对于有效促进住房租赁市场发展的政策研究

温漠书

摘 要：本文从国家对房地产市场的政策导向的角度，分析了发展住房租赁市场面临的一些重大问题，在对问题进行分析探讨的基础上，提出了发展住房租赁市场的重要政策措施和改革。其中核心内容是：政策法规的保障激励、土地供给模式改革的基础条件、市场的自我完善及供给与需求的协调。

关键词：住房租赁市场；土地供给改革；租房政策

2017年8月，国土部、住建部又确定了上海、广州、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，上海、成都、杭州、广州等试点城市建立起了住房租赁服务平台。

从市场反应来看，住房租赁市场有非常好的发展态势，58安居客房产研究院发布的《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌達1200多家，房源规模逾202万间。长租房的需求人群主要是流动人口，以刚毕业的大学生、公司年轻白领、从事服务业的人员为主。

阻碍住房租赁市场发展的主要问题

目前国人的普遍观念和传统对住房租赁市场的制约

拥有住房的产权对中国人而言是一种根深蒂固的信仰，在整个社会认可上，家庭租房会被绝大多数人认为是经济能力低、社会地位低的象征，导致租房者往往会有一种被歧视的心理暗示，会被亲戚朋友同情并鼓励去购买房屋。而且如今社会中普遍存在攀比之风，没有自有住房，在社会交往和活动中总是会有一定的心理劣势，让人有一种无形的压抑和自惭形秽的心理阴影。此外，在国人居住习惯中，偏好自主规划房屋的装饰装修，重新开发的商品房中，精装修房所占的比重非常低，因此可以看出这种习惯的普遍性，所以，租赁住房在市场上不能被大多数人认可，有很大一部分原因来自国人习俗方面的影响。以上社会文化、社会心理来自中国传统的民间封建思想，也来自中国人在改革开放前的极度贫困，同时也有中国人对社会保障和福利缺乏的信心，缺乏个人社会保障安全感的焦虑。随着中国政治经济发展，法治化、社会保障和福利的完善，城镇化不断推进，人们的思想观念和生活习俗都发生了较大转变。在“90后”逐渐成为社会的经济消费主力军这一现状下，现阶段中国传统思想观念、社会交往、社会心理、生活方式和习俗正在面临越来越严峻的挑战，低欲望社会正在慢慢滋生，家庭意识淡薄，与以往勤俭节约、吃苦奋斗，有恒产才有恒心的社会观念和行为方式有巨大的反差。从“90后”出生的群体来看，对于住房租赁似乎有很高的接受度。时代在变革，人们在不断地跟着时代的发展而变化，商业化、思想观念和行为习惯也在不断地进化，以上的分析说明住房租赁的消费制约因素会改变、转化。

现阶段房地产市场开发销售模式对住房租赁市场的制约

2000年以后，房价和地价不断地循环上涨，土地成本不断攀升，土地招拍挂竞争越来越激烈，房地产开发依赖于银行信贷、债券融资、信托投资的资金支持，在这种房地产市场环境下，开发商没有开发住房租赁的动力。因此，住房租赁规模化、专业化运营的实现受到目前房地产主流经营模式的压制、土地资源的制约、融资困难等因素的巨大影响。

住房租赁市场法律法规和市场监管的缺失

居民社会福利的获取与户口所在地有很大的关联性，非本地户口的承租人要获取这些社会福利有很大障碍，在法律上就排除了非本地户口承租人获取当地社会福利的权利。

其次，承租人在合同关系中处于劣势，合同到期终止时的不确定性是更需要法律保障的方面。一些欧美国家相关的法律法规非常注重保护承租人的权利，有很多强制性规定和措施。而在国内目前的住房租赁关系中，租赁双方地位是不对等的，因此需要通过立法的方式来规范住房租赁市场的运作，并借鉴发达国家的管理经验来执行有效的监管，让承租人在租赁中获得安全感，在其在租住地拥有在教育、医疗、就业、社会保障等方面的同等权益，这是非常重要的激励措施。

促进住房租赁市场发展的措施的探讨

法律及政策保障

在社会福利方面租售同权

社会福利是居民非常看重的方面，在中国购买一个地方的商品房的同时，能够获取该地的教育、医疗、社会保障等方面的社会福利，这种导向使得居民有强烈的愿望去购买商品房。在住房租售选择中，购买商品房具有明显的社会福利优势，而促使住房租赁与住房购买在社会福利地位相近的状况下让居民选择，这是发展住房租赁市场非常重要的条件。从而要达到租售同权，还需要国家层面的法律法规保障作为基础，地方出台实施细则并有效执行，放开户籍的限制，在社会福利上将住房租赁或购买地位尽量对等。

