以房抵债的理论争点与效力探讨

韩俊英

一、问题的提出

以房抵债并非一个新问题，自古已有之。其交易结构如下：当事人先后签订房屋买卖合同与借款合同，两份合同是针对同一笔款项，借款合同中的出借人与借款人分别对应房屋买卖合同中的买卖双方，倘若借款人未能按期偿还借款，则通过履行房屋买卖合同而转移房屋所有权。从类型上来看，以房抵债大致可划分为如下几类：其一，从设立时间来看，可划分为债务履行期限届满前的以房抵债和债务履行期限届满后的以房抵债；其二，从合同的履行情况来看，可划分为物权发生变动的以房抵债和物权未发生变化的以房抵债；其三，从诉讼程序之阶段来看，可划分为诉前的以房抵债、诉讼调解中的以房抵债和执行中的以房抵债。近些年来，随着以房抵债现象频繁出现，该问题又重回人们的视野。在司法实践中，争议最大的当属债务履行期限届满前的以房抵债行为，该类纠纷甚至被作为疑难案件处理*无特别说明，后文所提“以房抵债”均指债务履行期限届满前的以房抵债行为。该类型的以房抵债又可以细化为如下三类：第一，当事人就同一笔款项分别签订房屋买卖合同与借款合同；第二，当事人在签订借款合同的同时在合同中约定到期不能偿还债务时，以房屋进行抵债；第三，先签订借款合同，在履行期限届满前，将借款合同转化为买卖合同。在这三种类型中，第二种类型的交易设计具有明显的流押性质，故而不在本文探讨之列，第三种类型涉及合同转化的问题，超出本文所探讨的合同联立的视角，亦不在本文探讨之列。故而，后文所指的债务履行期限届满前的以房抵债行为，具体是指分别签订房屋买卖合同与借款合同的以房抵债行为。该类以房抵债行为在实践中运用最多，争议也最大。。究其原因，则在于我国《合同法》未明文规定以物抵债，其法律性质也就难以界定。法院如何正确处理该类案件，不仅关乎当事人的切身利益，亦关乎法院裁判统一问题。

在司法实践中针对以房抵债纠纷已形成以下三种不同的裁判路径：第一，对房屋买卖合同的效力予以肯定。该种裁判路径以最高人民法院审判的“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”(以下简称“朱俊芳案”)为典型代表*具体案情参见《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》，《最高人民法院公报》2014年第12期。。在该案中，当事人基于同一笔款项而先后签订商品房买卖合同与民间借贷合同，并约定在借款人未按期偿还贷款时，对方当事人有权通过履行商品房买卖合同而取得商品房的所有权。当事人所做的这种约定是否有效便成为本案的争议焦点。该案一审、二审法院均判决商品房买卖合同有效，再审则判决合同无效，最终该案以最高人民法院认定买卖合同有效而一锤定音。其中，最高人民法院在判决文书中提出一个重要的观点，即商品房买卖合同与借款合同两者间“并立且相互联系”。第二，对房屋买卖合同予以否定。同样由最高人民法院审判的“广西嘉美房地产开发有限公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”(以下简称“杨伟鹏案”)则是该裁判路径的代表。在“杨伟鹏案”中，一审二审法院均判决以房抵债协议中的买卖条款有效，而该案却以最高人民法院改判房屋买卖合同无效告终。第三，对房屋买卖合同的效力问题予以回避。鉴于路径一与路径二泾渭分明的判决结果给司法实践带来困扰，最高人民法院以出台司法解释的形式对于裁判路径予以固定化。按最高人民法院的司法解释，当借款合同的当事人在借款到期而不能还款时，如果出借人向法院起诉要求履行买卖合同，法院应向当事人释明变更诉讼请求。倘若当事人拒绝变更，法院可以裁定驳回起诉。在法院按照民间借贷法律关系作出判决后，若借款人仍不履行债务，出借人可以通过申请拍卖标的物的形式偿还其债务，当事人对于差额进行返还或补偿*参见《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条。。由此可见，该司法解释对于房屋买卖合同的效力直接予以回避，尽管其未明确房屋买卖合同乃借款合同之担保，但在事实上承认了借款合同为主合同、房屋买卖为从合同，后者为前者债权担保的这种与让与担保相似的新型担保物权。

