夫妻离婚时处理按揭房屋的法律问题探析

来 楠

（321000 浙江师范大学行知学院 浙江 金华）

一、按揭房屋的性质及其产权归属

国内按揭房屋制度的形成，主要是借鉴西方英美国家法律中，关于物权担保处理的相关内容，即通过法系让与担保的方法，实现债权人与担保人之间债务权利转移的情况。这种房屋担保处理方法的运用，不仅平衡了房屋债务人债务清偿期间的相关权利，也将为房屋后期所有者债务问题处理提供了权利保障。结合以上关于按揭房屋的相关理念，将按揭房屋的性质及产权归属要点整合如下：

其一，按揭房屋问题，始终是围绕房屋产权的取得层面进行问题讨论，它主要包括原始所有、继承受理所有。而现代离婚案件中，关于按揭房屋权利处理，也主要是通过房屋所有权层面问题的探究。由此，实际分析过程中，房屋购买者、卖房者，均是通过资金交易、合同合作的方式，将房屋所有权转移出去。那么，在处理离婚案件中按揭房屋问题时，就可有按揭房屋看作是双方交易物品，通过现金支付、所有权配置等问题，解决夫妻离婚中，按揭房屋的问题。

其二，按揭房屋问题处理，也可以通过房屋商品价值的判定层面探究，对离婚案件中按揭房屋问题进行分析。依据商品经济的一般规律而言，房屋购买者，通过分期支付货币的方法，从房屋卖房者手中，获得房屋的使用价值。若夫妻离婚后，按揭房屋的价值分割，则可通过夫妻二人在房屋使用价值获得过程中，所支付的资金比重进行问题处理即可。从这一层面而言，对于夫妻离婚过程中，若想要明确切分按揭房屋结构，可通过房屋财产规划处理的方式，实现对夫妻共同财产的分割。

其三，夫妻财产分析探究过程中，也需通过房屋产权证性质多元探究策略，对按揭房屋处理过程中，房屋所有权的书面证明进行探究。一般来说，房屋财产属于夫妻共同财产，夫妻离婚后，需同时承担房屋缴纳的相关费用。但若夫妻一方，未在房屋贷款缴纳过程中进行贷款缴纳。按照我国按揭房屋处理规定，为未缴纳贷款一方，仅仅拥有房屋使用权，而没有房屋所有权。若夫妻离婚财产分割过程中，若夫妻一方能够出示另一方，没有参与贷款缴纳的凭证，则可以获得相应的房屋所有权。

二、夫妻间变更按揭房屋的产权人或借贷人对贷款银行的影响

按揭房屋贷款处理工作的有序实施，需准确把握夫妻间财产变更时，按揭房屋的产权人或借贷人对银行贷款的影响。即，夫妻双方在房屋抵押权益，分配优先选择层面，应尽量做到按揭房屋权利的平等分配。同时，房屋抵押人，应对财产抵押的相关条件进行限定性管理，这样进行夫妻间变更按揭房屋所有权探究过程中，就可以按照我国《物权法》中关于“房屋抵押人人经抵押权清偿”相关制度，实现夫妻双方按揭房屋问题处理过程中，不同资源处理因素的综合把握。例如：夫妻房屋处理过程中，若房屋转让方的贷款数额较高，且房屋清偿另一方无法偿还房屋银行贷款。在抵押期间，可通过抵押人应用问题后期调节方法，实现房屋所有权的转让。否则，房屋抵押人将无法进行房屋抵押财产的转让，必须要在银行偿还资金完全偿还后，才能够进行房屋所有权处理。

但结合我国现代婚姻法中，关于第三方利益保护情况相关措施可知：夫妻双方在共同生活状态，需共同承担房屋债务偿还的经济压力。当夫妻双方离婚后，将房屋按照夫妻共有财产进行处理，若其中一方想要对共同财产进行处理，需经过双方协调，并达成一致后，才能够财产分割。若第三方想要代替夫妻双方的想法，实行共同财产的处理，必须要经过夫妻中的一方同意，方可由第三方代为处理。从这一层面来说，夫妻离婚时，处理按揭房屋的时，可通过第三方调节方法解决问题。此外，按揭房屋在婚姻法问题处理中的探究，也应按照“谁举证谁负责”的方法进行按揭房屋问题处理。

当事人的离婚协议书或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。据此，在夫妻间变更按揭房屋的产权人或借贷人，上述规定足以保障贷款银行的利益。

三、对离婚时处理按揭房屋的具体意见和建议

我国实行的是法定婚后所得共同制，婚姻关系存续期间夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或夫妻另有约定，均为夫妻共同所有。依照婚姻法所确立的这一原则，自可推出婚前取得的房屋为一方个人财产、婚后取得的房屋为夫妻共同财产，在关于按揭房屋定性的问题上，似乎就可直接从中找到解决争议的答案。但问题的关键在于，购买按揭房屋有一个相对较长的过程，其中包括签订房屋买卖合同、支付购房首付款、交付房屋、取得房屋产权证等较多的事项和环节，究竟以何种事项作为认定房屋“取得”的标准，不可避免会产生分歧和争执。

由于历史的原因，现夫妻财产登记在一方名下的情况极为普遍，较之物权法的登记制度，婚姻法上的夫妻财产制更为深入人心，公众对婚姻法的规定不仅熟知且抱有高度信赖。可以预测，随着物权法的实施，今后购买房屋的婚姻当事人将产权登记在双方名下的意识会迅速提高，而今其他事实上的物权人在物权上所担的风险已渐显现，防范意识自然会促使真正权利人自觉采取保护施更正登记。唯有已经登记在夫妻双方名下的不动产，因涉及情感、信任等诸多因素影响，更正登记对家庭来说非常敏感，决不是简单的手续问题，不仅可能引发家庭中的潜在矛盾，甚至可能导致有些家庭解体，这与婚姻法稳定家庭关系的立法宗旨相悖，且过分强调登记制度也会抵消保护家庭中弱势群体的救济渠道。