打造土地二级市场改革创新“余姚模式”——余姚市“土地超市”入选浙江省26条经济体制重点领域改革典型经验

□ 余姚市国土资源局

近年来，余姚市以全国土地二级市场试点为有利契机，大胆创新、科学实践，构建完善的土地二级市场规则，健全服务和监管体系，在浙江省率先启动建立“土地超市”，努力开创土地二级市场改革创新“余姚模式”，取得了显著成绩。截至目前，全市“土地超市”共完成交易163宗，面积2033.6亩，交易金额近20亿元；2017年1月1日至今，共受理抵押登记业务560件，抵押融资金额约2.5亿元。余姚市“土地超市”新模式作为浙江省26条经济体制重点领域改革典型经验之一，经省政府同意在全省复制推广。

一、政策上“开阀门”，交易难题巧破解

一是填补空白扩范围。适时出台《余姚市国有建设用地转让二级市场试点实施方案的通知》，明确本市各类导致国有建设用地使用权转移的行为都属于转让，包括买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移，首次为二级市场转让范围提供文件依据。二是突破限制变思路。按照“政府引导、产业准入、成本转让、限期开工”的十六字方针，在全国首创以“预告登记”方式为“未完成开发投资总额25%以上的国有建设用地”办理转让，受让方可凭《不动产预告登记证明》办理项目开工相关手续，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理转移登记手续。截至目前，已有12宗土地以预告登记方式办理转让，其中3宗已办理施工许可证可开工建设，预计可增加固定资产投资2.3亿元。同时，积极开展工业用地分割转让试点，在出让合同无限制性约定的前提下，允许工业、仓储和用于科研的科教用地经批准后分割转让。目前，余姚市已为6家企业办理了分割转让，涉及面积40.4亩。三是释放红利降成本。实施税收优惠，对通过司法拍卖、协议转让等方式取得闲置资产所有权，其中涉及房产和土地资产过户产生的地方税收（仅指增值税、土地增值税和契税）收入的50%奖励给受让人。截至目前，已成功为22家企业节约资金750万元，切实降低了企业初始用地成本。降低违约金比例，因用地单位自身原因造成逾期开竣工的，用地单位接受违约处置或通过二级市场转让的，原出让合同约定的违约金比例从每日万分之五调整为每日万分之一。同时，新签订的土地出让合同的开竣工违约的违约金比例按每日万分之一设定。也就是说，按照以往处置每日万分之五来算，用地单位每年须缴纳违约金比例为18.25%，接受违约处置或二级市场转让后，违约金比例可降至每年3.65%，降低幅度达14.6%，极大地减轻了企业处罚成本。

二、建设中“搭平台”，土地买卖进“超市”

一是交易场所有形化。余姚市以年度土地出让计划以及全市批而未供和供而未用和低效闲置土地数据库为基础，于2017年6月建立了土地交易二级市场数据库平台。开发建设“发布、归集、查询”三位一体的微信公众号“余姚土地市场”，第一批110宗土地信息于2017年9月发布。依托“互联网+新媒体”，在微信公众号宣传一级市场土地出让的同时，兼顾二级市场的用地需求，发布意向转让地块信息，定期推送优质地块，实时更新数据。二是信息登记便利化。广泛宣传引导和鼓励有意向转让或求购企业，直接向国土资源部门或在“余姚土地市场”公众号上登记，实现“线上”和“线下”同步登记，不断充实“土地超市”的“货源”，推动信息集聚和实时共享。截至目前，“土地超市”上共登记企业381家，其中意向交易的企业201家，涉及面积2787亩，意向申购的企业180家，涉及面积1811亩。三是市场动态透明化。“土地超市”中土地需求信息、转让信息、成交宗数、成交金额等大数据应用的建立和基础数据库的实时更新，成为了土地市场的“晴雨表”，不仅能够精准反映土地市场冷热和动态，也有助于为职能部门在土地资源配置上提供科学依据，帮助政府作出正确决策。

三、监管时“下功夫”，交易管控有力度

一是规范交易流程。结合本地实际，明确土地二级市场按照“信息发布-交易登记-交易审批-合同签订-权证办理”的交易流程进行，采取违约责任追究、价格管控、批后监管等方式进行管理，实现信息发布常态化、交易登记一体化、交易审批标准化、转让合同规范化的管理机制。同时，结合“最多跑一次”改革要求，拟定了国有建设用地二级市场转让事项权力清单，明确了办理依据、受理材料、工作流程等内容，最大限度地减少办事企业和群众“多跑”，不断规范交易程序。二是完善市场调控。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导和监督机制，防止交易价格异常波动。严格落实土地交易价格申报制度，对交易价格进行审核。存在闲置违约责任的先处置违约责任后方可进行交易，经营性用地低于近3年同类用途、同地段土地一级市场平均出让价格70%的，政府可行使优先购买权。三是加强履约监管。形成土地二级市场动态监测监管体系，强化以开、竣工为重点的履约情况监管。及时与受让方签订土地出让补充合同，按照交易价格的10%收取开竣工履约保证金，明确其开竣工时间及违约责任。设立专人定期对项目用地利用现状进行实时跟踪，做好开竣工预警提醒、开竣工申报、现场核查和竣工验收等工作，督促用地单位按照合同要求有序开发。对于司法处置涉及建设用地使用权转让的案件，涉及空地转让、在建工程转让的，重新约定开发建设期限和履约条款。截至目前，余姚市共有9宗土地通过司法处置方式实现土地使用权转移。