二、以房抵债的实践需求与理论争点

由前所述，以房抵债在我国司法实务中具有特殊性，尽管最高人民法院已经出台了司法解释，但理论界与实务界的争论与探讨并未因此停止。以房抵债协议争议如此之大，为何实务中依然广泛存在？以房抵债问题在理论上到底引发哪些争议？笔者在本部分将逐一探讨。

(一)以房抵债的现实需求

以房抵债之所以在我国司法实务中具有特殊性，主要是缘于我国立法。一方面，我国债法并没有规定以房屋等不动产清偿债务的有名合同；另一方面，我国《物权法》并未规定这种与让与担保具有相似性的非典型抵押制度，在司法实践中引发争议也就在所难免。尽管有学者从理论上提出“物权法定缓和原则”*杨立新：《物权法定原则缓和与非物权法定》，《法学论坛》2007年第1期。，试图为实践中大量存在的非典型担保制度提供支撑，但毕竟我国《物权法》经多方权衡最终并未将物权法定原则纳入*事实上，我国《物权法草案》第五次审议稿第3条、《物权法草案》第六次审议稿第5条均规定：“物权的种类和内容，由法律规定；法律未作规定的，符合物权特征的权利，视为物权。”，故而实务界与理论界关于以房抵债等类似的具有担保性质的非典型担保制度的争论，从《物权法》实施至今从未停息，且现实生活也因人们正在创造更多的非典型担保制度而愈加丰富多彩。

以房抵债之所以受到市场主体青睐，原因可归纳为以下几个方面：第一，通过以房抵债可以降低交易风险。以房抵债是否属于担保，属于何种性质的担保，我们姑且不论，但其在客观上确实起到敦促债务人履行债务之效果，能够在很大程度上降低交易风险；第二，能够降低当事人间的交易成本。在物权法定原则的背景下，尽管担保物权可以得到很好的保护，但客观上也存在登记之繁琐、期限之约束及担保权实现时费用之产生等限制，而以房抵债则可以较好地规避这些现象；第三，可以规避国家政策。例如，在国家对房地产市场严格监管的条件下，通过此种形式可以规避政府限购令；第四，以房抵债经常会与虚假诉讼相伴，在特殊情况下，以房抵债成为当事人转移责任财产的手段。当然，除市场主体自身原因外，法律规范之缺失亦是以房抵债现象产生的重要原因。例如，我国当前对恶意诉讼规范不足，恶意诉讼的低成本甚至是零成本引发与虚假诉讼相伴的以房抵债现象发生；再比如，我国不动产预告登记制度的缺失，也是市场主体选择以房抵债的重要原因。

(二)以房抵债的理论争点

1.以房抵债是否属于流押条款

按照前文分类，以房抵债可划分为债务履行期限届满前的以房抵债和债务履行期限届满后的以房抵债，而关于是否属于流押条款的争论则是针对前者。有学者主张，债务履行期限届满前的以房抵债的约定具有流质条款的性质*陈永强：《以物抵债之处分行为论》，《法学》2014年第1期。，而鉴于我国《物权法》《担保法》明确禁止流押条款*参见《物权法》第186条、211条，《担保法》第40条、66条。，故认为该类型的以房抵债行为无效。而有些学者则提出相反观点，认为只有在质押关系或者抵押关系当中才会存在流押，以房抵押行为并非《物权法》所规定的担保行为，抵债存在对价，且未对所有权的归属直接作出约定，故而不应当将以房抵债视为流押条款*夏正芳、潘军锋：《以物抵债的性质及法律规制——兼论虚假诉讼的防范》，《人民司法》2013年第21期。。当然，除此相对立的两观点外，还存在第三种观点，认为在判断以房抵债是否属于流押条款时，不能单纯以当事人之间是否存在抵押关系而做出判断，还应当将流押禁令的法理基础考虑在内，并在综合判断当事人间的以房抵债行为是否破坏合同利益平衡的基础上，结合具体的交易实践作出最终判断。持该主张者以“朱俊芳案”为样本作了分析，认为“朱俊芳案”当事人的约定与流押条款法理构造不相同，当事人不能提供证据证明涉案房屋买卖行为属于虚假行为，故而不能将其认定为流押条款*陆青：《以房抵债协议的法理分析——〈最高人民法院公报〉载‘朱俊芳案’评释》，《法学研究》2015年第3期。。

