中国发展REITs的困境及解决对策

郑莎莎

宁波大学，浙江 宁波 315211

房地产市场的健康平稳发展对于我国国民经济的发展十分重要，REITs能够拓宽房地产企业融资渠道、降低企业融资成本，但其在我国的发行情况并不乐观。本文立足中国实践分析我国REITs发展中面临的困境，并分析了域外国家的做法，以期从中找到解决我国REITs发展困境的对策。

一、我国发展REITs的困境

REITs作为房地产行业一种新型融资工具，其在我国发展面临的困境主要包括缺乏专门的法律法规、配套管理体系不健全、监管不到位等困境。

(一)缺乏专门的法律法规

我国并没有专门的法律对REITs的发行运作进行规定，这直接导致了我国在发行REITs的时候面临无法可依或者法律适用混乱的局面，无法让社会投资者对所发行的REITs产品的风险性进行准确评估，严重影响我国公募型REITs产品的发行，极有可能损害社会投资者的利益，更为严重的有可能影响房地产行业稳定发展以及国民经济的稳定运行。

(二)配套管理体系不健全

配套管理体系不健全主要表现在对于REITs的管理方面，在实际操作中，有危害社会投资者利益的情形。我国法律没有明确规定REITs应采用何种管理模式，《信托公司管理办法》虽然有一些关于处理信托财产的规定，但在我国的实际操作中，信托公司会采取各种手段，如受托人、投资管理人合一制度，来危害投资者利益。

(三)监管不到位

由于我国是分业监管模式，REITs必然需要银监会的监管，但是REITs上市又是其必然选择，上市后会需要证监会的监管。在缺乏房地产投资信托专项监管法规的情况下，银监会和证监会的监管分工无疑会影响房地产行业的健康发展。

二、域外国家的做法

在域外，如美国、澳大利亚，REITs已经具备丰富且成熟的市场。这些国家在探索的基础上不断地调整适合本国REITs的发展方式。笔者希望在分析这些域外国家的做法基础上，能够找到解决中国REITs发展困境的对策。

(一)出台专门法律法规

美国在1960年就出台《房地产投资信托基金法》，另外，美国为了促进REITs的发展，还颁布了《国内税收法》。这些专门法律明确了REITs的设立条件、分配条件等标准，规范了REITs的运作方式，为其REITs的成熟发展奠定了基础。

(二)完善的配套管理体系

域外国家的REITs市场的成熟的管理模式是息息相关的。从国际范围来看，REITs的管理模式主要为外部管理模式和内部管理模式。欧美国家大都采取内

部管理模式，而亚洲国家多采用了外部管理模式，澳大利亚采取了内部管理模式，日本、韩国规定不同的REITs采用不同的管理模式。这些国家无疑都是从本国的实际出发规定了最符合本国国情的管理模式，当然，这些也都促进了REITs的发展。

(三)有力的监管体系

完善的监管体系对于REITs市场的健康发展至关重要。美国REITs的监管主体主要是全国证券交易委员会、证券交易所、全国房地产投资信托协会，这三大机构互相分工又互相配合，共同规范美国REITs的发展。日本的监管机构是东京证券交易所。中国香港对于REITs的监管机构是证监会和联交所。这些国家和地区关于房地产REITs的监管体系的设定，都是在本国的实际情况的基础上所设定的，都是富有成效的监管体系。

三、解决中国REITs发展困境的道路

(一)出台专门的法律法规

分析域外国家的做法可知法律法规对于REITs的重要性，我们首先应出台相应的法律法规，笔者认为，我们可像美国一样，用法律将REITs的设立条件、分配条件等予以明确规定，使REITs的运作有明确的标准，规范REITs市场的发展。

(二)健全配套管理体系

健全配套管理体系要求我们完善REITs运作的管理模式。从域外国家REITs的管理模式来看，采用内部管理模式是主流。笔者认为，基于我国REITs发展并不完善，以及登记制度不健全的情况下，我们应该采用内外部相结合管理的模式。另外，在集合资金信托中，还可以聘请第三方的专业机构参与信托财产的管理和保管。

(三)完善监管体系

完善我国REITs运作的监管体系首先需要明确各监管主体的权限；其次，还可以设立行业自律组织；最后，REITs产品内部可以设立监管部门。我们可以以证监会的监管为主，辅之以银监会、行业自律组织、内部监管，从而构建起我国REITs的既有分工又有配合的监管体系。

四、结语

REITs对房地产行业的健康发展十分重要，目前我国REITs的发展面临者缺乏专门的法律法规、配套管理体系不健全、监管不到位的障碍，需要我们放眼全球，借鉴REITs健康、成熟发展的国家的做法，解决我国REITs发展的障碍。