对我国房地产企业财务风险的相关问题分析

刘晓阳 济南银丰山青房地产开发有限公司

引言

房地产企业的经营模式比较特殊，并具有较高的资产负债率，较大的投、融资金额以及较长的生产周期等特点。企业本身的特殊性和这些特点就决定了房地产企业在高收益的背后蕴藏着比一般企业更大的财务风险，尤其是在快速扩张过程中面临的风险更大。因此，必须要加强对房地产企业的财务风险管理。财务风险作为财务管理的重要组成部分，已经成为房地产企业生存发展的关键问题。只有充分认识到财务风险的重要性，才能采取相应的风险控制措施，推动房地产企业持续健康地发展。

一、财务风险的内容

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业的内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，使企业在一定时期内，其实际财务结果偏离了预计的财务结果，进而可能会蒙受损失。房地产企业的财务风险可以定义为经营活动中各种不确定性的综合反映，包括狭义的筹资风险，更侧重于对房地产企业财务风险的分析与控制。目前，房地产企业最为关注的财务风险有：开发周期风险、资金供求风险和内部控制风险等。

二、房地产企业财务风险的成因

（一）外部宏观环境因素

1.市场和经济环境因素的影响。我国房地产企业竞争十分激烈，市场格局的变化导致市场供求关系和购房者消费观念发生变化，个人购房者的个性化需求逐渐明显，这就要求房地产企业要细分客户群体的核心要求。因此，在项目定位上必须具有前瞻性，还要提高营销方式的创新工作。现在我国大部分房地产企业都缺乏应对市场变化的灵活机制，这将导致出现商品滞销的财务风险。在低碳经济影响下，建筑界将低碳建筑作为主流趋势，由此就严重冲击了房地产企业。为了适应低碳经济的发展要求，房地产行业又将引发一轮新的革命。但是，我国房地产企业目前的开发动力不足、低碳技术还不成熟，所以现阶段发展低碳房地产依旧面临着严峻的挑战及风险。

2.国家政策因素的影响。房地产企业在资产投资方面比较固定，并且在经营和开发过程中，很大程度上要受国家宏观经济政策的影响，而影响最大的是土地与税收政策。近年来，我国土地闲置问题日益恶劣，政府针对这一问题也出台了一系列新的土地政策。如：企业在规定的时间内如果没有开发所储备的土地，那么政府将进行闲置土地税的征收，甚至部分土地会被无偿收回。从本质上看，土地成本占用了很大的资金比例，加上新土地政策的出台，这些因素将直接影响到资金周转率和企业的预期收益率。另外，房地产企业所涉及的税种较多且复杂，税费负担重。而房地产企业的资金主要是依靠银行借贷或者资本市场融资，由此给企业带来了很大风险。

（二）内部环境因素

1.行业特点。房地产企业作为典型的资金密集型企业，对资金的存量与周转有较高要求，具有财务高风险特点，并且相关财务风险贯穿于企业的整个经营过程中。再加上关联性产生的影响作用，建筑材料、劳动力以及土地等成本因素也会给企业的开发成本带来诸多影响，进而提高了房地产企业的财务风险。2.资金管理不完善。一是我国许多房地产企业的管理人员对资金管理不重视，缺乏资金风险控制意识，忽视现金流的管理；二是未采用集中化的资金管理模式，在预算、结算以及资金计划层面缺乏统一的规划，结果造成内部资金信息脱节，使今后的资金管理工作处于被动状态；三是商品房属于一种特殊的存货，占用了很大的投资成本比例，一旦价值实现环节受阻，就无法快速回笼资金，加大风险。

三、我国房地产企业财务风险的应对对策

（一）建立财务预警机制。在我国，房地产行业受政府政策影响很大，市场环境又难以预测，这就给企业发展带来了很多不确定因素。企业的财务运行状况也随着环境的变化而改变，微小的财务问题，经过一段时间，可能会变成大的财务问题，甚至演变成财务危机。因此，必须建立科学的财务风险预警系统，诊断财务问题，及时发出财务风险信号，采取有效措施，降低财务风险。房地产企业可以根据敏感财务指标(如开发项目的销售率、收益率、现金流入比率、已获利息倍数、资金安全率等)的数值变化，来合理判断企业财务风险的大小。

（二）把握国家宏观政策。国家宏观政策给我国房地产企业的发展和走势带来较大影响，因此，房地产企业必须要准确理解国家在土地、信贷、税收和房地产市场中的调控政策，随着政策的变动，适时地对发展战略进行调整，减轻成本压力，降低财务风险。房地产企业应做到与时俱进，树立低碳意识，选择环保型材料，增强核心竞争力，对可能出现的财务风险做好有效防范。

（三）同行间密切合作。房地产企业在房地产行业中激烈的竞争，这些企业的实力参差不齐，有的房地产企业实力弱，负债高，面临很大的财务风险考验。基于这种情况，就有必要加强房地产企业间的合作，共担风险、共同开发、共享收益，保持良好的竞争态势，从根本上降低房地产企业的财务风险。

（四）加强资金集中管理。房地产企业是资金密集型企业，合理地调配资金，对企业现金流量稳定、财务风险控制有重要作用。房地产企业总部应侧重于资金集中管理，对管辖项目的资金进行最大限度地整合，并对其进行实时监控，及时了解资金的流向和效益，以防止出现企业资金链断裂的情况，降低财务风险，实现高效财务管理。

四、结语

房地产企业在获得高回报的同时也面临很大的财务风险，严重影响了房地产企业的生存及发展。因此，在房地产企业的日常经营管理工作上，要坚持从实际出发，加强对财务风险的理论研究，做好财务风险的规避工作，提高企业核心竞争力，实现房地产企业的稳定发展。