浅析财务视角下房地产公司风险成因及对策

朱铎军

摘 要：随着我国国民经济的持续高速发展和社会结构的调整，人民对生活住宅的要求不断提高，促进了房地产事业的升温发展，许多企业被房地产开发所带来的高利润和发展前景所吸引，纷纷选择投资房地产行业，从而达到最大化利益。房地产是典型的资金密集型产业之一，公司资金投入量大，致使公司在财务方面有很大的风险。一直以来，房地产事业随着国家提出的政策不断进行调整，但在这样的背景下更是加剧了房地产公司的财务风险。

关键词：财务视角；房地产公司风险；成因；对策

进入21世纪，使我国房地产行业发展到了前所未有的高峰期，房地产公司普遍呈现出收获利润高、经营发展快的特点，但也存在很多的风险问题。房地产行业的快速扩张和国家对经济的宏观调控，使房地产公司面临着很大的财务风险。因此，本文以我国的国情为基础考虑，研究出财务视角下房地产公司所面临风险的原因，并结合经验总结出一系列科学有效的对策，促进房地产公司的长久发展。

财务视角下房地产公司风险的成因

财务成本预算风险

房地产公司的每个项目都要先对项目进行评估规划，经过研究分析项目的可行性、施工环节、建设周期、投入使用等多个阶段，预算每个环节可能的成本支出费用，每个不确定因素都可能使成本预算风险增大。一些房地产企业在决定项目建设之前没有从项目成本、资金正常运作、经济利润最大化作很细致的财务成本预算分析，并且在房地产项目准备开展施工时，也没有对整个项目的资金运转做出全盘计划，不知道施工诸多环节资金使用的轻重缓急，造成一些环节的盲目运作，要不就是从其他渠道借款，加剧了房地产公司的财务风险。

资金流动管理风险

房地产整个项目的经营过程具有建设时间长的特点，需要的资金周转量大、周转时间长，但现在房地产公司对资金流动管理工作还很缺乏。据有关数据显示，我国房地产企业属于民营经济成分，没有资金流动管理的概念，在公司经济效益还很可观的情况下，不断扩大建设施工规模，也就提高了公司对风险控制的难度。另一方面，房地产项目需要大量的资金投入，为了保证项目的正常实施，没有深入挖掘公司内部的资金潜力，而是利用其他渠道筹集资金，加大了日后偿债的风险。项目开始建设后，只考虑眼下出现的问题用款，没有考虑到整体的收益利润，再加上在向银行借款时的盲目抵押，影响了经营收入的增加，也降低了偿还债款的能力，加重了企业的资金负担。

合同签订引发的财务风险

房地产公司起步晚、发展时间短，社会市场多变，再加上国家相关的法制法规不健全，许多施工单位和建设单位在签订合同时存在内容不严谨、施工标准不明确、付款结算方式不清楚、保修索赔等方面责任不具体等问题，导致在施工整个过程中出现了一些问题时没有依据，从而把合同变成了一纸空文，在双方解决问题时互相推脱，影响了房地产工程的进度和后续工作的进行。最终使房地产公司在市场中处于不利地位，陷入了由合同签订引发的财务风险中。合同签订导致的风险基本是客观存在的，但由于房地产项目的复杂化和多样化决定其有了更多的主观性，所以建设单位和施工单位双方都应该承担起相应的责任。合同签订的客观性是由于国家法律、法规等规定决定的，这部分的风险责任是双方无法避免的。但在主观性上，双方如果没有根据市场环境做出相应的调整，就会引发许多风险。如施工材料上涨，而合同内容中没有添加针对性的处理条款，房地产公司就要承担相应的风险。再如，施工技术人员水平不达标，造成了房地产项目施工的拖延，在合同中又未规定相应条款，造成了公司的损失。

