成都市住宅价格影响因素分析

罗建梅 张米兰

摘 要：近年成都房地产市场发展迅速，房价成为社会关注的焦点，其价格影响因素是复杂多样的，明确这些影响房价的因素，了解住房价格现状，对预测未来房价的变动趋势、国家宏观调控以及企业和个人决策有积极作用。

关键词：成都；住房价格；影响因素

随着社会进步和经济发展，城市化进程加剧，住房成为人们生活所需的基本物质条件。近年房地产市场出现了过热的现象，表现为商品住房价格持续上涨，出现了住房有效性供给不足与无效性供给过剩等问题。

1. 成都市住房价格现状

成都市坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快供给结构性改革，加强房价调控监管力度，保持房地产市场稳健运行。2018年4月成都市原主城六区，锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区存量住宅监测均价为15052元/平方米，环比上涨0.6%，同比上涨59.8%。双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区存量住宅均价为8762元/平方米，环比上涨0.83%。

截止2018年4月，成都市主城区存量住宅价格涨幅放缓。随着“刚需优先摇号”政策的实施以及近期开发商开盘数量的不断增多，新房市场火热的同时也冲击着存量房市场。预计近年成都房地产市场将继续保持平稳态势向前发展，存量住宅市场将会有所降温并将处于“有价无市”状态。

2、商品房价格影响因素分析

2.1 影响住宅的政治制度因素

政策对房价的影响是显而易见的，与社会经济因素不同的是，后者影响作用是缓慢的，而前者影响作用是突变的。尽管房价一直呈现上涨趋势，但在政府加紧限购政策后，房价上涨速度将放缓。近年来成都楼市新政频发，从限购、限售、限贷、限价、公正摇号、积分落户、刚需优先制度，对楼市进行了全方位调控。

2.2影响房地产的社会经济因素

普遍情况下，一个地区产业结构越合理，经济发展水平越高，当地的财政收入以及居民收入也会越高。财政、居民收入影响房地产供求市场，收入升高，投资增加，购房需求增加，房价上涨。除此以外还有其他社会因素对房价也有影响，如地区总人口数量、密度、结构和家庭的数量构成状况以及地区风俗习惯等。

2.3影响房地产的内在因素

高房价的存在，必定有它自身的价值。首先是使用价值，房子本就是用来居住的，这是房子的自然属性；其次投资价值，和其他市场不同，房屋作为一种大型商品有自身的特点，成本高，上涨易，下跌难；最后资产价值，房子是可以自由交易的，体现出增值价值。房地产内在因素主要是指房地产自身品牌价值、地理环境、占地面积、建筑物质量、公共设备等基础建设情况。

2.4影响房地产的外在因素

（一）市场供求

有买卖才有市场，房地产交易离不开市场需求。房地产的外在供求现状，可以通过商品房竣工面积及商品房销售面积两个指标来分析。市场上普遍存在销售面积大于竣工面积的现象，除销售面积包含公摊以外，也可以看出购房需求在不断增加。从2017年全国的房地产开发和销售情况来看，房地产开发投资109799亿，总开发投资环比增长7%；住宅开发投资75148亿，住宅开发投资环比增长9.4%。住房竣工面积71815万平方米，环比下降7%；住房销售面积144789万平方米，环比增长5.3%。以上数据具体反映外在供求的变化，购房需求在不断增加，对房价的影响很大。

（二）城市交通轨道

以成都地铁为例，靠近地铁站附近的楼盘，地铁通车前后，大多数楼盘房价的涨幅在30%以上，最高甚至118%。例如楼盘南城都汇，附近站点是高新站，开通前均价6300元/平方米，开通后均价9000元/平方米，涨幅42.8%；楼盘蓝光富丽东方，附近站点东客站，开通前均价3680元/平方米，开通后8032元/平方米，涨幅118.2%。由此可见公共交通的便利性，对沿线的房价有很大的促进作用。

3我国房价调控政策建议

3.1货币流动性过剩政策建议

从金融角度来看我国房价上涨原因，主要是货币流动性过剩。我国近年实行扩张性货币政策，再加上长期的低利率和资产价值上升的财富效应共同作用，加大了货币流动性过剩的压力。可以从以下几个方面抑制资产价值快速上涨：

（一）完善外汇流入监管制度。货币流动性过剩已经是全球经济现状，全球各界投资者都在寻求投资出路，我国作为新兴市场，大量的投资资本流入导致投资过热现象和通货膨胀危机。而且我国投资市场较为狭窄，主要是楼市和股市，国际过剩的流动性资本进入这两个市场时，导致这两个市场的价格快速上涨。就楼市而言，抑制房地产投资需求，支持使用需求，可以从金融、税收的角度，适当提高二套房贷款利息，改善税制结构，提高流转环节税收。

（二）发挥央行在货币市场中的调控作用。可以通过提高准备金率，改革汇率制度，公开市场运作，使流动性过剩压力能够得到缓解。央行的职能还有监管货币市场，当其存在一些非正常现象时，应及时加强对货币市场的调整和控制。

（三）拓展投资渠道，引领合理消费投资。拓展投资渠道可以通过金融理财产品创新、放宽企业和居民进行海外投资的管制，疏导流动性过剩压力。还可以鼓励居民消费，消费可以转移部分流动性，还可以拉动整个房地产市场的需求。

3.2利率调控政策建议

利率对房价的影响是极其复杂的。银行提高利率后，住房贷款利率将上升，这将增加购房成本。此外，利率的影响效应一般会经过较长时间才会显示出来，期间可能会因为众多因素的影响而产生意想不到的副作用，所以调控短期内上涨过快的房价，利率调控政策应谨慎使用。利率也会影响开发商投资成本，假使利率上升过高，开发成本过高，供给市场价格上涨，消费需求受到抑制，最终的结果可能是高房价下的低周转率。这一结果将对消费者和房地产开发商造成致命打击，并将影响整个房地产市场乃至国家宏观经济的发展。此外，利率对贷款成本也有影响，利率过高，贷款成本也就越高，会加重贷款者月供负担，商业银行应收未收款增多，存在金融风险。总之，利率调控作用相对敏感，对各方面都有错综复杂的影响，应该谨慎使用，但是利率作为一种调控房价的手段，从长期来看，它的调控作用不言而喻，使用时要考虑各方面的影响，注意灵活运用。

3.3土地供應政策建议

房屋价格成本中占比最重的是土地价格，房价受土地价格的影响，而土地价格又受土地供求的影响，所以土地供求对房价有影响。土地供给不足是土地价格上涨的重要原因，这使得人们购房预期提前，盲目投资消费更是加剧了供给之间的紧张关系。加快土地的开发步伐，适当增加住宅用地供应总量，缓解供需紧张局面。要根据房地产市场变化，调节土地供应结构。人口越来越多，土地越来越少，在土地供应中适当增加住宅用地的比例，增加普通标准经济性住房的供应量，限制低容积率，别墅等大型住房供应量。进一部完善房管制度。健全经济适用房机制，保障中低收入家庭有房可住；完善开发商预售体系，使购房风险降低；规范市场交易秩序，公开二手房出售出租信息，提高住房利用率；规范房产中介机构，提高职业能力素质，为加快房产流转提供有利保障。

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