湖北省国资委干预房地产市场的原因与影响

成立

9月5日，湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”。新政内容十分简单，只有两条：一是从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险；二是省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。从过去各地政府调控房地产的手段来看，一般都是由省市政府办公厅或者国土、住建部门出台相关政策，而湖北省国资委直接出手干预房地产市场的行为十分罕见。

一、文件出台的背景

从这份“冻资”文件来看，新政出台的原因主要有三个：

1.响应中央住房回归居住属性的大方向

国家最高领导人在全国金融工作会议上重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调促进房地产市场平衡健康发展。该通知的出台也正是基于这样的大背景。

2.租赁住房试点方案会影响房价

8月28日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，武汉是13个试点城市之一。该方案的实施将增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，同时也会影响房地产市场的价格。

3.防止投资风险和经营风险

根据全国金融工作会议精神和国家相关政策，考虑到省出资企业经营房地产户数较多，投资规模大，增幅快，且普遍存在资产负债率高，资金成本高，后续资金紧张等问题，要防止投资风险和经营风险。

二、新政可能带来的影响

1.当前房地产市场确实有风险，调控走向常态化

此前湖北省内只有武汉市政府层面出台楼市调控政策，其他三四线城市基本出台的都是去库存的鼓励政策。此次新政是由湖北省国资委牵头，说明政府对房地产市场维稳极为重视。再结合此前中央政治局会议的精神，未来不仅湖北省的房地产调控力度不会放松，全国其他重点城市也有可能追随其后加大政策力度。

从政策内容来看，主要透露出三点意思：首先，当前房地产市场确实存在一定的风险，“谨慎”二字实际上就意味着要求国企在房地产领域要收缩投资；其次，“加快建设进度、销售进度”一方面是要求国企不能为了房产升值而拖延工期，也不能捂盘惜售；另一方面暗含的意思就是要求国企带头降价销售商品房；第三，“降低杠杆”意味着银行会紧缩信贷，房企未来从银行通过信贷杠杆获得资金的难度会越来越高。

2.通过国企行为引导民间市场预期，遏制房价可能的增长势头

一方面，根据国家统计局的数据显示，2017年7月，15个一线和热点二线城市房地产市场总体稳定。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8至4.9个百分点之间。从环比看，10个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市微涨，最高涨幅为0.4%。但武汉就是5个房价微涨的城市之一。另一方面，根据武汉市统计局的数据显示，2016年，武汉市的常住人口为1076.62万人，在中部六省的省会城市中位居第一。从2006-2015年十年间，武汉市的常住人口都是正增长，年均增长率为2.18%。这说明当前的调控政策只是暂时压制了投资投机需求的过快增长，但其刚需依然十分强劲。

从去年12月份武汉第四轮调控出台后至今已有大半年，武汉并未有其他新政出台。此时通过湖北省国资委限制国企在房地产领域的投资，可以有效的引导民间投资在房地产市场的预期，从而遏制未来可能的房价增长势头。

3.武汉是中部地区唯一不限售的城市，新政有利于“十九大”前规避楼市风险，创造良好发展环境

自今年3月北京市住建委发文调控商办市场后，全国陆续有60多个城市开启了”限购、限价、限贷、限售、限商”的“五限时代”。7月24日，中央政治局会议明确提出“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立長效机制。”此后，全国各城市基本维持了原有的房地产调控政策，但武汉市是中部六个省会城市中唯一一个没有出台“限售”政策的城市。虽然武汉在去年下半年连续出台了四次调控政策基本稳定住了楼市，但作为中部地区的核心城市，既有雄厚的经济基础，又处于城镇化的快速上升周期，其房地产市场增长的内生动力依然强劲。“十九大”将于2017年10月18日在北京召开，湖北省此时再度加码调控力度，稳定楼市，避免反弹风险、力图在“十九大”召开前创造良好的市场发展环境。

李求军/责任编辑endprint