浅谈土地管理中土地评估的实践研究

姜艳红+++王莹

摘要：土地评估是土地资源管理中的一个重要环节。土地评估涉及到土地资源管理的方方面面，尤其是近年来随着城镇化的发展特别是不动产等需地产业等发展，土地评估也成为土地合理化利用、最优化利用不可或缺的环节之一。本文从土地评估入手，浅谈土地资源管理中土地评估存在的问题及对策。

关键词：土地资源 土地评估 土地交易

在土地资源管理中，如何合理进行土地资源分配、科学对土地进行评估以及评估机构的科学有效管理都是土地资源管理的重要内容。对于国土资源部门，正确认识并做好土地评估对于土地政策顺利实施也是非常重要的。

一、土地评估在土地资源管理中的实践意义

在土地类型研究基础上，根据特定生产目的对土地质量、适用性和生产潜力进行的评估，是土地评估的基本内容和概念。土地评估是对土地价值的一种价值评估方法。近年来为了保护耕地陆续出台了多项耕地保护耕地等措施的出台，国家对耕地的确权和划分，在耕地占用等方面也需要土地评估进行调控和对耕地承包者的经济补偿。因此土地评估在土地资源管理中的作用越来越明显，也越来越受到各方面的重视。

（一）土地评估可以促使土地交易顺利进行

随着经济的发展，土地交易也越来越频繁，尤其是近年来城镇化以及不动产产业的发展，土地交易在交易内容和交易形式等方面也发生了一些显著的变化。在实际土地交易中，需要国土部门以及评估机构等对土地经济价值做出科学的评估。不同的地方评估标准也不一样，因此土地评估呈现出一定的地域性，这也对我们土地管理者的管理方法和监督手段等提出了更高的要求。在实际交易中，对于土地获取，市场很难获取完整的价格资料。这就需要我们专业化的土地管理者和相关的专业机构对结合土地资料、经济发展状况等对土地经济价值做出评定，在此基础上，将土地评估作为交易双方重要的参考标准，既保障了交易双方的公平公正，消除了双方因土地价值评估判断的分歧，也能确保程序公正合法，从而促进交易的顺利进行。

（二）土地评价有利于土地市场的完善

随着城镇化的发展和我国土地制度的政策法规的日趋完善，我国土地制度也发生了一些显著的变化，尤其是在土地使用制度上，由原先的无偿使用转化为有偿使用，这样既保障了土地承包者的合法权益，也形成了一定的土地市场。土地市场的形成需要对有限的土地资源进行优化配置，特别是针对市场的变化进行市场化配置并完善各种市场举措。对于我们土地管理部门来说，关键是应用各种法规法规对土地市场的优化配置进行监督，并对出现的问题进行及时调控和纠偏，从而保证土地市场的良性运作。

（三）土地评估有助于土地市场的管理和监督

土地资源管理的重要内容之一就是对土地市场的管理，尤其是对于城镇化建设中对建设用地的管理。在土地市场的管理中，其中最重要的环节就是土地评估。土地评估可以从多方面对土地的价值等进行科学估测和判定，这在一定程度上遏制了土地的投机行为，此外，作为土地资源的管理部门，可以通过土地评估的政策应用对土地市场进行合理调控、管理和监督。

二、土地评估在土地资源实践中经常出现的问题

（一）法律法规以及制度上还不太完善

近年来，我国在土地资源管理法规法规和制度上一直处于探索和完善阶段，国家和各省市都陆续出台了相关的法律法规如《中华人民共和国城市土地管理法》等。虽然陆续出台了相关的法律法规、管理办法和制度，但相对于发达国家，我国的法律法规和制度上等还需要进一步完善，尤其是近年来随着不动产产业的发展，土地评估方面急需专门性法律法规的出台、完善和保障。

（二）监督方面还需要进一步加强

近年来，随着中国经济的发展，土地交易也越来越频繁，土地市场也日趋活跃。土地市场的活跃给土地资源管理工作带来了机遇和挑战，尤其是对于评估产业和部门来说，土地评估直接关系到土地資源的利用率、农转非土地转让、耕地保护等多个方面。当前由于土地评估的地域性和差异性，给监督管理工作带来了一定的难度。因此在监督方面，需要我们国土部门加强监督的力度。特别是在不动产用地的土地评估和涉农土地管理等，需要依法对评估公司、评估人员进行有效监督，以保证土地市场的有序性。

（三）评估人员的队伍构建仍需要进一步健全和完善

评估人员队伍的构建是保证土地市场有序平稳运行的基础，也是开展制度化建设和法制化建设的保障。在土地评估过程中，专业化的评估人员是保证土地评估科学化的主要参与者，也是保证土地交易双方公平公正的关键所在。目前我国对于土地评估人员的培训制度和管理制度还不完善，仍需要进一步强化人员管理、监督和培训，不断健全评估人员，尤其是专业化评估人员的认证管理和监督管理等制度。

三、解决土地评估过程中出现问题的对策

（一）建立健全专业化的法律法规体系

一是尽快建立健全专业化的法律法规体系，尤其是针对土地评估方面的法律法规，更需要专业化的法律法规体系做保障，以保证土地评估平稳有序发展，二是建立健全评估人员的法律法律监督和法律法规认证制度。国家和相关部门进一步完善专业化评估人员的认证制度和监督制度，并认真做好评估人员的道德宣传和职业素养提升等工作，强化职业人员的职业操守。

（二）加强监督部门的职能监督和培训工作

国土相关部门以及社会、企业培训机构要努力做好职能监督和培训工作，尤其是提高评估人员的专业化技能提升、职业道德宣传以及评估法律法规等宣贯工作，以进一步提高他们的专业技能。在土地评估过程中，尤其是涉及到不动产等大宗土地交易方面，相关职能部门要对交易环节中的土地评估及时有效进行监督，以保证交易的合法、公平和公正，保证土地交易市场的健康运行。

此外，在土地评估体系建设方面，还可以进一步完善职业认证和职业分类制度，以进一步保证土地评估人员职业制度更加科学。

总之，作为国土资源部门，在土地评估方面的资源管理中，更需要强化职能监督和技能培训，以保证土地评估人员队伍更加专业性。只有真正做好了土地评估等工作，才能真正保证土地交易市场的平稳有序进行，保证不动产、耕地保护等工作的健康有序可持续发展，也能提高土地资源的利用率。

参考文献：

[1]李德华.有关土地评估行业执业问题探讨[J].科技创新导报，2009，（05）.

[2]付标，崔永亮.对我国土地估价机制的理性思考[J].资源·产业，2004，（05）.

[3]邱华炳.土地评估[M].中国财政经济出版社，2003.

（作者简介：[1]姜艳红，供职于山东省鄄城县国土资源局，助理工程师，主要从事土地估价交易、不动产登记等工作；[2]王莹，供职于山东省鄄城县国土资源局，助理工程师，主要从事土地估价交易、不动产登记等工作。）endprint