经营风险

在项目经营过程中，房地产公司经营部门存在协调能力不强的问题，再加上公司内部和外部环境因素的影响，都可能会使公司项目运作的时间和形式上出现停滞，从而决定了公司经营风险的产生。例如，房地产公司项目的土地使用权获得、建设施工、投入推广等任何一个环节出现纰漏，都会导致项目工期加长、成本支出增加、预期收益降低等风险的发生。同时，经营部门对资金的风险防范意识不足，过度注重项目进度和质量，忽视了公司可以支出的成本，使得财务部门失去了自身拥有的资金分析管理优势，甚至一些公司经营部门认为成本支出管理仅仅是财务部门的工作，忽略了公司部门之间的连通性，财务部门无法获得资金消耗的准确资料，导致与预期成本相差较大，极大降低了公司的收益利润。

财务视角下房地产公司风险的对策

科学计划财务成本预算

房地产公司项目建设的整个过程，在成本预算方面有很多不可预测的因素，但是却直接关系到公司投资项目的成败和利润的最大化。所以房地产公司应以项目成本预算为基础，对公司的资金发放和具体支配做出详细的安排。在项目开始建设前，对成本进行科学的研究分析，计划项目开发成本、施工间接费用等需要的资金量，认真履行财务预算的准则，以提高项目成本预算的准确性为基本条件，减少预算失误给公司造成的损失。另外，还应该结合整个公司的实时运作情况，对资金投入进行合理规划，构建科学的财务预算体系，加强对成本支出的管理，有效减少资金浪费。

严格控制资金流动

房地产公司的项目实施和经营都表现在资金流动上，资金流动一旦出现问题，就会使公司出现一定程度的崩溃，正常的经营活动无法开展。所以首先必须强化对成本支出、经营费用、发放员工工资等资金流动方面的统筹监控和科学管理，严格控制每笔资金的去向，对所有环节进行多次审核，防止出现较大的误差。除此以外，也需要采取相应的措施把资金流动风险消灭在萌芽状态，这就需要财务管理人员具有相关方面的技术水平，最大化地降低财务风险。另外，房地产公司还需要加强对资金结构的控制，根据公司发展规模和市场环境确定资金构成比例，合理安排项目资金支出、偿债资金等，不断调整公司筹资方案，在偿还债务的情况下严控资金的回收。

严把合同签订，防范财务风险

合同签订引发的风险是合作双方要共同面对的。所以在签订合同时，严格把关，减少不必要的条款规定，针对存在的、可能发生的风险都应尽量在合同中具体明确，对施工人员技术、施工质量、施工工期、结算方式、施工结束后的维修保障都要约定清楚，明确各方应负的责任，特别是关系到双方利润的方面，如果有一方违约，设有相应的处罚措施，为今后可能存在的风险问题做出充分准备。为了有效防范一些风险，应该做到“五不签”：不签不符合招标程序的合同、不签未经律师审查的合同、不签不符合法律法规的合同、不签成本支出与市场价差异大的合同、不签不公平公正的合同。另外，还要及时签订补充协议，对签订合同时没有想到的方面可以进行补充或修改，从而切实保护双方的权益不受损失。

经营风险的防范对策

房地产公司经营风险防范的根本措施就是消除公司各个部门连通性不强的情况，每个部门要在明确自己职责的情况下，积极同其他部门配合，进一步明确公司资产结构。对于房地产公司的资金流动，一般都是不易折现的实际建筑，所以必须加快资金流通速率和周转率；同时还要对房地产经营销售强化管理，严格把控，对经营销售制度不断进行改革创新，达到经营销售业绩的最大化，充分防范经营风险的发生。

结语

在社会结构变化多端和宏观经济调控的形势下，从财务视角下控制房地产公司的风险成为关键一面。要理性对待房地产公司的财务风险，对出现的风险实施动态控制，做好对财务成本预算、资金流动情况等方面的控制。另外，房地产公司必须有效加强财务风险管理，充分提高整个公司的风险防范意识，才能使公司的经营更加有序，利润收益才能达到最大化，最终使公司在激烈的房地产竞争中长久立足。

（作者单位：青岛中房集团股份有限公司）

【參考文献】

[1]本刊编辑.“两会”议“房”[J].中国房地产，2018（11）.

[2]李宇航.房地产发展主要问题及对策[J].科技经济市场，2018（01）.

[3]陈肖莹.浅谈VR技术及其在房地产行业中的应用[J].中国战略新兴产业，2018（16）.