不可不知的四则物业纠纷

宁韬

案例一业主委员会的法律地位及业主知情权怎样认定

案情概要

2004年1月15日，北京市昌平区某小区物业管理委员会与A物业企业签订《物业管理服务合同》，约定由A物业企业为该小区提供物业服务。合同约定A物业企业负责物业档案的管理，包括小区的工程图纸、住房档案资料及竣工验收资料（以交接资料为准）；物管会每半年审核物业管理费收支经营情况，并会同A物业企业以公告形式告知全体业主；A物业企业每半年向业主公布其物业管理费收支经营情况，每个供暖季结束后，向业主公布其供暖收支情况。2012年8月6日，该小区经备案成立了业主委员会。A物业企业就小区内中修费收支情况、外供暖服务收费及供暖维修情况进行了说明，并按照相关规定对2010、2011、2012年的物业服务项目收支情况进行了公示。后双方产生纠纷，业委会起诉要求A物业企业公布如下资料：1、小修费的收支使用情况；2、中修费的收支使用情况；3、供暖设施设备原始单据以及折旧、维修情况；4、车位费的收支情况；5、对外供暖情况，包括供暖合同、供暖面积和供暖费用的收取；6、文件类包括，（1）建设用地规划许可证及相关附件，（2）竣工验收报告，（3）总平面图，（4）配套设施图，（5）地下管网工程图，（6）消防验收图，（7）绿化面积平面图，（8）锅炉设施设备出厂合格证、使用说明、验收定期检验记录、设备设施供应商、分包商的联系方式；7、对外广告合同。法院经审理后，最终判决驳回了业委会的诉讼请求。

法官讲法

首先应当明确的是，业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼，人民法院应当准许；涉及业主公共利益的信息资料，业主委员会主张要求公开、查阅的，人民法院应当依法准许，所以在本案中业委会是具有原告主体资格的。但同时应当注意，物业企业对相关信息负有披露义务并非毫无限制，物业企业仅对涉及业主合法权益有关的信息负有披露义务。例如本案中，A物业企业在向业委会的复函以及在建委的公示材料中对涉及的中修费、对外供暖情况及供暖维修情况，小修费及车位费的收支情况均予以公布，应视为A物业企业已经履行了公示义务。其次，业委会行使权利时，应注意对于基本证据的收集，例如本案，业委会认为应公示而未公示的文件类、对外广告合同、供暖设施设备原始单据以及折旧、维修情况一节，因A物业企业否认持有上述文件、单据，未向外签订广告合同，故在缺乏证据佐证的情况下，法院无法支持业委会的诉讼请求。

案例二物业企业对于小区部分业主的违建应当履行何种责任

案情概要

张某为北京市昌平区某小区的业主，A物业企业为该小区的物业企业。张某认为A物业企业未对该小区5-4-701业主进行违法建筑尽到制止、处理的责任，诉至法院要求其履行合同约定、法律法规规定的责任，协助相关机关拆除违建，赔礼道歉等。A物业企业出具了其于2014年某日向北京市昌平区建委房屋安全管理科寄送关于违建材料的底单，证明该物业企业已向政府有关部门举报了违建事项。法院经审理后认为A物业企业已及时向有关行政管理部门报告，尽到了报告的义务，判决驳回了张某的诉讼请求。经法院查询，该快递在2014年8月23日由昌平区建委房屋安全管理科相关人员签收，从该底单上可以看出，上面标明的文件性质为“关于违建10-2-101、5-4-701”。

法官讲法

本案涉及物业企业对于小区存在违建行为时，应尽何种义务，以及该义务应履行到何种程度的问题。通常认为，履行认定、查处、拆除违法建筑职责的部门应为政府的主管部门，物业企业作为对小区提供物业服务的企业，本身并不具备行政执法权，除非《物业服务合同》或者业主公约对此项义务作特别约定外，物业企业向相关政府主管部门履行了报告义务，应视为其尽到了合同义务。例如本案中，张某诉求的违法建设行为发生在2014年，A物业企业出具了2014年某日向北京市昌平区建委房屋安全管理科寄送关于违建材料的底单，经法院查询，该快递在邮寄后的次日由昌平区建委房屋安全管理科相关人员签收，从该底单上可以看出，上面标明的文件性质为“关于违建10-2-101、5-4-701”，由于物业企业提供的是事发前后的证据，且北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局已经向5-4-701业主下发了《责任改正通知书》和《谈话通知书》，说明相关行政执法部门已经了解到违法建筑的相关情况，A物业企业的义务已经尽到。

案例三物业企业对于公共设施维修有责任吗

案情概要

A物业企业为北京市延庆某商业楼提供物业服务，该楼各房间屋顶均安装了烟感器和喷淋器。孟某系该楼3层312室业主，高某系该楼4层412室业主，高某利用412室经营拔罐理疗等美容养生项目。2014年某日，高某屋内的喷淋器突然爆裂，向室内大量喷水，后A物业企业员工到现场进行了相应处置，喷淋器停止喷水。孟某提起诉讼，要求高某、A物业企业赔偿经济损失。法院经审理后认为A物业企业未尽举证义务，在该企业无法证明自己已经对喷淋器尽到维护义务的情况下，最终判决A物业企业承担了孟某的合理损失。

法官讲法

本案涉及公众设施的维护保养问题。本案中，高某室内消防喷淋器爆裂喷水，致居住楼下的孟某家中财产受损的事实，各方当事人均无异议。涉事消防喷淋器虽然安装在高某室内，但该设备系公共设施，A物业企业作为物业管理方，负有维护管理的义务。消防喷淋系统的启动，可能因明火或高温等正常的原因，但是也存在设施老化、维护不利等自身故障所致设备异常启动的因素。为探明消防喷淋系统启动的真实原因，应当委托具有专门技术知识的机构进行鉴定，而作为管理义务人的A物业企业，负有举证责任。A物业企业经法院释明后明确提出放弃进行司法鉴定申请，即意味着其应当依法承担举证不能的不利后果，一审、二审据此判决A物业企业承担赔偿责任。

案例四业主诉讼时效抗辩的认定

案情概要

石景山某物业企业起诉小区业主王某缴纳2008年11月28日至2015年1月18日物业费及滞纳金。王某抗辩理由之一为物业企业起诉已过诉讼时效，其只同意缴纳2013、2014两年的物业费用。涉案物业企业经法院释明后，未提交任何催缴记录，最终，二审法院采纳了王某关于时效抗辩的理由，对本案予以改判，对于物业企业起诉要求缴纳超过诉讼时效期间的物业费用不予支持。

法官讲法

本案涉及业主诉讼时效抗辩的认定问题。由于物业服务具有长期性、持续性的特点，所以对于诉讼时效的把握，司法实践中一直采取较为宽松的态度，由此也引发了部分物业企业长年怠于行使自己的权利。证据的保存往往具有时效性，因为物业企业长年不主张权利，可能导致部分业主物业费抗辩证据的灭失，也容易引发业主的不满情绪。因为，法院认为对于诉讼时效的从轻掌握，并不意味着诉讼时效制度在物业纠纷中的空置及可以随意突破。物业企业仍需要尽到基本的举证责任，在日常工作中尽到勤勉义务。而物业企业关于时效中断的举证责任可以通过向业主张贴催缴单，或在小区公告栏公示欠费业主名单并催缴等方式履行。当然，上述催缴行为应通过拍照、录像或公证等方式予以保存。