住房需求的影响因素和发展趋势研究

文/陈策 首都经济贸易大学 北京 100070

1、引言

自住房改革以来，房地产业快速发展,以住房为核心的房地产业在2007年就已成为国民经济的主要支柱之一。住房需求快速上涨，“买房难”已经成为人民生活面对最主要的苦难之一，房地产市场蕴含的潜在宏观风险也趋于扩大。我国政府在2008年金融危机以后密集出台了多种措施，如“限购”“差别化的信贷政策”等，来遏制住房需求快速上涨。

本文将基于多角度，从人口结构、投资偏好、实体经济发展水平、汇率变动、城市化发展这五方面综合分析住房需求高位运行的原因。

2、我国住房需求不断增长并高位运行

1998年我国开始实施住房制度改革，住房需求开始不断攀升。截至2015年，住宅商品房销售面积从98年的1.1亿平方米增至11.2亿平方米，增长10倍，平均每年增长16.36%。在05年和09年，销售面积环比增长45%以上，如图1所示；而住宅商品房销售额从98年的2000亿元升至7.28万亿元，增长了36倍，在05年和07年住宅商品房销售额同期增长分别为69.77%和47.98%，如图2所示。住房需求整体呈现上升趋势。

图1 1998-2015年我国住宅商品房销售面积

图2 1998-2014年我国住宅商品房销售额

3、我国住房需求高位运行的原因

3.1 人口结构的转变

中国的人口结构正在悄然发生着转变。据中国人口数据统计，最近一次“婴儿潮”出现在二十世纪八十年代，平均人口出生率高达2.15%，每年出生率稳定在2%以上。并且，我国劳动力人口比重（15-64岁）从2004年开始攀升，2004-2009年间上升2.6个百分点。当“婴儿潮”的一代人开始进入劳动力市场、婚姻市场和房地产市场，必然带来住房需求的上升。1997-2012年，城镇适龄购房人口从1.55亿增加到了2.82亿，净增1.27亿；城镇居民家庭户数仅2008年就增加了5370万户，城镇居民家庭户数累计增加28091万户，由此产生的新增置业需求非常可观。在2015年末全面二胎政策的开放，更会维持着住房需求高位运行。

3.2 投资偏好与收入水平

截至2014年，我国家庭的住房拥有率达到90.8%。与欧美国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中，城镇住房空置率却高达22.4%。分析其原因，有以下两点：

（1）我国人讲究“脸面”，房屋的数量和大小就表现为“脸面”。对比西方国家而言，在我国租房是很丢脸面的事情。没房的人想要买房，有房的人想要更多的房子；而在西方人眼中，“自由”、“随遇而安”才是生活的真谛，他们不愿被外在事物所束缚。所以，由于我国人的传统观念影响，造就了住宅市场的繁荣。

（2）居民收入水平的不断提高和投资渠道狭窄的矛盾。随着我国经济的飞速发展，居民家庭人均可支配收入呈现快速增长的趋势。2004年我国城镇居民家庭人均可支配收入为9422 元，到2015年增加至1194元。2004年农村居民家庭人均纯收入为2936元，到2015年增加至11421元。

表面上看，我国的投资渠道很多：股票、期货、保险、银行推出的诸多理财产品。这些产品的收益高于银行的定期存款，但对于房地产、股票等投资，显然没有可比性。而且我国股市的风险性远远大于投资房地产，在2008年股市迅速上涨后的急速跌落，使得股民人均亏损达13万元，让人们对股市心灰意冷，进而转向房地产业。

3.3 实体经济不振

在2005-2007年，经历了3年快速扩张后，在2008年制造业再度陷入低迷。据国家统计局的数据显示，如图3，2008年下半年，制造业采购经理人指数（PMI）一度跌至荣枯线，在年末达到了最低点50.16。经历2009年和2010年的短暂回升后，至2015年，PMI一直下降，到2015年末，PMI指数跌破荣枯线，实体经济呈现疲软势态。

图3 2005-2015年中国制造业采购经理人指数

3.4 汇率位于高位

2005年7月，我国进行人民币汇率制度改革，人民币不断升值。在1999至2004年人民币对美元汇率一直稳定在是100：827，但2005-2015年间，人民币对美元汇率从100：827降到100：622，仅2007年人民币对美元汇率就从100：760降至100：694，降低了8.6个百分点。

人民币的升值会增加外国企业对我国的投机活动，会向房地产市场输入大量资金，在人民币升值的同时房价格也会上涨，房价上涨使得住房需求继续高位运行。

3.5 城市化快速发展

自1998年，城市化率突破30%，进入城市化加速阶段，到2011年，城市化率突破了50%，1998-2013年城市化率均提高1.46个百分点。截至2013年，我国城市化率为53.7%，正处于城市化加速阶段中期，按照加速城市化阶段城市化率年平均提高1.46%计算，2024年我国城市化率将突破70%，进入成熟阶段。

在城市化加速阶段，随着乡村的过剩劳动力人口进入城市，人口迁移速度之快是住房供给在短期内难以维持的，住房市场承受的压力不断增加，引起住房需求高位运行。

结论：

本文通过人口结构、住房偏好与收入水平、实体经济发展、汇率变动、城市化这五个方面对我国住房需求的影响进行了分析，说明了当前我国住房需求形势，阐明住房需求高位运行的原因。

研究表明：（1）人口结构的转变是我国不能忽视的一个重要因素，人口总量增加的同时，家庭平均规模减小，户数增多，这是住房需求紧张的一大因素，针对人口结构转变，政府主导的住房供给政策有必要考虑人口结构转变的影响。（2）由于国人对住房的传统观念里，购房才是根本，这种传统观念的根深蒂固，使得在未来一段时间购房需求的欲望不会改变。（3）实体经济发展不振，致使资金流向房地产领域。要恢复实体经济的健康发展，只有不断地改革实体经济才有不断的发展。（4）由于汇率变化，国外资本流入我国房地产业，以求高回报利润，致使房价上涨，住房需求居高不下。（5）城市化进程加快，乡村过剩劳动力人口进入城市，人口急剧增加。只有新增人口的住房问题得以解决，城市化才能一步一步，扎实地向前发展。

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