哈尔滨市住宅市场发展现状分析

郑晓云 赵 鹏

(东北林业大学，黑龙江 哈尔滨 150040)

1 哈尔滨市住宅开发投资额及建设规模现状及特征分析

房地产业作为国民经济发展中的支柱产业，当房地产业的投资每增长10个百分点时，可促使国民经济生产总值增加1个百分点。

表1 哈尔滨市2001年—2015年住宅开发投资额及建设规模

从表1可以看出，哈尔滨市房地产开发投资额从2001年的83.94亿元增加到2013年的857.9亿元，住宅房地产的开发投资额随着房地产开发投资额的增加也在增长，由于东北地区整体经济增长乏力，尤其是哈尔滨地区，人口处于负增长状态，因此2013年后房地产的开发投资额逐步下滑，相应的住宅开发投资额也逐步下滑，由于住宅投资额的减少，住宅的施工面积在2013年达到最高水平后开始减少，住宅投资额和住宅施工面积的减少将会影响到住宅市场的供需平衡。因此哈尔滨市的住宅市场的发展现状和未来的投资前景和供需问题已成为社会各界关注的焦点，见表2。

表2 房地产市场预警指标体系

2 哈尔滨市住宅供给面积和需求面积现状及特征分析

住宅的需求决定了其供给量，住宅的供需平衡对于社会的发展和稳定具有正向的作用。供需比即住宅每年的竣工面积与其对应年份的销售面积之比，其值的大小反映了住宅市场需求的旺盛程度，同时可判断未来几年内的供需量的情况。

表3 住宅供给面积和需求面积

从表3可知，在城镇化的加速和住宅投资增长的双重推动下，哈尔滨市2003年—2014年期间每年的住宅竣工面积规模不断增大，需求不断增加。从2014年开始供需比开始大于1，说明人们对于住宅的需求减少，相对于2013年的销量，2014年住宅的销售面积缩减更为突出，2015年的住房销售面积还不到2013年销售面积的2/3,其原因可能是随着哈尔滨市经济发展速度的不断下滑、人口的负增长、老龄化水平严重以及城镇化水平的停滞不前而导致，目前哈尔滨市的住宅业已进入一个低速发展时期。

3 哈尔滨市住宅户型及类型的配比现状及特征分析

由于消费者在经济、兴趣爱好、家庭特征等方面的不同，因此对于住房的选择各有差异，住宅的面积及类型在一定程度上也对住房需求产生着影响，见表4。

表4 哈尔滨市各户型配比及需求现状

从近六年的数据可以看出，房地产商在90 m2以下住房的配比上呈现出递减的趋势，但仍然在40%以上，该户型主要以刚性需求为主，因此该户型仍是开发和销售的主导户型。90 m2～140 m2住房的配比即竣工面积占总竣工面积的比例呈增长趋势，该户型的销售面积占住房总销售面积的比例也呈现增长的趋势，其增长主要是由于改善性需求和首次置业需求所致，90 m2～140 m2的住房更能满足其生活空间，因此该户型有成为主导户型的趋势。140 m2以上住房的配比呈现递减的趋势，但其销售面积占总面积的比例有所增加。该类型主要针对生活水平达到高水平的较低比例的人群。

4 哈尔滨市住宅空置面积和空置年数现状及特征分析

贾海在《商品房空置率计算方法研究》的研究中得出了适合我国现阶段住宅市场发展状况的空置率区间值，并对不同的空置率区间所产生的影响进行了概述，见表5。

表5 住宅空置率区间及影响程度表

本文对于哈尔滨市的住宅空置各参数统计见表6，其中住宅空置率通过公式计算得出，其余的数据来自于哈尔滨市统计年鉴，从表中数据可以看出，哈尔滨市的住宅空置率一直在30%以上，住宅的控制面积从2005年—2014年整体上处于不断增加的态势，且在2014年时住宅空置面积达到最高水平691.90万m2，其空置率也处于44.51%的高水平，房屋空置过多说明需求量不足或购买力不足，由此可知哈尔滨市的住房滞销严重。说明哈尔滨市的住房积压问题比较突出。住房空置率高、滞销积压等一系列特征可以看出哈尔滨住房市场的投机和泡沫情况让人堪忧。

表6 哈尔滨市住宅空置情况统计

5 哈尔滨市平均住宅价格及居民消费价格指数现状及特征分析

房地产价格作为居民消费价格指数的重要组成部分，其变化对于居民消费价格指数的变化有直接而重大的影响，两者保持一定的增长比例才能使社会的发展相协调。近几年由于哈尔滨市经济状况下滑和人口总数的减少，对于住房的需求也将减少，因此哈尔滨市的平均住宅价格增长率在2014年的负增长也属正常现象，见表7。从20世纪日本的地产泡沫经济可以看出，如果住宅价格增长率和消费价格指数增长率长时间相差过大，将会导致泡沫的产生和破裂，应当让两者的增长速度差值控制在合理的区间之内。

表7 哈尔滨市平均住宅价格及居民消费价格指数统计

6 结语

以哈尔滨市的住房市场的具体情况为基础，从住宅开发投资额及建设规模、住宅供给面积和需求面积、住房户型及类型的配比、住宅控制面积和控制年数、平均住宅价格及居民消费价格指数等方面进行了数据分析，在数据分析的基础上对哈尔滨市住房市场发展状况所存在的问题进行概述，表明了研究的必要性，并为建立模型提供数据支撑，为政策建议的提出提供依据。

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