上海物业管理创新人才培养路径研究

文/吴鸿根

截至2017年6月，全市注册的物业服务企业3113家，其中上海市物业管理行业协会会员企业1254家，从业人员总数估计可达83.9万。2016年上海市统计年鉴的数据显示，至2015年底，上海共有各类房屋总建筑面积12.04亿平方米。其中居住房屋6.3亿平方米，占总量的52.33%，物业管理覆盖率达到96.9%；非居住房屋5.74亿平方米，占总量的47.67%，物业管理覆盖率为60.4%。

当然，上海物业管理行业在战略发展、管理机制、市场经营、人才培养等方面，还存在着不少阻碍行业发展的瓶颈问题，制约了行业在更高层次上的持续健康发展。特别是物业人才结构性矛盾突出，行业发展所需的人才整体素质、年龄专业结构、综合创新水平，还难以适应行业可持续发展的需要，企业转型发展急需的复合型创新人才奇缺。因此，加快上海物业管理行业创新型人才培养，建设高素质物业人才队伍是当务之急。本文在分析上海物业管理行业人才培养现状的同时，就如何构建与行业可持续发展相匹配的物业管理人才队伍作些探索，提出上海物业管理创新型人才培养的具体路径。

一、上海物业管理行业人才培养现状

随着上海城市建设步伐的加快，上海物业管理行业得到了迅速发展，产业面积日益扩大，物业企业不断增多，从业人员大幅增加，服务内涵得到拓展，在企业规模、竞争能力、管理水平和社会影响等方面有了长足进步，同时对上海物业管理人才的培养也提出了更高的要求。东湖、上实、上房、明华、陆家嘴、科瑞、浦江等沪上知名物业服务企业，在人才培养和储备方面独辟蹊径，建立了较为完善的人力资源管理体系，引进和自培一批懂管理、善经营、知法律、会外语的高素质复合型人才，造就了一支管理能力强、专业知识丰富、技术过硬、综合素质好的物业管理团队，为行业持续健康发展培养和输送了一批中高级经营管理和工程技术人才。

上海物业管理行业的迅猛发展，吸引了不少来自各行业的年纪轻、学历高、实践经验丰富的专业人才，人才集聚效应得到了初步显现。统计表明，至2015年底，上海40岁以下的物业从业人员占到27.76%，大专以上文化程度人数超过13.53%，中级以上职称人数4.02%，高等级技术工人逾0.22%。但就总体而言，从业人员年龄趋于老化，专业结构不尽合理，经营人才短缺，维修力量薄弱，后备干部数量不足，尤其是支撑行业转型发展的复合型创新人才更是紧缺，很难适应上海物业管理行业可持续发展的需要。《2017上海市物业管理行业数据分析报告》显示，在参与调查的53家企业29021名从业人员中，30岁以下的从业人员仅占14.67%，而50岁以上的从业人员占37.99%。另据对584家企业的调查，其中大专以上文化程度人数达到13.77%，中级以上职称人数为2.64%，中高级技术工人占4.36%。高级人才总量不足、高层次年轻人才短缺、复合型创新人才匮乏，成为困扰上海物业管理行业发展的难题。

二、物业行业人才结构性紧缺矛盾分析

尽管沪上不少物业服务企业已意识到人才的重要性，通过自培、引进等多种途径，培养了一批经营管理和工程技术人才。但总体来说，从业人员年龄趋于老化，职工技能学历偏低，后备干部数量不足，创新人才严重短缺，梯队配备不太合理，能够适应行业转型发展需要的复合型创新人才更是稀缺，人才结构性紧缺矛盾较为突出，制约了行业的可持续发展。

（一）物业行业人才总量不足

历经26年的磨砺，上海物业管理行业涌现了东湖、上实、上房、明华、陆家嘴、科瑞、浦江等114家一级物业服务企业。这些沪上知名企业注重长远发展，自培和引进了不少适合企业发展的专业人才，但就专业人才总量而言，距离行业发展的要求还有较大的差距，高级经营管理、物业项目招投标、市场分析研究等领域人才数量不足，企业转型发展急需的创新型人才更是匮乏。据上海市物业管理行业协会2015年的统计，全行业共有大专以上文化程度的从业人员5.55万人，占总人数的13.53%，高级职称人员为187人，占总人数的0.05%，高级工、技师和高级技师仅900人，占总人数的0.22%。另据上海市物业管理行业协会对沪上60家企业37987名从业人员的调查，大专以上人员占比仅为24.13%，其中一级资质企业占比25%，二级企业占比20%，三级企业占比15%。60家企业中，博士研究生仅有5人，硕士研究生为131人。另据一家区属房地集团的调查，7家物业公司中具有中级职称的从业人员仅占职工总数的13.41%，而高级职称的从业人员为零。

