论道特色小镇PPP基金商业回报

文/本刊记者 冯珊珊

特色小镇的建设能否吸引到民间资本的参与，其中的关键在于特色小镇项目的盈利空间和回报机制的设置，能否匹配社会资本的预期收报率。只有当特色小镇的投资收益大于社会资本的投资成本时，PPP融资模式才能真正的落地。

“山色湖光步步随,古今难画亦难诗。”古代诗人如此描述小镇美景。2016年7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。“特色小镇”概念逐渐成为热门话题，并席卷全国。

正如国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎所指出，特色小镇建设蕴含着经济社会特别是新型城镇化发展的大战略。它顺应了新常态，提供了新平台，创造了新供给；塑造了新业态，展示了新模式。但当下特色小镇建设已经出现了“一哄而上的势头，定位雷同的噱头，形象工程的派头，圈地建房的盖头和好经念歪的苗头”。

因此，特色小镇建设中，一定要去回答以及解决这样一些问题：特色小镇由谁来建？究竟是政府来建，还是由社会资本来建，或者是政府和社会资本共同来建。模式是什么？靠什么建？依托的基础条件是什么？

金融创新

毋庸置疑，现在是建设特色小镇最好的时机。但是在特色小镇的整个实施过程中有很多难题没有突破，比如应该如何解决短期现金流和长期收益之间的矛盾？如何解决特色产业从定位到落地，到产业运营的难题？

赛伯乐基金高级合伙人、原利海集团总裁汪传虎认为，这一次特色小镇的开发和简单产品的转型有很大区别，这是基于几个大背景的转变：第一是中国整个经济增长方式在发生巨大变化，由传统的粗放型发展方式向集约型转变。第二是基于中国城镇化的路径发生的变化，原来单一的中心城市聚集向中心城市的再城镇化。第三，整个房地产行业在发生深刻的变化，原来物理空间的开发向内容、提供服务方向转移，向产业的投资开发运营转移。

特色小镇面临着政策机遇、消费升级的市场机遇、交通环境大改善的机遇，也面临几个方面的挑战，包括投资回报率、如何解决现金流等问题。农民怎么挣钱，开发商怎么能够支撑下去，巨大的公共服务怎么产生回报，这些都需要考虑。

汪传虎认为，“最大的问题就是投资周期长，运营时间长，回收慢，但是未来价值可能会很大。这个矛盾必须借助创新金融工具来解决。”

目前特色小镇基本上是以开发商为主，碧桂园、华夏幸福、时代地产集团、华侨城、蓝城集团，地产商们纷纷入局到特色小镇的开发计划。最大的问题还是地产思维，产业支撑能力弱，运营能力更弱。

“中国房地产基本上是金融化，一些地产公司杠杆率远远超过银行，达到15倍杠杆率。”重庆富民银行行长助理李刚毅进一步表示，“特色小镇真的不能按照地产思维去玩。我觉得首先在思维层次上去地产化，传统地产思维是拿地设计开发，然后销售回笼现金，而小镇玩法不一样，他要求的是运营的功力，现金流回报，对地产商有非常大的压力，所以特色小镇一定会让地产商面临着流动性陷阱，一个项目进去可能三年时间没有现金流回来，可能五年没有正常的现金流。如果是短期资金，拿到高成本的信托资金，地产商一定会陷入进去，对于金融机构来说，我们对于特色小镇还是比较谨慎的，因为这里面看到机会的同时，还蕴藏着风险，可能就是一个坑。”

汪传虎认为，中国进入了城市更新的时代。原来工业+地产模型是一个债权模型，不支持特色小镇，更不支持产业发展。靠政府招商引资打造本地的特色小镇也是非常难的。特色小镇的建设，应该向城投+地产+投资+招商+服务转型。

“原来的单一物理空间的开发能力要向多方位转变，我们讲的规划不仅仅是简单的建筑规划，而是复杂的顶层设计，其中包括金融投融资的规划、现金流的规划、产业的规划，另外还有政府资源的协调整合能力等。”

政府也在用创新金融工具，比如设立创投基金、产业引导基金、招商基金等方式，在帮助产业进行落地。

据了解，农业发展银行对于特色小镇响应最早，2015年底就推出了特色小城镇建设专项信贷产品。中长期政策性贷款主要包括集聚城镇资源的基础设施建设和特色产业发展配套设施建设两个方面。