住房租赁市场法制法规的有效管理

对于住房租赁市场管理，需要有完善的法律法规和政策措施，国家层次的“住房租赁法”要与地方的法规、实施细则配合成为一个体系。因此，在法律法规上规范以下方面的问题是非常重要的。

第一，住房租赁的定位是一种民生保障服务，兼具社会保障属性和市场属性。租赁住房服务的品质、价格要公开透明，并受到政府部门有效监管。

第二，对于承租居住，要有稳定性、持续性的法律保障。如德国《住房租赁法》提出了一般住房租赁的无期限限制合同，规定房租合同除非符合法律规定特别条件，否则出租者不能随意解除，而承租者有权提前提出退租。此外，德国政府还建立了住房安全与健康评估体系、住房租金监管体系并能有效执行，因此德国的住房租赁市场发展得非常好。

第三，政府应建立系统的住房租赁管理平台，服务住房租赁市场，其主要功能是对房屋租赁市场进行跟踪监测，发布住房租赁质量和服务标准、住房租金标准及浮动范围、房源信息、处理租赁纠纷。建立专门的住房租赁监管机构，有效地管理住房租赁市场，提高民众对租房居住的信心，这对住房租赁市场的发展是非常有利的基础配套条件。

税收的调节

对于住房租赁市场，要发挥税收的调节作用，增强行业的税收优惠，提高市场的吸引力。在房产税、所得税、增值税方面给予优惠的政策，提升出租人的积极性。

土地供给模式的改革

其一，土地出让时，限定住房只租不售，住房产权由专业的运营机构持有。开发运营权的竞争以房租方案和住房服务综合指标为导向，并向社会公示，在这种限制条件下竞争地价。

其二，土地出让时，不设一次性土地出让金，由地方政府国资委或城投公司以分按地租的方式从住房租金中分享收入。开发运营权的竞争以地租为主要指标，同时以运营商的综合运营服务水平为导向，进行综合的评价，并向社会公示。

住房租赁的供给创新

现阶段住房租赁市场上供给的主体以单个私人住房出租为主，提供的住房主要是居民闲置住房，这部分由居民个人投资住房和住房改善后待售的房源构成。此外，存在一些专业化运营管理的出租公寓，短租和长租兼具。从住房类型上看，单个私人出租的有别墅、各种档次的公寓以及集体土地上的农民住房；专业从事住房出租运营的机构出租的住房主要集中在别墅、高档公寓等高端住房上，租金很高，普通家庭难以承担。

现阶段，住房租赁市场存在供求错位的情况，在租房需求中，中低层次占比较大，而中低层次出租房供给占比较低。以上海为例，2016年供给中低层次出租房的比例为25.57%。此外，存在供给主体不成熟、缺乏规模化的运营主体等突出问题。

通过以上分析，住房租赁市场急需不断涌入多样化的出租房供给，形成规模化、专业化的市场供给主体，并且在住房类型满足市场需求的同时，提供人性化的专业服务，形成住房出租市场的充分竞争，这是租房市场发展的重要条件。

结语

通过以上的分析发现，处于比较弱势的住房租赁市场要发展成熟、完善，还面临着很多的问题亟待解决。本文中提出的政策保障措施是在考虑我国国情的前提下提出的，是市场发展的重要激励机制。改革土地供给模式是为了突破房地产市场以商品房出售为主流的市场现状的压制，具有重要的现实意义。住房租赁的供给创新是一种市场内部发展的自我进化，很难人为设定，是发展、选择的结果。住房租赁市场目前要解决的问题，归根结底，就是要解决供给和需求的问题，所有的讨论都是围绕着这两方面展开的。政策保障措施是为了解决租房需求不足的问题，土地供给模式改革是为了解决供给不足的问题。在现实执行中，围绕解决住房租赁供给与需求，还有很多的现实问题需要解决。

（作者单位：中山市沙溪理工学校）

【参考文献】

[1]孙杰，赵毅，王融.美国、德国住房租赁市场研究及对中国的启示[J].开放性金融研究，2017（02）.

[2]严榮.完善房地产财税政策：购租并举的视角[J].财政研究，2017（11）.

[3]辜胜阻，李洪斌，吴学丽.完善租房市场 构建多层次住房体系[J].理论学刊，2013（01）.

[4]李讯.德国住房租赁市场发展的主要经验及启示[J].金融发展研究，2011（10）.

[5]Dirk W. Early. Rent Control， Rental Housing Supply， and the Distribution of Tenant Benefits.[J].Journal of Urban Economics， 2000， Vol.48 （02）， pp.