（二）物业人员结构不尽合理

要保持物业管理行业的可持续发展，必须有一支结构合理的人才队伍。但从现有从业人员情况看，年纪轻、素质高的中高级经营管理和技术人员比例偏低，结构不尽合理。据上海市物业管理行业协会的统计，至2014年底，全行业共有50岁以上的从业人员17.59万，占行业总人数的42.87%，而30岁以下的从业人员仅为3.08万，占行业总人数的7.34%。据上海市物业管理行业协会2017年4月的抽样调查，29021名从业人员，平均年龄为44岁，其中30岁以下的从业人员比例为14.67%，50岁以上的从业人员占34.99%。另据一家区属房地集团的调查，51岁以上的从业人员占34.48%。全行业现有中级以上职称的从业人员1.65万，占从业人员总数的4.02%，有中级以上技术等级的从业人员4300人，占总人数的1.05%，而具备高级职称和高级技术等级的优秀青年人才更是凤毛麟角，无法满足行业发展对人才的需要。不少层次高、年纪轻的紧缺人才由此成了市场上抢手的“香饽饽”，因而待价而沽，这山望着那山高。

（三）维修技术力量较为薄弱

伴随着生活和居住条件的改善，居民对房屋维修质量要求越来越高。但就目前上海物业管理行业的现状来看，房屋维修队伍的状况不尽如人意，维修人员数量不足、高级技工严重短缺、维修技术水平下降，难以满足居民日益提高的房屋维修要求。据统计，上海现有高级以上技术等级的维修人员不足2000人，而技师、高级技师更是屈指可数。据统计，2014年，上海共有中级技术等级的维修人员3400人，高级技术等级的维修人员700人，技师和高级技师200人。据对51家企业3079名技术等级人员的调查，技师和高级技师共111名，占比仅 3.61%。据调查，本市一个区房屋应急维修中心共有42名维修人员，其中初级工占66.67%，中级工占19.05%，高级工占4.7%。中高级维修人员的短缺、维修技术力量的薄弱，已成为房屋维修质量不能让居民满意的主要原因之一。

（四）发展所需创新人才匮乏

上海物业管理行业正在积极探索由传统物业服务业向现代服务业转型，上实、上房、仙霞、景瑞、科瑞等企业在延伸服务内涵、创新商业模式、试行跨界经营、推进物业与互联网+融合、实施集成化管理等方面寻求新的突破，“幸福驿站”、“99生活服务”、“慧生活”、“天地e家”、“集成管理”等新的运作平台应运而生。

物业行业产业集中度和科技含量的提升，对智能化、信息化管理的要求也越来越高，迫切需要能够适应企业转型发展的复合型创新人才。而目前行业人才状况令人担忧，缺少一支既熟悉物业管理又精通互联网技术的创新型人才队伍。调查显示，不少物业服务企业虽然培养和引进了一批经营管理和工程技术人才，但单一的经营、管理、技术人才较多，懂技术、会经营、善管理、知法律、熟英语的复合型、综合性人才严重缺乏。不少企业缺少高级经营管理和工程技术人才，制约了企业向更高层次发展，进而难以做大做强。所以，要着眼于物业行业的战略发展，有针对性地培养一批高素质复合型创新人才。

（五）高端人才流动不断加剧

由于近年来物业管理行业发展较快，掩盖了人才素质偏低、高端人才缺乏的结构性矛盾，使企业忽视了紧缺人才培养的紧迫性。人才结构不合理、人才存量未盘活、现有人才作用得不到发挥等问题相当突出，不仅高素质人才远远满足不了需求，而且高端人才流动正在不断加剧，物业招投标策划人员、高素质项目经理等急需人才更是奇货可居。一些企业只注重短期利益，不重视长期发展，对现有人才缺乏有计划的培训，只有从市场拿到了新项目，才“人到用时方恨少”，只能去市场临时招聘人才，“拎到篮里就是菜”，根本谈不上战略性的团队建设和长远性的创新人才培养，导致物业人才没有稳定的发展空间，加上物业管理行业薪酬不高，高素质的优秀人才流动频繁。据统计，2016年，全市物业从业人员平均月薪不超过4000元。一项统计表明，2014年，行业平均月薪3000元以下的占81.45%， 5100元以上的占4.89%。据对244家物业企业的抽样调查，8522名从业人员的平均月薪3898元，其中总经理的平均月薪为14480元，项目经理的平均月薪为6540元，保安人员平均月薪为3150元。物业行业收入不高，要靠较低的收入留住业务骨干，已经有点力不从心，再要投资培养复合型创新人才，则更是难上加难。而在流动的物业人才中，中高级经营管理和工程技术人员占了六成以上。某区房地集团下属的物业公司近年来因待遇问题而“跳槽”的业务骨干多达20余人。

