房地产上市公司融资结构与公司绩效研究

倪 敏，龚洁松

（滁州学院，安徽 滁州 239000）

房地产上市公司融资结构与公司绩效研究

倪 敏，龚洁松

（滁州学院，安徽 滁州 239000）

我国房地产行业在整个国民经济运行中具有举足轻重的地位，其中房地产相关的上市公司起着带头作用，本文通过对融资结构与公司绩效之间的联系进行系统的实证研究，力求分析和解决行业企业的融资结构存在的不合理之处，并对现代房地产上市公司融资结构的优化提出合理建议和实际对策，以供参考.

房地产上市公司；融资结构；公司绩效；因子分析

1 公司绩效的量化

1.1 财务指标的选取

本文筛选出四个指标来反映公司绩效的指标体系，主要有：（1）盈利能力状况（总资产报酬率、营业利润率、成本费用利润率）；（2）营运能力状况（总资产周转率和流动资产周转率）；（3）偿债能力状况（流动比率、速动比率）；（4）发展能力状况（总资产增长率和营业收入增长率）.本文使用因子分析法将四种影响房地产上市公司绩效的、相互影响的财务指标降维来确定房地产上市公司的绩效.

1.2 数据来源

目前中国沪深股市共有139家房地产上市公司，本文剔除数据不全的24家房地产上市公司，以115家房地产上市公司财务指标数据进行研究，本文自行设计了一套评价指标体系来确定房地产上市公司绩效，选取2014-2015年的年报数据（取2年的平均数）作因子分析.

1.3 使用因子分析构建公司业绩指数模型

为了使得研究结果更加准确，本文打算自行设计一套评价指标体系来确定房地产上市公司业绩，因此本文利用SPSS对115家房地产上市公司2014-2015年的年报数据（取2年的平均数）年报数据作因子分析.

1.判断所选财务指标是否适用因子分析

表1-1是使用SPSS软件对所选择的财务指标进行KMO和Bartlett’s球形度检验的结果.Bartlett’s球形度检验结果显著性水平（Sig.）即P值为0小于0.01，可作因子分析.

表1-1 KMO和Bartlett的检验

2.变量的共同度

表1-2是利用SPSS得到的选定的9个财务指标的总方差的解释表.从表中可以看出：抽取了四个特征值都大于1的因子来确定公司的业绩.这三个因子累计的方差贡献率为78.387%，表示因子分析的结果良好，能用提取的4个因子替代9个财务指标确定公司绩效.

表1-2 解释的总方差

3.旋转后的因子载荷阵

表1-3 旋转成分矩阵

第一个因子在资产报酬率、成本费用利润率、营业利润率上有较大的荷载，因这三个指标是衡量房地产上市公司盈利能力的核心指标，故第一个因子为盈利业绩因子；类似地，第二个因子为偿债业绩因子，第三个因子为营运业绩因子，第四个因子为发展业绩因子.

4.因子得分的计算

表1-4 成分得分系数矩阵

以上的四个因子都有78.387%的可靠度,我们通过回归分析得到综合因子模型为:

其中，F1，F2，F3,F4分别代表盈利业绩因子、偿债业绩因子、营运业绩因子发展业绩因子4个一级指标的各综合因子的得分；X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7，X8，X9分别代表资产报酬率、成本费用利润率、营业利润率、流动比率和速动比率、流动资产周转率、总资产周转率、总资产增长率、营业收入增长率9个二级指标.

5.综合得分的分析

根据前面计算出来的各上市银行综合财务绩效得分:

F= (24.501%*FAC1_1+22.441%*FAC2_1+16.691%*FAC3_1+14.754**FAC4_1),分别对115家房地产上市公司在这四个因子上的表现进行评分，由于选取了2年的样本数据，因此每个房地产上市公司的因子得分为2年各因子得分的算术平均数.并按照各个因子的贡献率占总贡献率的百分比进行加权汇总，从而得出各银行的总因子得分.

2 模型设计与变量选取

2.1 解释变量

本文研究融资结构如何影响公司绩效，来解释融资结构与公司绩效的相关性.很明显，融资结构作为解释变量.本文对房地产上市公司的融资结构数据进行统计整理，作为下文融资结构与公司绩效的实证分析的自变量.本文选取代表融资结构指标有两个：

1.债务融资率（资产负债率）

债务融资率即资产负债率，是指企业年末的负债总额与资产总额的比，即：债务融资率=负债总额÷资产总额×100%.

2.股权融资率

股权融资率=（股本+资本公积）÷总资产×100%.

2.2 被解释变量

本文使用因子分析法构建公司绩效指数，并为下文实证分析的被解释变量.在上文中，选取了房地产上市公司为样本构建公司绩效指数.下表，为本文实证分析的变量提供说明.