2.以房抵债是否属于代物清偿

代物清偿是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的现象。其成立应当具备如下条件：原债关系存在、当事人双方具有代物清偿的合意、给付标的与原定给付标的不同、当事人受领他种给付代原定给付。有学者主张，如果以房抵债行为在类型上属于债务履行期限届满后的以房抵债，即当事人间不仅具有合意，且债权人受领了债务人的房屋给付，那么该类型的以房抵债在本质上属于代物清偿*崔建远：《以物抵债的理论与实践》，《河北法学》2012年第3期。。尽管我国现行法并未规定以物抵债，但这并未阻止学者从立法层面展开探讨。按照代物清偿之观点，以房抵债乃实践性合同，倘若未履行物权转移手续，那么以房抵债协议便不能成立。在司法实践中此观点也成为诸多法官审理以房抵债纠纷的重要依据。例如，在“苏州东泰房地产公司与郑某商品房预售合同纠纷案”中*参见江苏省太仓市人民法院(2013)太民初字第0735号民事判决书。，法院便将合同视为代物清偿，认为仅有抵债合意而未履行物权转移手续，商品房预售合同不能成立。相关学者及法院之所以如此考虑，则是基于如下几个原因：其一，以房抵债设置之目的在于清偿债务，故而合意与受领是债之清偿的必备要件；其二，强调以房抵债的实践性，对债权人、债务人均是公平的；其三，如果将以房抵债作为诺成性合同，会引发虚假诉讼发生；其四，对债的关系与物权关系进行同时审查，存在审查不周全的问题。对此，有学者提出不同主张，认为尽管以物抵债之目的在于清偿债务，但如若允许当事人反悔，则有违私法自治原则和诚实信用原则*陈永强：《以物抵债之处分行为论》，《法学》2014年第1期。。而且，就常见性和普遍性而言，当事人达成以房抵债的意见却未现实交付是产生纠纷的真正原因*施建辉：《以物抵债契约研究》，《南京大学学报(哲学·人文科学·社会科学)》2014年第6期。，故而将以房抵债视为代物清偿，其理论意义与现实意义需要进一步思考。

3.以房抵债是否属于诺成合同

按照诺成合同说，当事人只是就以房抵债达成合意，但并未交付标的物，那么双方所签订的合同为诺成合同。诺成合同是与要物合同相对应的，且在罗马法中早已存在。其产生的宏观背景则是罗马法在当时尚未确立意思具有约束力的规则，因为在当时的无息消费借贷等场合下，当事人不宜通过要式口约确立返还或者交付义务。而在意思具有约束力这一规则确认的条件下，有学者提出不应再一味迷信传统的要物合同，甚至提出应对有偿的消费借贷等合同彻底废弃要物性*张金海：《论要物合同的废止与改造》，《中外法学》2014年第4期。。司法实践中亦有法官提出，从法律的价值取向来看，将物的现实交付作为协议成立或生效要件也就是给予债务人反悔的权利，对于交易安全之维护是不利的，且与构建诚实信用社会的基本要求不符，从而认为诺成应当是必然的趋势*参见http://www.360doc.com/content/17/1224/23/943329_715997975.shtml，2017-12-25。。具体来看，实务中有不少法官在审理以房抵债纠纷时以“诺成合同说”为依据，认为以物抵债有效，合同应当被履行。例如，在“钟某诉广大建设集团有限公司确认合同效力纠纷案”中，法院就认为以房抵债协议系双方真实意思表示且未违反法律的强制性规定，故而合法有效*参见重庆市奉节县县人民法院(2014)奉法民初字第00005号民事判决书。。