三、物业行业创新人才培养路径研究

要推进物业管理行业转型发展，实现由传统服务业向现代服务业转化，必须从战略高度认识行业创新人才培养的紧迫性和重要性，加快行业人才队伍建设，着手培养一批适合市场和企业转型发展需要的复合型创新人才，以改变目前人才培养尚难满足行业发展需求的窘况。

（一）实施行业人才发展战略

要根据《上海市中长期人才发展规划纲要（2010－2020）》、《上海市人才发展“十三五”规划》、《上海市建设交通“十三五”发展规划纲要》要求，着眼于物业管理行业的长远发展，实施行业人才发展战略，为上海物业管理行业转型升级持续发展提供强有力的人才支撑。

要加强行业人才资源的开发与建设，加快紧缺型、创新型人才培养，着力培育一批复合型人才，造就以能力和素质为核心的高素质创新人才队伍。加紧建设多形式、高标准、严考核、重素质、有激励的人才培养体系，通过人才市场合理配置，优化适应物业行业发展的人才结构，打造一支适合行业发展、技术过硬、综合素质好、相对稳定的经营管理团队。健全薪酬激励机制，逐步使工资收入与其承担的责任与经营业绩挂钩。设立物业管理创新人才发展专项资金，用于行业人才引进、培养、培训、奖励等工作；创造有利于创新人才脱颖而出的舆论氛围和法律环境，将行业发展和其人生价值的实现有机结合，让更多的优秀人才尽快成长。

（二）构建行业人才培养机制

要善于在企业内部发现有经营、管理和技术才能的后备干部，将其充实到关键岗位加以实践，拓宽知识面，更新业务知识，提升业务水平。制定并发布《上海市物业管理行业紧缺人才开发目录》，有计划、有目的、有针对性地培养和引进一批高素质的物业招投标策划、高级项目经理、高级技师等急需的高层次专业人才。将建设高技能、复合型的物业维修队伍作为重大战略任务来抓，培育一支素质高、技能高的物业维修队伍。发挥行业专家和领军人物的“传、帮、带”作用，成立专家顾问团，设立行业人才智库，组建劳模志愿者服务队，推出导师名师带徒活动，开展劳动竞赛技能比武，传授管理经验和维修技能。根据人才自身发展条件，建立行业人才培养模式模型，分析人才培养投入产出比，总结推广创新人才培养管理的成功方法和经验。

（三）加快行业人才队伍建设

《上海市建设交通“十三五”发展规划纲要》对物业行业人才培养提出了新的目标和要求。为此，物业管理行业要加快人才队伍建设，通过政府和企业培养、国内和国外培训相结合的办法，在立足岗位成才的基础上，选派综合素质较高、实践经验丰富、有培养前途的优秀经营、管理和技术人才赴新加坡、中国香港等国家和地区培训。与本市相关高校建立战略合作关系，选择若干企业建立高层次创新人才培养基地、教学实习基地。通过与相关高校联手举办高级研修班、组织业务骨干赴名企挂职锻炼等多种形式，培养具有战略头脑、善于经营管理的紧缺人才队伍。实施“5+5” 复合型创新人才培养工程，今后5年内，采用企业自培、市场引进、校园招聘、公开竞聘、挂职锻炼等途径，培育行业发展急需的高级人才500名，自培和引进高级技师、技师和高级技工500名，委培和自培高级项目经理、商业经营、互联网+等紧缺人才500名，深入重点高校招聘应届优秀毕业生500名，储备综合素质好、有发展潜力的青年后备干部500名，逐步改善和优化行业人才结构，建设一支适应行业可持续发展、有创新意识的经营、管理和技术团队。

