基于地籍管理的集体建设用地流转分析

李翠

摘要：随着我国社会与经济的不断发展，城市化建设的进程也在随之加快。现如今，有关农民集体建设用地使用权的流转工作也正如火如荼的进行。然而，由于当前，我国针对农民集体建设用地使用权的流转尚未提出明确的规划，故而在实际的实施过程中也衍生出了许多问题，对此，笔者将探讨这些问题，以望找出切实可行的解决策略，从而促进农村与城市地区的共同发展。

关键词：地籍管理；集体建设用地；使用权流转

有关集体建设用地的使用权流转本身便伴随着较大的风险，加之现如今，我国于此方面的法律法规也尚未完善，故而在实际的集体建设用地使用权流转工作中难免处处受制。对此，为确保我国于经济发展过程中，建设用地亦能达成供需平衡，故建设规范的集体建设用地进行市场流转机制便显得尤为重要。

一、完替土地产权制度，加快集体土地地箱调查登记发证工作

所谓的集体建设用地流转，其本质即是土地权利的转移。而清晰的土地产权方式确保土地市场稳定运行的前提与基础。就农民对土地本身所享有的权利而言，主要分为所有权、使用权、收益权以及处分权，至于流转的核心主要在于处分权的转让，而转让的形式既可以是出租，亦可用作抵押或是入股等多种形式。而无论怎样的形式，其集体土地的产权终将归属农民，故而法律也需对此予以确认，如此方能切实维护广大农民的切身利益，进而为建立正常、有序的农村集体土地流转市场打下基础。当前，为切实达成以上目标，我国各地区也结合当地实际情况提出了相关的管理方法，如广东省便在其所出台的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中，将农民集体与农民土地财产权等作为地方性法规的核心，明确了农民对集体土地的产权。与此同时，该管理办法还将集体建设用地使用权的主体范围由集体经济组织扩大到了各类市场主体，从而为营造公平的市场环境奠定了良好基础。此管理办法的出台无疑是为我国其他城市制定相应的管理制度及体系提供了有效借鉴。对此，其他地区也应纷纷效仿广东，构建城乡一体化的现代地籍管理体系，从而让更多地农民亦能分享到城市化建设过程中所获得的成果，如此方能为城乡土地统一的推进奠定良好的市场基础。

二、明确征地范围，充分发挥市场机制，保障农民利益

当前，我国的《土地管理法》中虽明确规定了任何单位及个人，但凡涉及到土地的使用均必须依法取得国有土地使用权，其中也包括原本属于农民集体，后经国家征收的土地。此项立法的根本目的在于保护农业用地，但却在无形中突破了只有用于公益目的的土地才能通过征收的方式获得这一规定。基于此项制度，便无法确保农民利益不受任何形式的损害。因此，针对我国当前推行的法律法规，应当于土地征收制度中明确约定公益用地的涉及范围，即便是国家出面征收，也应通过市场定价的方式向农民购买，而非人又开发商巧立名目，实则损害了农民的利益。与此同时，针对流入市场的土地，也不能置之不理，而是需结合当地的土地利用總体规划，经严格的指标审核通过方可执行具体的建设工作。

三、开展土地流转市场秩序专项治理工作，进一步加快农民集体建设用地使用权流转的法制化进程

1、由于我国当前针对农村集体土地的使用权流转尚未提出相应的法规制度，故而为防止违法利用集体用地行为的发生，其首要之务便是建立一套行之有效的集体建设用地规范制度，并在农村集体土地使用权流转程序方面予以进一步优化，以确保手续的完备性以及合同的规范性，进而避免农民利益遭受侵害。

2、政府应充分发挥自身的引导与服务职能。首先是宣传引导方面，为切实推动我国的城镇化建设进程并确保在此过程中不会损害农民利益，作为国家政策的执行者，各地政府均应加强对国家政策的宣传，唯有让广大农民正确认识到短期与长期利益之间的利害关系，方有利于农村集体土地使用权流转工作的顺利实施。其次是针对土地使用权的流转方向，政府方面也应予以严格把控，以确保农村土地的利用与规划亦能与城市程度规划达成一致，进而促进城乡地区的共同发展。

3、加强市场机制的培育。积极建立科学、合理的市场机制，一方面可对地租、地价予以有效调控，以确保土地的市场价格始终保持在合理范围之内，另一方面则能尽可能减少外界因素的干扰，从而让农民真正能拥有土地的经营自主权，进而可根据自身意愿选择是否做出流转。

4、建立土地流转管理机构。为切实保障农村集体土地使用权流转工作的有序开展，各地区都应组织建立专门的土地流转管理部门或机构，并透明化机构的所有工作，从而在保障农民对土地的所有权同时让农村集体土地使用权流转工作开展得更加高效、合理。

5、培育土地中介机构。位处偏远地区的农民，其对土地知识了解甚少，也缺乏流转土地的渠道，故而培育土地中介机构的主要目的便在于为农民提供土地信息服务，以便更好地将农村集体土地使用权流转至市场。

四、按照市场规则为农用地分等定级，确定基准地价，为农用地评估提供合理依据

不同区域或地段，其土地加之亦有其差异，故而政府在开展城市化建设工作时，应分别对农用地与集体建设用地予以地价评估，并在此过程中确保定价的公正、客观与合理。以此防止集体建设用地地价流转，进而促进城市用地、集体建设用地以及农用地之间的地价协调。

总之，针对农村地区的集体土地使用权流转，应务必保证其利益分配的合理性，方有利于维护农村集体土地使用权流转工作的有序开展。鉴于当前，各地区在实践过程中均存在部分问题，故而政府也应积极发挥自身的调配作用，并根据党中央提出的“初次分配基于产权，二次分配政府参与”原则，以切实维护农民切身利益，如此方有利于推动我国城镇化建设的稳定发展。

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