“响鼓”用“重锤”七部委联手治楼市乱象

本刊记者 柯善北

自中央提出“房住不炒”指导方针以来，各地积极实施分类调控，推动房子逐渐回归居住属性，房价“狂飙”的势头得到有效遏制。然而，由于当下我国经济处于新旧动能转换期，房地产仍被视为保值增值的优质标的物，大量资本涌入催生市场乱象。其中，开发商与中介、炒房团勾结，共同炒作房市、哄抬房价，巧立名目收取额外费用，极大地损害了购房者特别是“刚需”一族的利益，扰乱了市场的正常秩序。

为了打击不法行为，6月28日住房和城乡建设部等七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（以下简称《通知》），于2018年7月初至12月底在北京、上海等30个城市开展专项行动，要求各地政府对投机炒房行为、房地产“黑中介”等乱象进行重点打击，切实维护人民群众合法权益。

四面合围 “及时雨”严控“火头”

这次行动的内容主要包括四个方面：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、制订阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

此次专项行动堪称一场楼市“及时雨”。自2016年930新政以来，各地楼市调控“组合拳”频繁出台，限购、限贷、限价、限售等措施不断加码。在经历20个月严厉楼市调控不动摇后，一方面总体房价有所回落，房地产市场大局趋稳；另一方面，不少热点城市出现一二手房价倒挂现象，购房者怀抱“买到即赚到”的心理预期，导致抢房大战上演。

少数不良开发商与黑心中介、炒房者乘机合谋煽风点火，进一步营造“房价暴涨，一房难抢”的紧张氛围，从而攫取暴利。有的收取高额的茶水费、摇号费；有的采取阴阳合同，捆绑精装修、车位进行销售；有的提高认购门槛，非全款者不得入内……

实际上早在今年五一前后，住建部针对部分地区房地产市场出现过热苗头、投机炒作有所抬头等情况，约谈了成都、太原、贵阳等12个热点城市，约谈强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

此次专项行动可以看作是5月住建部约谈12城的后续实际行动之一，不仅覆盖的城市数量进一步扩大，而且指向清楚、要点突出，可谓刀刀“见血”，由此也能看到中央严打房地产行业乱象的决心及力度。

精准打击 行动试点或扩围

此次行动一二三线城市都有上榜，除了北上广深四大一线城市外，二线城市包括天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、海口、宁波、哈尔滨、长春、兰州、太原，三线城市分别是徐州、宜昌、贵阳。这几个三线城市引起高层关注，主要还是因为楼市过于活跃了，尤其是宜昌和徐州，今年6月，宜昌二手房均价同比上涨25.64%，徐州二手房房价同比上涨14.17%。

专家认为，“打蛇打七寸”，这30个城市都是热点城市，也是房地产调控的牛鼻子，其中有不少是媒体曝光违法违规行为较多的地方。对房价上涨过快的城市从严监管，一方面可以发现重点城市自身需改善之处，另一方面也会对其他城市形成威慑作用，推动楼市整体房价平稳和更健康发展。

住建部相关负责人表示，要先在30个城市试点，各地乱象侧重点不同，要力求打击精准，通过前期摸索经验，会在年底之前扩大范围、全面开展乱象整治行动。

任何乱象的出现都不是偶然的，在某种程度上是一些地方监管松懈的必然结果。假如各地始终勒紧房地产市场的“缰绳”，依法从严管理房地产市场，对出现的问题随时治理和纠正，也不至于出现乱象。

通知强调，要强化督查问责机制，对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，依法从严惩处。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，坚决问责。

住建部相关负责人指出，维护房地产市场平稳发展是一揽子工作，此次专项行动将侧重治理房地产市场违法违规行为，如果某些地方没有按照文件要求治理，或治理力度不够，或媒体曝光查处不力，将派出督查组，对于国家一系列房地产调控政策落实不到位的地方，将会提出问责建议。 “对于管理者、监管部门不作为、乱作为也要问责。”该负责人强调。

长远施策 房住不炒入人心

国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，这次专项行动最大的新意是针对市场突出的问题、乱象，多部门联手集中精准打击。这七个部委中，原来很多部门没有出现过，比如，公安部、宣传部、银保监会等等，多部门联手从各个层面、全方位、整个链条来进行精准的专项治理。

此次专项活动打击的行为中有一项值得注意，那就是“房地产开发商利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利的行为”，这其实就是通常所说的“霸王条款”。房企的“霸王条款”在以前的相关活动中较少提及，但当前房市有库存不足的风险，卖方市场的特征很明显，所以需要对各类购房合同进行管控。此类管控也充分说明了购房交易秩序也是房地产市场稳定发展的一个重要导向。

此次专项行动除了继续打击炒房外，相比以往的调控还有一个亮点，那就是把“虚假房源”列入了打击重点。此次专项行动之所以重点打击虚假广告，是因为要落实“房住不炒”的定位，稳定房价至关重要，而价格预期又对房价起到助涨助跌的作用，所以，打击不实价格信息、虚假广告等的目的，在于完善市场信息，避免房地产企业哄抬房价，进而稳定价格预期，促进房地产市场的平稳健康发展。

房地产市场走到今天为止，每一次调控不可谓不严，每一个政策本身都在不断地打补丁。而从根本上治理房地产乱象，需要加快建立新的住房制度和市场化调控机制。如果在供给侧方面做一些长效的预期，那么比每年、每个月、每天打补丁要强很多。

从以往的经验来看，目前行政性措施已经不能根治房地产乱象，必须在多方面同步加快改革，包括改革政府垄断住宅用地体制，改革房地产商垄断住宅供应的体制，打破固有土地财政模式、逐步完善房产税制度，同时建立多渠道保障、多主体供应、租售并举住房制度，使“房住不炒”真正扎根市场、深入人心。