我差点让房产中介带偏了

谭保罗

前几天，我收到一个深圳房地产中介的电话，他推荐了一处8万/平米的房子。

我正准备挂了电话，他抢着说了一句：“大哥，先别挂。给我一分钟，有些话要对您说说，怕您以后后悔。”

我对年轻人一向都很友好，于是，我找了个安静的角落听他讲。

他在电话里论证了这样一个趋势，即深圳的房价至少还要翻3到5倍。逻辑大约有三层意思：

第一层，现在，按照汇率折算，深圳隔壁的香港房价已经超过了人民币20万/平米。深圳地理位置和香港相邻，生活环境同样的优良，以后房价也必然趋近于香港。升值空间巨大，3倍以上的回报不在话下。

第二层，深圳的产业结构比香港好。香港只是金融和地产，深圳除了金融地产，还有大量的高科技和各类创新企业，也就是说，深圳的发展潜力超过香港，香港将成为“环深圳城市”。不久的将来，深圳房价必然超过20万/平米。

第三层，买房不要听别人怎么说，要用自己的头脑思考，在市场冷淡的时候，要果断出手，在市场火爆的时候，要有定力。“大哥，现在正是果断出手的时候！对不对？财务自由，在此一战！”

我真没有想到，这位小伙子儿的经济分析能力竟然这么强。

我差点开始反思：首先，现在的年轻人真是了不起，一代人比一代人厉害，房产中介小伙的经济分析能力已经超过了一位从业10多年的经济记者；其次，我愈发认识到，这十几年来，房产中介真的是唯一的、真心善待每一个普通中国人的陌生人。

不过，长达十多年的职业质疑习惯让我突然发现了他逻辑上的纰漏。于是，我说“小伙子，大哥我真的没钱”，便挂了电话。但我陷入了沉思，香港的房价为何这么高？为何近两年来香港房价还突然跳涨？深圳的房价真的会涨到香港的水平，或者以上吗？

首先，我们必须明白，香港的房子为什么这么贵，比一河之隔的深圳贵3倍以上？房子作为一种资产，它的价值来自于它的附加值，特别是它背后代表的公共服务，比如入学指标、医疗设施等等。但是，香港房子的“附加值”远不止这些，它更重要的价值在于，它有一种强大的“金融制度溢价”。这种溢价在于三个层次。

其一，在联系汇率制度之下，港币和美元之间保持着一个固定汇率。举个例子，如果确定的汇率是7块港币等于1美元，那么，遇到汇率波动，香港的金融管理部门就必须通过汇市的干预，维持这个汇率。

为何要维持这个汇率？目的很简单，即让港币币值“美元化”，这可以让欧美的投资者在香港的股市和债市安心投资，一点都不用担心汇率风险。那么，对于在香港购房的投资者來说，他们持有香港的房子也等同于持有美国的房子。所以，当来自内地的避险资金南下，香港的楼市必然要涨。

其二，香港的资本项目几乎完全开放，没有资本管制，这意味着资产跨国腾挪的阻力很小。富豪要把港币资产的要转换为北美、伦敦的资产非常容易，因此，这其实让港币计价的房产获得了一种基于流动性的溢价。

其三，香港的税低，无论企业所得税还是个人所得税都比内地低得多。因此，大量内地企业会在香港注册公司，而金领阶层也会倾向于在香港纳税。高净值人群的超常积聚，显然也会支撑起房价。

归纳来看，香港的房产或许并非房产，它只不过是一种流动性极好的，可以随时进行类别转换和跨国腾挪的“类美元”资产。因此，在内地经济增速下行的情况下，南下的资金必然把“香港房子”作为投资首选。进可重返内地逐利，退可跨越浩渺大洋。不是吗？

深圳很棒，但深圳的房子显然还不具备以上这些“溢价”。也罢，还好没被这个位年轻人带偏。