表2-1 变量定义表

2.3 理论分析与模型假设

假设1：债务融资率与公司绩效负相关；

假设2：股权融资率、债务融资率对公司绩效影响显著.

2.4 模型构建

根据上文的研究假设，构建以下模型：

其中:

F：表示使用因子分析法构建公司绩效指数模型得到的公司绩效综合得分；

A：债务融资率；

B:股权融资率；

α：表示常数项；

β:表示回归系数；

ε:表示随机误差项.

3 实证分析

3.1 描述性分析

运用SPSS软件对变量融资结构和公司绩效综合得分进行描述性分析，分析结果如下表：

表3-1 描述性分析表

3.2 相关性分析

表3-2 相关性分析表

为了了解融资结构和公司绩效的关系，本文利用SPSS对融资结构比例和公司绩效的综合得分进行了相关性分析，结果如下表：

债务融资率与公司绩效综合得分的相关性系数为-0.247，两者有相关关系，而显著性P=0.004＜0.01，认为两者的相关是显著的，有统计学意义，故假设1成立.由于数据的有限性，表中显示的股权融资与公司绩效的关系不明显.

3.3 回归分析

对房地产上市公司的融资结构与公司绩效的综合得分的多元回归检验，结果如下表：

本回归分析中，显著性水平为0.012小于0.05，所以方程是有意义的，说明股权融资率和债务融资率对公司绩效的共同影响是显著的；债务融资率的显著性水平为0.005小于0.05，说明债务融资率对公司绩效的影响是显著的，故假设2成立.

表3-3 模型汇总和参数估计值

4 结论与建议

4.1 结论

1.我国房地产上市公司债务融资率偏高会对公司的绩效产生负面的影响.我国房地产行业融资渠道单一，大部分都是依赖银行的贷款；而且股权融资条件严格，必须达到一定标准才能进行股融资，需要构建多元化融资结构.

2.我国房地产上市公司的股权融资率和债务融资率对公司绩效的共同影响是显著的.股权融资和债务融资都比较容易受到政策环境的影响.

4.2 对策建议

1.拓宽融资渠道.对于房地产上市公司而言，必须要拓宽融资渠道，使用多种融资方式才能有效抵御外部环境的影响.虽然短期负债能够给企业更大压力，从而激励和约束企业，但是因为房地产项目的特殊，开发周期长，资金回笼的时间很长，故房地产企业的短期负债应该适当就好，更加需要注重使用长期债务.对于房地产企业自身而言，公司应该积极调整自身债务结构，用多种融资方式代替银行贷款；同时政府也需要调整相关政策给予房地产行业支持.例如，房地产公司可以充分利用发行债券的方式来筹集资金.因为发行债券不仅成本低，而且限制也很少，我国政府应该积极发展债券市场，健全证券市场的法律机制，建立健全的监管机构，另外企业自身也应当积极配合，努力发展以达到发行公开债券的要求.

2.规避债券市场风险.在债券市场的不断开发与成长中，最初应对评价等级的市场制定相应的秩序，加强并牢固与诚信关联的评价规章，提高关于诚信打分的监督机构执行职能的行动能力和准则，训练有力的监督机构.然后发布相应的保护措施，设立相应的政策也特别重要，保证企业可以流畅支付关于债券的本金与利息，规避有关品行上的风险问题.

3.发挥银行的作用.我国极大一部分关于房地产的上市企业里，其最大的债务主体之一是银行，银行可以发挥其公司的治理作用.这样不仅可以保障银行自身利益，而且还可以加强对房地产上市公司的监督，使管理者能够努力经营，进而提高经营绩效.德国和日本的银行不仅可以从债务来约束上市公司，还可以通过持股的方式来对上市公司进行治理.我国商业银行改造完成后，也可以借鉴德国和日本的经验，制定相关法律允许商业银行战略性持股，让房地产上市公司能够受到全方位的监督和控制.

〔1〕邓蒙.我国上市公司股权结构与公司绩效关系研究[D].西南财经大学硕士学位论文,2012.

〔2〕李强,许雄奇,孙金花.股权结构与公司绩效关系研究—基于新材料概念股的经验数据[J].财会通讯,2015(18):44-47.

〔3〕Zhka V.Corporate Governance,Ownership Structure and Corporate Efficiency:the Case of Ukraine[J].Managerial and Decision Economics,2005,(26):451-460.

F275

A

1673-260X（2017）12-0075-03

2017-09-15

2015安徽省滁州学院校级规划项目“安徽省农村电子商务使用扩散研究”（2015GH38）阶段性成果；2016安徽省高校人文社科研究一般项目 “战略性新兴产业政学产研用协同创新的关键因素与路径研究-以安徽电子信息产业为例”（sk2016B14）阶段性成果；2014年度校级人文社科研究一般项目“基于创业板的上市公司IPO前后绩效变动研究”(2014SK02)阶段性成果