（四）健全职业发展培训体系

健全多渠道、多层次、多样化的从业人员职业发展培训体系，建立专家委员会、行业师资库和企业内训师制度，参照保利、彩生活等名企的做法，成立企业管理学院。联手上海大学、上海师范大学等开设物业管理专业的高校，举办物业管理创新人才高级研修班。组建行业专家和内训师队伍，对从业人员进行业务能力和综合技能深造升级培养，组织商业案例分析、物业市场洞察力与经营决策等业务技能训练。抓好行业职业技能人才队伍建设，举办各类技能鉴定和比武竞赛，通过开展岗位技能培训和业务技能竞赛，加大物业服务、房屋维修等领域一线技能人才培养力度，造就一支门类齐全、数量充足、技艺精湛、结构合理、勇于奉献的工匠型技能人才队伍。构筑衔接各级各类教育技能培训、认可多种学习成果的终身学习制度。

（五）培育复合型的创新人才

物业服务内涵在扩大，正朝着多元化方向发展，其科技含量也在不断提升，需要越来越多的复合型创新人才。要放眼行业未来发展，发挥高层次人才的引领示范作用，尽快培养复合型创新人才。

采取以行业协会和企业培养、国内和海外培训相结合的办法，在立足岗位成才的基础上，开发培养一支既熟悉物业管理又懂互联网技术的复合型创新人才。选派综合素质高、实践经验丰富、有发展前途的中青年优秀经营、管理和技术人才赴新加坡、中国香港等国家和地区培训，为行业可持续发展开发市场紧缺的技术和技能人才。组织业务骨干赴万科、绿城、碧桂园、中海等名企挂职锻炼，培养具有战略头脑、善于经营管理的紧缺人才队伍。实施优秀人才重点培养计划，推进“5+5” 复合型创新人才培养工程，从中遴选具有创新精神和能力的青年拔尖人才。有针对性地培养一批懂技术、会经营、善管理、知法律、熟英语的高素质复合型人才，选拔上海领军人物、政府特殊津贴获得者和行业杰出人物等高层次人才，创建一支适合企业发展、技术过硬、素质较高、意识创新、相对稳定的物业管理队伍，显现物业管理队伍年轻专业、复合创新、梯次分明的优势。

（六）建立创新型人才后备库

要加紧完善人才培养、实践锻炼、岗位竞争、评价流动、激励创新机制，建立覆盖整个行业的创新人才后备库。建立从业人员培训体系，对市场紧缺人才实施岗前培训、转岗培训，适时选送有发展潜力的年轻干部，去海内外知名物业企业实习和培训；强化青年人才培养，深入同济等“985”、“211”重点高校招聘应届优秀毕业生，制定有利于青年人才脱颖而出的任职规定。改革现有分配机制，可以尝试与经济效益挂钩的年薪制、股份期权制等分配形式，建立符合企业发展的薪酬体系。设立人才培养奖励资金，推出行业优秀青年人才培养工程，重点奖励有发展潜力、业务过硬、影响较大、贡献突出的青年复合型创新人才。抓住吸引、培养、使用、激励、保障环节，用好现有人才、稳定关键人才、引进急需人才、培养未来人才，为企业发展凝聚更多的青年创新人才。

（七）搭建人才培养评估体系

要针对目前行业人才培养存在的薄弱环节，完善人才引进、培养、选拔、评价标准，建立健全物业人才培养评估体系。按照行业发展需要，对现有人才的能力要求、知识结构和素质情况进行自评，预测行业未来发展短缺人才数量，确定行业发展所需人才。设立行业人才评估委员会，对各类人才实施能力测评，并组织专家对企业人才结构实行分析评估。通过对现有人才的自评、测评、分析、评估，明确人才需求和发展走势，确立人才培养发展目标，形成科学、规范、系统的人才评估体系。发挥政府、市场、专业机构、物业企业的多元评价主体作用，构建科学化、社会化、市场化的人才评估机制。

（八）构筑人才信息管理系统

开展行业人才普查，摸清人才基础数据，完善现有人才信息，建立行业人才信息库。研发建设数据齐全、功能完备的行业人才信息管理系统，对人才申报、许可、备案、查询、验证、评价、监督等实施动态管理。定期发布行业人才供求信息，及时分析、研究企业各类人才需求，引导企业经营管理人才合理流动。搭建便捷、高效的物业管理行业人才信息平台，为人才开发培养、考核评价、选拔任用、流动配置、激励保障等提供依据和指导。探索人才培养数据化、信息化和集成化管理模式，对行业人才发展规划实施情况展开监测调查，剖析和解决企业人才培养中出现的新情况、新问题和新矛盾，走出一条具有行业特色的创新人才培养新路，助推上海物业管理行业转型发展。