中国房地产税收改革模式探究

马红梅

摘 要：财税与土地、金融、投资、立法等手段，是实现房地产业系统平衡的基础性制度。房产税是全球通行的房价调控机制之一。在分析中国房地产主要矛盾的基础上，比较国际房产税收制度，探讨了适合我国的房产税改革模式。

关键词：房地产税；税制改革；差别化税率

中图分类号：D9 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.061

目前，我国的房地产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税等房地产税收，税负在各个环节分布不均，必须健全房地产税收体系给房市以明确的制度预期，以保房价稳定。

1 中国房地产面临的主要问题

经过近三十年的发展，房地产业已经是我国的支柱性产业之一。自1998年我国取消福利分房制度以来，房地产市场一直处于高速发展的状态。房价的快速上涨对社会各方面产生了重大影响，表现在经济和社会两个方面。

1.1 经济风险

房价与收入比快速增长，加剧了居民收入分配的不平等。房价/家庭年收入比在中国已经出现了异常现象象，深圳的房价收入比已经超过了40倍，上海、北京都超过了30倍，这是世界从来没出现过的。

同时，房地产企业的资产负债率风险不断集聚。比较大的地产商的资产负债率已经达90%，中小地产商的负债率更高，大量的投资性房产加剧了市场的泡沫化。这造成有限社会资源的严重浪费，不利于经济结构调整，也损害了实体经济。

1.2 社会危害

房价影响社会发展，甚至危及国家安全。比如上海现房价已是东京的2～3倍，中国年轻人的“住房梦”难以实现。一线城市房价增长越快，财富越来越向经大中城市集聚，贫富差距也因为房价的暴涨而拉大。比如上海2005年的一套房子十年已翻了10倍以上。这不仅引发了诸多社会矛盾，也提高了中国城市化进程中剩余劳动力的机会成本。

解决以上问题的关键是降低日趋高涨的房价，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用规划、金融、土地、财税、租赁、市场等手段，研究建立符合国情、分类施策、兼顾公平、适应市场规律的基础性制度和长效机制，规避房地产风险。其中，房产税改革是一项基础性制度变革。征收房产税不仅会对市场产生重大影响，还会缓解社会矛盾、促进国民经济健康发展。

2 中国房地产税收概括

上世纪90年代以来，福利性分房政策逐步退出，房地产投资的高速增长为拉动我国经济增长，逐步成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，特别是在房地产税收制度建设与改革方面，中央和地方政府都进行了深入、持续的探索。房地产投资的不断攀升，房价持续暴涨，出现了金融、法律、农村土地、城市开发等系统性问题。

1994 年分税制改革以来，我国房地产业税收制度建设加快推进。目前税制体系中，虽然没有房地产税这一单列税种，但我国房地产市场主要涉及税种多、环节多，而系统关联不够。现行体制下，对保有环节征收的税费很少，对个人住房基本免税，公民持有房产的成本低，目前税制对调节市场异动的作用小。

房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，要科学、稳步推进。2003年《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出，要实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。2011年，上海和重庆分别执行了改革后的房产税制度，标志着中国房产税改革试点大幕的拉开。2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：加快房地产税立法并适时推进改革。同时，房地产税法已列入全国人大常委会立法规划；国务院整合了不动产统一登记职责，建立不动产统一登记制度，以适时推进房地产税改革。

3 国外房地产税收状况

纵观全球，房地产税都是一个古老的税种，是世界各国广为开征的税种。各国出于财政收入来源、维持房价稳定、社会事业发展、区域开发建设等不同战略目的，形成对房地产全流程的税收监管。

美国房产税是地方政府的一项传统税收，早在200年前就有4个地方政府征收房地产税，1900年以来，大多地方政府都出台了征收房地产税的法规，对购买和持有房地产的需求有间接影响。房地产税征收目的主要是维持地方政府的开支、完善房地产所在区域的公共设施和发放福利等。税率由各州根据当地财政收支状况来决定，且在不同经济状况下会有一定的调整。税率保持在1%-3%这一区间。美国的房地产税对业主来说负担不轻，例如纽约市的房产税率定为2%～5%，这意味着一套评估价值为100万美元的房产，业主承担的房产税为2万～5万美元。

