新变化！济南闲置写字楼可改租赁住房

董忱

闲置写字楼可以改造为租赁住房，公租房保障对象通过市场租房可获补贴……

近日印发的《济南市政府关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）从租赁市场运营主体的培育、多渠道增加租赁住房等方面作出了相关规划。

《实施意见》正式印发后，本刊新媒体平台第一时间进行了舆情调研，请业界专家从不同角度进行深入分析。

支持物业服务企业开展住房

租赁经营要想在一个城市留下发展事业，首先要有一个落脚点，因此租房子就成了大部分在济南常住的人们需要做的第一件事，毫无疑问，房源越多，人们可选择的余地就越多，在刚刚下发的《济南市政府关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》中，就提到了这一问题，其中包括“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”“支持物业服务企业开展住房租赁经营”，此《实施意见》一出，对于物业行业而言，有很大的帮助，尤其是开展房屋租赁经营等方面，可以说是进入一个新的领域。

山东鲁商物业服务有限公司项目副经理刘加军说，“物业开展租赁业务能够减少房屋的空置率，增加业主收入，增加业主、物业公司和租户之间的联系，由物业公司直接牵头，跟租户和业主直接联系，非常有利于日后的物业服务。对业主的私人信息，保密程度也非常好。这项政策的出台，给物业公司也增加了一项新的业务，对物业公司日后的经营非常有帮助。”

国企转型成为住房租赁企业？这个也可以。《实施意见》还提出，鼓励住房租赁国有企业和社会组织将闲置和低效利用的工业厂房、商业用房、写字楼等，在符合消防、结构等相关安全规定的前提下，按规定程序审批后改建为租赁住房。

但是记者采访了解到，这项政策确实对于解决房屋空置率、以及房源等方面有着很好的作用，但是真正的实施这些，却还有一些难度，业内人士也给出了自己的看法。

山东亚星置业经理王忠明分析，“首先这项政策对于减少（房屋）空置率，增加业主收入是非常有帮助的，但是在实施过程中可能也存在一些困难，从价格方面来说，业主是不是愿意将商用价格改成民用价格租给租户，当然反过来也是一样，租户愿不愿意用高的价格去租一套办公住宅，另一个是居住环境，居住和办公融为一体，休息与办公就发生了冲突，生活中的一些冲突。从物业管理角度来说，商业管理和普通住宅管理存在很大的区别，在日常管理过程中，也会带来很大的难度。”

如今，有不少房企不仅开发房地產项目，还同时开展着住房租赁业务，这也在一定程度上带动了住房租赁市场的发展。按照上述实施意见，济南也会支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成商品住房或新建商品住房开展租赁业务，从单一的开发销售向租售并举模式转变。另外，还鼓励物业服务企业协助配合业主出租空置房源，并且支持物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势，拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。

中介机构是现在租房市场的重要组成部分。济南将继续充分发挥中介机构作用，提供规范的住房租赁居间代理服务。引导开展行业自律，加强业务培训，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

21 世纪房产中介的崔经理告诉记者，“充分发挥房地产中介行业组织的作用是关键，作为中介组织也要制定完善行业执业规范和行为准则，规范执业行为，解决老百姓在租房过程中遇到的突出问题，保护消费者权益。”

《实施意见》还强调，支持和规范其他经济组织、个人出租住房。鼓励其他经济组织和个人依法自行出租符合消防安全基本要求、满足基本使用功能的自有住房。鼓励住房持有人与住房租赁企业、中介机构、物业企业建立长期稳定的合作关系，由企业代为出租住房。

厂房可改租赁住房水电气执行民用价格想让住房租赁市场发展得越来越蓬勃，一个很关键的问题就是要让租赁住房的房源多起来。

按照《实施意见》，济南将积极盘活存量住房用于租赁。具体来说，将支持和鼓励居民出租闲置住房。鼓励住房租赁企业以收购、长期租用、受托经营等方式筹集闲置住房、库存商品住房、公寓等房屋用作租赁房源。并且，允许市、区县两级投融资平台将自建、代建或购买的剩余安置住房用于对外租赁。回收闲置的公有住房（直管公房）转为租赁房源。

不仅如此，济南还明确提出，允许将既有存量房屋（含住宅和非住宅）按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租。

近年来，不少市民发现，有一些长租公寓项目已现身济南，这些长租公寓的房子不少是由商业用房改建而来，房子改建了，但房屋产权性质没变化，出租后用水、用电还在执行商用的标准，这让不少租客感到“压力山大”。许多租客都在盼着这些房子的用水、用电、用气能早日执行民用价格。

在济南工作三年的大学生刘明就长期租赁了位于山师附近的一套公寓，“已经住了三年了，虽说是公寓，但因其性质还是商业用房，所以水电费成本都比较高，夏天空调几乎是不敢开。”而此次《实施意见》的出台，能够让像刘明这样的大学生在济南住得更加舒心。

不仅是刚毕业的大学生，还有一批外来务工人员，他们也是租房主力军，本来收入并不高，常年租住的公寓因高价位的水电费让他们吃不消，《实施意见》的出台会让大批租户大大降低租房成本。

此次，济南明确提出，将鼓励住房租赁国有企业和社会组织将闲置和低效利用的工业厂房、商业用房、写字楼等，在符合消防、结构等相关安全规定的前提下，按规定程序审批后改建为租赁住房。而且，改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行民用价格标准。

公租房问题也一向是工薪阶层关心的问题。《实施意见》着重提出，济南将完善租赁住房补贴制度，支持公租房保障对象通过市场租房，结合济南市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准，不断加大租赁补贴发放力度。支持符合条件的社会组织利用自有土地建设公租房。不得分割出租不得按床位出租租房市场未来会越来越火爆，如何避免出现“地下室、车库都租了出去住上了人”、“一个单间隔成多个小屋出租”等租房市场乱象？

《实施意见》明确指出，为了规范住房租赁行为，济南将推广使用《山东省住房租赁合同示范文本》，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时交纳租金。舜丰房产中介的王经理介绍，目前济南市场上规模较大的中介公司都会使用规范的租赁合同文本，内容上条款还是有严格要求的，这次济南统一推广新版本合同将使租赁合同更规范，是件好事，可以避免出租方和租赁方之间的很多纠纷。

此外，《实施意见》中还明确，住房出租的，单间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），单间人均使用面积原则上不得少于6平方米。而且，原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室、车库等非居住空间不得出租供人居住，也不得改造后出租供人居住。租赁住房改造不得破坏消防设施的完好有效，不得私自改变配电设施，不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租。

“房屋租赁市场鱼龙混杂，特别是一些不规范的小公司，为了提高租金收入，常常会把厨房、阳台单独出租，或把一间屋隔成几间出租，这样租房者的权益得不到保障，此次《实施意见》的出台将促进住房租赁市场规范健康发展。”业界专家表示。