房地产调控政策下房地产企业的开发策略探析

张李恩迪

摘要：随着国家房地产调控政策的逐步细化与深化，中国房地产行业迎来了发展史上的一个重大拐点。文章通过对房地产调控背景下房地产行业的所受到的影响和发展策略探析。提出了房地产企业应该顺势而为，不断降低自身的资产负债率，优化业务结构，拓宽业务领域。

关键词：房地产调控政策；房地产企业；开发策略

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）021-0125-01

2017年是房地产行业的转折点，整个行业从“黄金时代”进入“白银时代”，一线二线城市纷纷开始“限购”，同时银行房产贷款也开始进入“紧缩”状态，商品房购买者的首付款从最初的“30%”调整到“40%”，甚至有的城市已经到了“60%”，而二套房的首付款更是最高达到了“70%”。2017年的房产调控频次更是有250次之多，可以说调控政策出台之密集，政策覆盖力度之广，可以说前所未见。那么本次大规模房产调控下，给市场行情带来“震荡”的同时，也在改变着房地产企业的发展趋势。

一、现行房地产政策对房地产企业的影响

在全面从严的房地产市场调控下，房地产市场降温只是一个时间问题，而国家也会配合地产政策，减少土地的供给。本轮调控政策对房地产企业的影响如下：

1.房地产销量将会受挫

受房产政策调控的影响，可以预见的是全国的房地产销量将会严重受挫。一方面，原有刚需收到城市商品房购买政策的影响，收到抑制。很多城市商品房购买已经设置了非常严格的门槛，通常需要缴纳3年的个人所得税才有资格购买，这对新进入城市的购房需求者，控制力度很大。另一方面，投资性需求將会被大幅抑制，很多城市出台了“三套房停止交易”的严格控制政策，也就是说要投资性买房的消费者，将会失去购买机会，大幅抑制了商品房的投资需求。

2.商品房价格会全面降低

商品房价格从短期来看，一定是走低的趋势，虽然这个过程还需要一个不断显现的过程，但是价格向低发展已经是一个不可逆转的趋势。一方面从需求侧来看，刚需和投资性需求都受到较大程度的抑制，另一方面从供给侧来看，国家对新增土地的出让已经从严，也就是说房地产商的拿地难度在上升，抑制了开发商的拿地需求。同时，国家出台“租售并举”的调整方向，也就是说未来房地产租赁市场的供给将会大幅增加，城市租房群体的数量会全面提升，那么选择“租赁”的消费者将会增多，从而商品房的购房需求被进一步打压，会使得开发商的库存面临较大压力，那么降价就会是唯一出路。

3.房地产企业面临较为严峻的融资问题

从金融市场来看，美国在不断加息，在这个国际背景下，从我国经济的整体环境考量，央行在不断的去泡沫，对银行的调控日益严峻。因此开发商很难再获得以前的银行贷款支持，那么在房地产开发项目中，利用自有资金或者通过其他渠道融资的需求就会加大，而我国现有房地产融资渠道非常有限，进一步加大了房地产企业的融资问题。

二、现行房地产政策下房地产企业的开发策略

1.房地产企业要准确把握市场趋势与住房制度变化，不断增强房地产企业转型创新动力

所谓房地产行业准确把握新时代房地产市场的发展趋势，就是必须深刻理解党的十九大报告及中央经济工作会议的重要内涵，这主要包括四句话：“房住不炒”“多主体供给”“多渠道保障”“租购并举”，这其中，“房住不炒”明确了房地产市场的总体定位。在这个背景下，房地产企业一方面要拓宽自由资金的留存率，降低流动性风险，同时要加大对房地产融资渠道的拓宽力度。面对房地产行业的冬天，地产企业应该加紧进行产业升级和转型，将“卖房子”提升为全方面的“城市配套服务商”，要引入创新思维，不断降低企业的负债率，将“重资产”运营模式转为“轻资产”运营。目前，很多地产公司，如“万科”、“龙湖”已经开始拓展长租公寓市场，从房地产开发商转变为公寓租赁服务商，并且打造自由公寓租赁品牌，率先进行出租房市场的拓展。而碧桂园、保利等地产企业也开始纷纷应机而动，与城市进行战略合作，为城市发展提供地产解决方案，从短期中期的房地产开发转变为长期的城市规划运营，将地产项目与城市规划相结合，提升城市建设水平的同时，进行房地产项目的开发。

2.房地产企业要加强成本管理和项目管控

目前，很多房地产企业在前期拿地时，不计成本的进行囤地，投入非常多的现金资源，负债率较高，而一些城市的地产项目，也缺乏对于成本的管控。各大地产商以往都是抱着“房子总会涨，前提投入都会收回”这样的思维，而一旦商品房价格下降，或者房子开始出现营销困难，整个项目就进入到停滞阶段，后期资金投入出现严重问题。房地产开发商在营运过程中，最关注的就是安全、品质和成，然而做到三者兼顾并不简单。在提升安全度舒适度的同时，往往会增加成本的投入；而单纯为了减少成本投入，却易导致质下降。因此，最需要通过优化设计，来保障建筑安全和功能、提升品质并有效控制和减少成本。因此，房地产企业要加强对自身的成本管理，同时要提升对城市房地产项目的管控，不断降低自身的资产负债率，并且准备好完整的应对方案。尤其是对于房地产个别项目的管控，要精确的成本率、空置率以及营销的各个节点，要以商品房价格的降低为总前提，进行房地产项目风险的管控。

3.拓展房地产企业的业务范围

事实上，我国排名靠前的房地产企业已经开始将自身建设为业务涵盖范围广的企业集团。例如恒大地产已经开始进军教育、体育、电商以及金融等行业，利用自身的品牌和资金优势，在这些行业已经占有一席之地。房地产企业应该选择有利时机，改变传统思维，大力拓展自身的业务领域。目前房地产企业可以利用自己的库存商品房进行青年公寓项目以及养老地产项目的开发，我国的人口老龄化在不断加剧，养老地产项目的需求率在不断提高，并且有着非常广阔的市场前景，并且与老年人的合作模式可以非常灵活多样，例如将老年人的城区房，置换为郊区养老地产的房子，开启“以房养老”模式，同时还可以进军养老的相关领域，如医疗保健等。

三、结语

总之，房地产的“高收益，低风险”时代已经过去，未来50年，国家经济迅速提升，人民生活水平不断提高，而房地产行业也应该追随国家发展的脚步，不断优化自身的资产结构，业务结构，转变经营发展思维，顺势而为。