2016年10月10日，《住房城乡建设部中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》（建村[2016]220号）进一步明确了农业发展银行对于特色小镇的融资支持办法。

同期，国家发改委等有关部门支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金，中央财政将对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励。“中国特色小镇投资基金”也正式启动，投资基金将采取母子基金的结构，母基金总规模为500亿元人民币，未来带动的总投资规模预计将超过5000亿元达到万亿级别。

PPP融资模式

在特色小镇的建设中，讨论最多的是通过PPP融资途径实现商业金融。PPP基金是指基于稳定现金流的结构化投融资模式，在股权、债权、夹层融资领域均有广泛应用：为政府方配资；为其他社会资本配资；单独作为社会资本方；为项目公司提供债权融资等。PPP基金可分为PPP引导基金和PPP项目基金；其中PPP项目基金又分为单一项目基金和产业基金等。

PPP模式从缓解地方政府债务角度出发，具有强融资属性。在特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV，并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案，特色小镇建成后，通过政府购买一体化服务的方式移交政府，社会资本退出。

结合一些专家的观点，PPP运营模式在特色小镇建设这一领域，本质上就是通过对不同专业机构的导入，以缔约形式，形成一体化的运营平台。在市场层面上，以企业为主导，形成相关引导基金，与当前政策导向结合，引入国开行、农发行等政策性基金，由此实现资本介入、政策导入，从战略规划层面实现特色小镇的整体打造。

“国家说的PPP是基础设施，我们现在做的PPP为什么成功的很少，就是因为PPP本意不是解决融资问题，我们却总是把PPP当成一个解决融资问题的工具。其实PPP是调用政府、企业和运营方来提高项目开发的质量、效益和效果的。未来真正大规模的PPP是本身能够产生运营收益的，能够保证资金的稳定回报。”

汪传虎以旅游特色小镇为例，一开始需要建立PPP基金。但是做PPP基金很难解决PPP运营回报的问题，所以需要有公司来参与。而这些公司是以产业基金来支持的，产业基金最后能够通过股权、IPO实现价值最大化。最后通过景区的资产证券化来解决PPP基金的退出和回报问题，通过IPO来解决股权投资的回报问题。一定要用创新金融和产融结合这样的理念和工具来解决问题。

“所以特色小镇的收入模型已经不仅仅是租金或者地产收益，它一定是地产收益+投资收益+服务收益的结合。最后通过资本市场解决资产证券化和股权基金的退出问题。”汪传虎说。

中建政研副总裁王树海认为，在推动PPP模式上应该将产业放在首位，“我们现在推动的PPP模式实际上有些倒置，精力主要集中在解决资金问题方面，反而轻视了运营，这样会导致伪PPP模式或者中国特色的PPP模式的出现。实际上，产业地产应该把产业放在首位，然后才是地产。”

隆基泰和发展集团总经理李国忠的建议是专业人做专业事。“从国家到各级地方政府都在推动PPP模式。比如产业园区项目，只有政府行政职能简政放权，才能实现专业的人做专业的事；政府主要做好政策支持工作，包括财政支持、产业扶持和市场监管，其余工作交给有能力的资本方去操作，比如土地的前期开发、产业园区基础设施建设，公共服务供给，还有招商引资，以促使产业地产可持续发展。”

关于政府、开发商，运营商，以及金融机构的关系，李刚毅认为，要运用伙伴经营的理念，才能真正获得开发商和内容伙伴的认同，包括政府，需要转变观念，不是卖地赚钱，而是把地拿出来作为引导资金，这样特色小镇就不一样了。

对于产权的问题，乌镇景区、北京古北水镇景区总规划师、设计师、总裁陈向宏的看法是，“我的个人癖好，我希望所有的产权整体都拿下，但是未必都是对的。租产权的也可以做。但是历史性的文化名镇，历史性的古城，千万要注意，我们中国最弱的是开发商，老百姓一闹事，你签再多的合同，政府也不会帮你，而是帮老百姓。这里我有两句话：第一，今天拿产权永远比明天拿便宜；第二，拿了产权以后，你才有下一步资本运作的可能。产品形式、产能规模和产权选择是我们选择项目的前提。”

文旅小镇的投资样板

文旅大时代的来临，成为文旅特色小镇的重要推手。据了解，未来中国将有70%的新兴产业产值来自文化加科技，以及文化加旅游的行业。

文旅小镇也正在成为打造特色小镇的重要特征和目的。“文化内容是文旅小镇落地的根本”、“文化空间的延展是景区IP最好的渠道”、“主推IP的同时，用科技手段做延伸呈现”……

