济提升发展方向模糊不明。而与此同时，成都、西安、重庆、武汉、长沙等城市高度重视楼宇经济工作，把商务楼宇作为繁荣城市经济和建设国际化大都市的重要手段，纷纷出台鼓励和扶持政策，楼宇经济国际化水平大幅提升，杭州的先发优势有所弱化，并有被超越的可能。

国际机构和组织入驻率不高，存在明显短板。杭州综合经济实力排名长期领先于成都、西安、武汉、沈阳、南宁等省会城市，但由于特殊的区位条件和政治格局，长三角地区的涉外机构和国际组织基本都集中在上海，杭州虽然与21个国家的26个城市成为国际友好城市，但至今没有国家在杭设立领事馆，相关涉外业务仍需到上海办理，导致杭州的超甲级商务楼宇对国际组织、涉外机构和跨国公司的吸引力不够，入驻率不高，这也是杭州国际楼宇建设的明显短板。

微观主体运营组织能力不强，亟待转型升级。当前杭州商务楼宇的微观运营主体在理念和管理上仍局限于传统保安、保洁、监控、设备管理、维修保养等传统服务领域，整体的产业定位、策划设计、招商运营能力不强，难以适应80后、90后群体对于个性办公新潮流、共享空间新模式以及休闲体验新需求的渴望和追求。杭州也缺少能将开发商、运营商、楼宇业主、入驻企业等各类市场主体整合起来的强有力第三方组织（类似成都楼宇经济促进会），凝聚合力助推楼宇经济发展。

商务楼宇产权结构不够合理，自持比例偏低。楼宇产权的自持和整体运营是保障楼宇经济从“散栖式”一家一户企业转变为以某一产业为主导，有效融合资本、人才、技术、管理、文化等要素的上下游产业链的“群居式”联动发展的前提。除历史遗留下来的产权分散楼宇之外，近年来投入运营的新建楼宇中，拆分零售现象依然普遍，产权自持楼宇比例仍然偏低，导致重招租、轻服务，重短期效益、轻长期谋划，对引入产业缺乏规划筛选，楼宇入驻企业良莠不齐，关联度较低，产业集聚度不高，难以形成集聚效应和品牌效应。

地域文化特色挖掘彰显不够，公共配套有待提升。楼宇作为城市经济发展主要载体，承担着传承和展示城市文化形象的功能。但在推进城市国际化的进程中，杭州现有商务楼宇从设计规划到开发建设基本都是在西方建筑理念主导之下完成，真正能够体现和传播杭州城市特质和文化特色的楼宇基本没有。此外，杭州在国际化标识改造、国际化社区建设以及接轨国际的教育、医疗等方面仍有较大提升空间。

政策建议

凝聚思想共识，启动国际楼宇创建工作。进一步开展楼宇经济国际化相关研究，认真学习和借鉴世界发达国家先进城市推进楼宇经济国际化和建设国际楼宇的经营理念、管理方法和经验教训，组织相关职能部门开展学习和讨论，充分认识国际楼宇对杭州推进城市国际化的重要意义和战略地位，不断凝聚共识，尽快启动国际楼宇创建工作。可借鉴特色小镇的创建机制和工作方案，以建筑总面积30000平方米以上、具有一定商业商务功能的独栋楼宇和具有统一规划、统一招商运营或统一物业管理，建筑总面积100000平方米以上的商业商务楼宇群为重点，区分预备类、培育类和认定类楼宇，打造一批国际楼宇示范点。

完善顶层设计，探索多元主体共推机制。创新国际楼宇建设体制机制，优化顶层设计，加强职能部门之间的资源共享，打破“信息孤岛”；建立市级政府—区级政府—街道、社区—楼宇的联动机制，强化市、区两级楼宇办的纵向指导与横向沟通；探索国际楼宇“社区化”服务模式。成立由楼宇业主、物业服务企业、商业地产咨询服务机构、投资商、运营商、研究机构和专家学者等共同参与的楼宇经济行业协会，搭建政府与企业、企业与企业、企业与市场之间的桥梁，探索多元主体凝聚合力共建国际楼宇的工作机制。

坚持以评促建，细化国际楼宇认定标准。成立由市楼宇办牵头，杭州市住建局、杭州市质量技术监督局、杭州市标准化研究院、杭州市商业地产协会等机构组成的“杭州市国际楼宇等级评定委员会”，重点围绕“区位条件、楼宇规模、财税贡献、市场价值认可度、产权结构、入驻企业品质、运营主体、LEED认证、BOMA认证、国际化水平”等十项关键指标，明确国际楼宇认定标准，以标准化工作为切入点，推进杭州楼宇经济向国际标准看齐，引导楼宇经济往精品化、专业化、生态化、智能化方向发展。

优化产权结构，加大楼宇全球招商力度。把楼宇自持比例作为评定国际楼宇的核心指标，原则上只有自持比例较高的楼宇才能作为国际化楼宇培育对象（标准可适当放低至商务楼宇自持比例不低于70%），以优化商务楼宇产权结构，为楼宇经济健康可持续发展奠定基础。同时抢抓“后峰会、前亚运”历史性机遇，围绕重点区域、重点平台、重点领域，全方位开展精准招商引资活动，吸引跨国企业总部、职能总部和其他国际性组织机构入驻。

引育市场主体，持续提升管理服务水平。引导商务楼宇开发、建设主体与戴德梁行、第一太平戴维斯、仲联量行等国际地产顾问行合作，提升杭州商务楼宇国际化服务水平。鼓励国内楼宇管理运营主体扩展服务范围，提升服务能力，实现由安保、保洁等传统物业服务商向楼宇招商、集中采购、咨询培训、投融资等现代产业运营商转型，借助“互联网+”等信息网络技术，推广共享空间、开放办公、联合办公等楼宇运营新模式，并通过定期讲座、行业沙龙、主题活动、党建活动等推动楼宇内企业加强合作交流，提升楼宇服务水平和入驻企业粘合度。

优化发展环境，挖掘国际楼宇文化内涵。加快城市有机更新，完善商务配套服务功能；对标国际通行规则，打造便捷高效的政务体系和接轨国际的市场规则体系，优化国际营商环境；高标准建设国际化生活社区、商业街区，优化国际化人居环境；全方位营造国际化发展环境。同时，注重楼宇形态外观与杭州整体风貌相协调，挖掘杭州建筑风格和历史文脉，保护好前人留下的文化遗产，注重文化与产业的对接，塑造与杭州市开放大气、精致和谐的城市精神特质相匹配的价值空间，全面提升国际楼宇的人文、生态和社会效益。

明确事后奖励，提高引导政策的实效性。设立国际楼宇专项建设基金，重点用于商务楼宇提升品质和档次、引进国际企业和组织、优化业态布局、完善公共配套、提高国际化水平等，并明确国际楼宇认定后奖励的扶持机制，切实提高政策的指向性、精准性和实效性。