英国的土地私有化政策，居民购买房屋的同时获得了房屋附属的土地所有权，英国的房地产课税对象包括房地产和附属的土地。缴税原则为“谁住谁缴”，由租户或者房主缴纳。英国房地产税的计税依据是纳税人拥有的所有可居住房屋的评估值，不管房屋是用于自住还是出租。

俄罗斯对自然人持有房产，强调有差别的税费征收。国家规定的税率范围、地方政府对本地区的调控标准，共同确定影响纳税人对房产费心预期，发挥持续的调控效应。在日本，房产作为固定资产的，通过“固定资产税”加以规范管理，基本税率是1.4%。一次性过，还有0.25%的城市规划税。新加坡遗产税、财产税法、印花税法等，直接关系公民对房产的经济预期，在调节贫富差距、保证困难全体居住权等负面，堪称典范。

可见，国外房产税收体系经过长期的发展，制度相对完备，运行较为稳定。一方面，房产税是地方税，成为地方政府的重要财政收入来源，一些国家房产领域税收收入占到地方财政收入的20%以上；另一方面，绝大部分国家使用差别化税率，综合考虑了地方事权、地方财权、区域发展、产业规划、經济形势等实际状况，完善评估体系，相对动态调节，在促进房地产价格稳定方面，发挥不可替代的作用。当前，在我国经济得到了飞速的发展，成为世界第二大经济体，房地产行业整体错综复杂的形势下，加快研究确立房地产业税制模式，特别是设置差异化房地产税率，对房地产税收政策进行灵活调整，成为急迫问题。endprint

4 中国房产税改革路径

当前中国房产税改革，有几方面利益冲突，比如中央与地方政府之间、国（公）有房产与商品房、大房地产商与中小房企、银行与政府之间等，利益相互交织。中国房产税改革成为一项复杂系统工程。如何让房产税真正发挥受益税的作用，成为地方政府稳定的税收入来源，促进房价合理回归，加快建立各地住房保障体系，需要走出一条适合我国的房产税改革道路。为了抑制房价上涨，让房地产回归居住属性，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，需要综合运用征收房产税或物业税的改革模式。

健全差别化税率。统合营业税、土地出让税、城市基建费、土地增值税等涉房产税种，按照“直接税”的改革方向科学完善税制。充分考虑不同区域、不同群体对持有房地产的心理预期，借鉴国际通行做法，由地方政府出台法规，可设置 15%、10%、7%、5%、1%的差别税率。

遏制投机性炒房。要统筹纳税人、税基、税率、征税范围、减免税政策等利益相关要素，增加炒房者持有成本，遏制不断高涨投机行为，引导和规范房地产市场健康运行。同时，要做好建立健全房屋价值评估机制等房产税改革的配套措施。

优化资源配置。房产税的征收提高了持有成本，必然驱使部分投资房产者为了现金流将所持有的房产出租，避免了目前房屋大量空置导致的浪费现象，繁荣房屋租赁市场。

改变住房理念。征收房产税或物业税会改变人们对持有房地产的态度，即持有房产是有成本的，对引导公民树立合理、有效的“居住”“产权”观念有直接作用。

综合上述国内国外经验，中国房产税征收应从五方面统筹推进：（1）对存量房和新增住房应一起征收，不分彼此。（2）根据房屋当前评估价值计税，在国家规定的基础范围内动态调整税率。（3）高档住房、别墅等应规定较高的税率，确保越高档的房屋相对持有成本越高。（4）对于中低端的房屋规定最低起征点，确保以自住为主的家庭交税压力不大。（5）房地产税政策统一后，对于“70年到期”土地不再第二次缴纳土地出让金，实现税收和土地制度的有序更替。

参考文献

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