目前，国内熟知的文旅小镇还是以原有古村、古镇延伸发展而来的旅游小镇，最为知名的当属浙江乌镇。

乌镇景区、北京古北水镇景区总规划师、设计师、总裁陈向宏认为，乌镇的成功在于领先市场的成功。2001年～2004年，是乌镇发展的第一个阶段，定位是观光旅游。当时的思路是修一个旧的壳，装传统的东西，利用自身文化积淀形成不一样的古镇。2004年，度假旅游（夜游）时代到来，乌镇西栅栏的设计理念也发生了变化，从保护上把静态的保护变成历史街区的再利用，形成新旧的变化。

陈向宏介绍，从2007年开始，乌镇投入了大量资金，一方面把民宿做起来，另一方面加强景区晚上观赏游玩项目的设计打造。正式建设完成后，乌镇开始考虑引入投资方，于是找来了中青旅的战略投资。当时的谈判条件是保持乌镇独立品牌，中青旅不参与管理。

2007年，乌镇西栅正式对外经营第一年税后净利润3000万元，2010年9000万元，到2016年，乌镇旅游总游览人数936万，营收超过14亿元，实缴税收2.5亿元，税后净利润5.6亿元。

乌镇也进入了发展的第三个阶段，即“文化小镇”阶段。“我认为，文化是放大景区IP最好的渠道。只有创造这个古镇独有的文化才具有未来延展价值（旅游溢加价值），所以建了大剧院，建了美术馆，做了四届戏剧节。”现在，乌镇因为戏剧节、艺术展、世界互联网大会等内容形态而被逐渐放大，成了中国最热的旅游目的地之一。

自2016年下半年以来，我国经济环境下行，整个旅游市场形势非常不好，乌镇也经历了十几年以来游客人数第一次下滑。“这代表了一个信号，乌镇接下来该怎么办？乌镇的第四次转型，具体转型方向在哪？那就是会展小镇。”在陈向宏看来，热门旅游产品的打造应该坚持唯一的原则是市场导向。

同为古北水镇的掌门人，陈向宏认为，古北水镇在京郊长城脚下，以后文化发展空间甚至比乌镇更大。因为长城的存在，小镇里的所有业态，吃喝行购均超过了行业的边际利润。从2011年6月份正式签约开工，到2014年建成，2015年开业到2016年，共接待游客240万，景区总收入7.4亿，税后净利2.3亿，这超预期的达到了乌镇近十二年的水平。

“古北水镇现在还没有完全建好，也还没有大规模的进行品牌化宣传，还处于试运行阶段，但在北京地区，古北水镇无疑占据了市场第一。很多人问，50亿做古北水镇，怎么回报？我认为，旅游产品走到今天的投资回报，静态只是一个方面，中间还有资本的力量，还要研究旅游项目溢出的效应。”

陈向宏认为，古北水镇和乌镇很大程度上是两个不同的生命体，但是有四个相似的特点：第一，在规划里面，不研究白天怎么游而是把目光更多的放在夜游。一个景区没有夜生活就没有第二次消费，只有门票收入。

第二，不讲究门票收入，而是讲究单位消费。在乌镇和古北水镇，实行三三制，三分之一的门票，三分之一的酒店收入，三分之一的景区综合收入。观光产品和度假产品是不能混杂在一起的。

第三，不讲追求游客人数。做一个景区不怕你不来，就怕你不再来。乌镇，一年900多万游客，70%是散客，70%里面至少60%是第二次来。

第四，不再强调自己的景区是第一，而是强调自己的景区是唯一。唯一性才是真正重要的。

现在国内旅游消费者正处在一个转型期，从对旅游产品的接触认知的满足感转化为个性化的生活文化体验。简单讲，以前是人随景走，现在是景随人心。“所以在投资项目的选择上，说到底还是应该遵循市场导向。”陈向宏建议，任何一个项目，投资前要深入研究。投资规划第一要考虑产品管理、盈利模式。第二要讲究投资和运营结合，一般最好的建设是跟运营管理团队同步的。第三要和政府股东配合。

任何一个项目，投资前要深入研究。投资规划第一要考虑产品管理、盈利模式。第二要讲究投资和运营结合，一般最好的建设是跟运营管理团队同步的。第三要和政府股东配合。