农村土地、房屋不动产统一登记的法治问题探讨

邓勇，王洪

（中国建筑材料工业地质勘查中心四川总队，成都610052）

1 引言

为了可以更好地解决在不动产登记过程中出现的问题，关键点就是需要去依法明确相关不动产登记的法律依据和责任制度，在合理规范的前提下进行不动产登记人员的任职资格认证和操作规范监督，并在进行登记的过程中确保村民在不动产登记过程中所具有的主导地位[1]。以此为基础，在本篇文章中，主要以国内对于农村土地、房屋不动产的统一登记过程为编写基础，浅析农村土地、房屋不动产统一登记的法治问题探讨。

2 进行农村土地房屋不动产登记的主要内涵

当前，国内进行农村土地、不动产登记制度建立的主要目的，是为了能够去进一步的推动农村自身土地产权制度的改革，更好更完善地去促进社会主义市场经济的蓬勃健康发展。开始进行不动产统一登记之前，首要的一点是对“登记依据”方面的统一，从不动产登记的角度上来说，本身目的不仅仅只是针对于“登记程序”方面的统一，在发展的过程中应该去以不动产权利为主要发展线路，以实际过程中进行的登记类型作为辅助条件。根据我国近些年来所颁布的《中华人民共和国》物权法中明确规定了进行统一登记的三种登记类型[2]。第一种类型是首次登记类型，在以前，对于首次登记我国是有着土地总登记、初始登记、设立登记等三种不同的登记类型。不过在新的《物权法》中，已经正式将这三种登记类型整合成了一项，并将它命名为“不动产首次登记”。第二种是变更登记。变更登记的含义就是对原有土地、房屋不动产权利人的姓名进行变更，土地、房屋使用面积出现变化的进行变更。对需要进行此类操作的房屋土地，实际所有人应该及时地去登记中心进行变更。第三种是转移登记，所有涉及到土地、房屋不动产方面的买卖和赠与，其都是需要权利人去及时的向不动产登记部门进行转移登记和注销登记。

综上所述，对于不动产登记的内涵我们可以这样去理解。从当下广大农民群众的角度上来说，只有及时地去对自家的房屋和土地进行不动产方面的登记，方才可以更好地去完善和保护自身的利益。

3 当前农村不动产统一登记过程中所存在的问题

3.1 配套法律机制和相关制度不完善

在以往很长一段时间内，因为国内自身对于不动产登记缺乏一定的法律依据，再加上相关的规章制度也并不合理。故而，在这样的发展前提下，国内很多地方区域都出现了一宅多卖、重复抵押的现象。在这一点上，其是极其严重的危害到了我国广大公民的合法财产权益和社会公平性。不光如此，在我国的少数民族聚集区域，因为不动产登记缺乏相应的制度保障，所以很多农牧民家中的耕地、草地等承包权和使用权无法在市场上进行正常的交易，严重制约了在当前经济社会发展前提下对于资源优化配置的发展目标[3]。所以，在这样的基础上开展农村土地、房屋不动产登记制度，将其纳入到国内立法的进程当中，这既是国家法律完善的标志，也是实现现代法治国家管理现代化的主要前提因素。

3.2 不动产登记过程中的政策界限和操作规程不明朗

依据着国内目前的实际现状来看，当前国内在对于不动产统一登记的政策界限方面还是存在着模糊和不明朗的区域。举例说明，例如当前国内最为突出的问题就是农民群众宅基地使用权限方面的续期问题。在新版的“房地合一”当中明确的标识出了使用权限，也就是土地以及房屋的使用年限均为七十年，农民对于宅基地并没有所有权。不过，如果是从民法的角度上来说的话，房屋的权力性质是属于永久的所有权，从物权法当中的相关规定我们也可以看到，土地的权力性质属于是“有使用权限”的使用权[4]。当然，就目前来看大多数人都能够了解到房屋不动产产权证书上所标识出的“使用权限”就是指土地的使用时间而并不是房屋的使用时间。但是，直到目前国内仍然是没有任何一部法律是去对七十年之后，宅基地的所有权问题进行明确的表态和标注，也没有任何的部门和机构对此做出了完善的解释。在这一点上，不由得不让公众开始产生一定的担心，如果是从法律的层面上无法对问题进行准确的解释，那么势必会造成大量的连锁法律纠纷，甚至危害权利人的合法权益。

4 具体的完善改进措施和策略

4.1 加强改进不动产登记的法律依据和相关责任制度

就其自身而言，不动产登记是涉及到体制、机构等诸多方面，所以，在未来的发展过程中为了能够更好的确保不动产登记的质量和可信度，就需要从以下几个方面和角度来去完善相关的法律法规以及责任制度。

首先，如果是从不动产法律整体体系上来看的话，那么想要完善立法的体系，第一步就是需要去做好相应法律法规的建设、改正、废除，积极地去推进和加强对于不动产登记的统一和土地利用规划方面的法律规章制度建设[5]。除此之外，还需要从对不动产等级机构职能整合方面入手，强化不动产登记过程中的管理职责，加强数据内容实际条例等方面的整合完善，将不动产登记采取更加精细化的管理方法，以此，来去更好地推进不动产登记管理制度的发展与进步。

4.2 依法确认村民小组在农村不动产登记过程中的地位

自从我国在2015年开始颁布相关的条例规章之后，其内专门强调了在进行农村房屋、土地不动产登记的过程中，要把农房等在集体建设用地上所进行搭建的建筑物也列入到国内不动产统一登记的范畴当中[6]。各个地方区域必须要将登记发证作为主要的工作目标，采取因地制宜的方式来进行相关的调查确认，在完成不动产统一登记的整体范畴确认之后，确保建立健全农村不动产登记的统一制度。举例说明，一般来说的农民家庭的不动产产权一般都是落在此户户主的身上，那么当户主去世之后，其本身的不动产继承权也是一个明确的权利，这一权利也是会得到相应的法律保护。

5 结语

从整体层面上而言，农村进行土地、房屋等方面的不动产统一登记，其本身是关乎到农民自身利益。在未来的发展过程中，也只有依法去明确不动产登记过程中的法律依据和相关的责任制度确立完善相应的操作流程和行为规范，只有这样才能够更好地从法律层面上去保障确认不动产产权的确属，改变国内原本混乱的不动产等级现状，让不动产的登记得到应有的保障。