由上可知，以房抵债“代物清偿说”与“诺成合同说”是两种截然不同的观点。在笔者看来，既然我国既有立法未明文规定代物清偿，亦未对诺成性的以房抵债的合同作出规定，且在当前各个国家实践性合同日渐式微的背景下，我们不应照搬国外代物清偿规则及理论。另外，虽然“诺成性合同说”具有其合理性，但该学说对其中一个不可回避的问题，即新合同与旧债之间的关系问题未作出解释。例如作为新合同的房屋买卖合同而言，其是否属于新债清偿？在纠纷产生后当事人应当以新合同起诉还是以旧债之关系起诉？旧债消灭于何时？对于诸如此类的问题，“诺成合同说”并未给出明确答案。按照传统理论，新合同成立便构成新债清偿，而根据新债清偿之性质，旧债务因新债的履行而消灭。而在新债未获履行前，其与旧债并存，债权人无选择权，只能先就新债务请求履行*郑玉波：《民法债编总论》，北京：中国政法大学出版社，2004年，第486页。。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定显然不同于该理论。当以房抵债纠纷发生时，法院会向当事人释明先就旧债务请求履行。

三、以房抵债认知新路径：合同联立的视角

探究以房抵债之交易结构以及相关纠纷裁判路径，不可回避的一点则是需要厘清房屋买卖合同与借款合同之关系。在“朱俊芳案”中，最高人民法院认为两个合同均为依法成立并生效的合同，并指出二者间为“并立而又联系”的合同，但对于这种“并立而又联系”的合同关系属于经济上的联系还是规范意义上的联系，最高人民法院并未提及。最高人民法院承认房屋买卖合同与借款合同的并立性，便承认了两个合同的独立性。有学者在研究两个合同之关系时，也认识到这一点，但在论证上又回归到“买卖合同是为借款合同提供担保”还是“借款合同为买卖合同之履行附设了解除条件”的老路。笔者认为，尽管我国《合同法》对于合同联立问题未作出专门规定，但从合同联立的视角探讨以房抵债问题，不仅从法理上说得通，而且也有益于纠纷的解决。况且在实践中，2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于房屋按揭交易中的商品房担保贷款合同与商品房买卖合同的联立问题作出过表态*《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”。

(一)合同联立理论解读

合同联立与混合合同、纯粹非典型合同共同构成了传统民法学说中的非典型合同。合同联立与混合合同的最大区别是其存在数个合同关系，并且数个合同间“不失其个性，而相结合”*史尚宽：《债法总论》，北京：中国政法大学出版社，2013年，第10～11页。。王泽鉴教授对于合同联立的界定更为精炼，认为合同联立是数个合同具有互相结合的关系*王泽鉴：《债法原理》，北京：北京大学出版社，2013年，第139页。。由此可见，合同联立的前提是存在数个特征明显而又相对独立的合同，且各个合同之间联系密切。细言之，联系密切的各个合同之间应是一种依存关系，即某一合同之所以能够成立，是因为另一合同已经成立。如果仅仅其中一个合同成立或者生效，而另一合同未成立或生效，则违背当事人的意愿，合同目的将会受阻。当然，在判断合同数量时不能简单地以外观上的合同文本数量为依据。在多数情况下，存有合同联立情形的合同往往在形式上是独立的，但不排除在少数情况下，在同一个合同关系中存在数个合同关系的情形。例如，在资本市场上的私募股权投资领域，当投资者向目标公司投资时，往往会在一个合同文本中约定股权投资关系和股权回购关系，即一方面对投资者向目标公司的投资数额及所占比例作出规定，另一方面约定当目标公司经营业绩不能达成预期目标时，由目标公司或者目标公司原股东对投资者的股权进行回购。尽管股权投资与股权回购属于两个独立的合同关系，但在实践中经常存在于同一个合同文本里。

合同数量仅是判断数个合同是否构成合同联立的外观条件，欲从本质上判断数个合同是否构成合同联立，还应对合同间的关系作出判断。笔者认为，仅依照“互相结合”的标准便认定数个合同构成合同联立在实践中会引发两个问题：其一，数个合同结合到何种程度可认定其构成合同联立？其二，如何认定数个合同间存在互相结合的情形？倘若不能对此问题作出合理诠释，合同联立问题在实践中会引发更大争议。关于第一个问题，笔者认为应当将是否存在依存关系作为数个合同是否构成合同联立的判断标准，即数个合同不仅保持各自相对独立，且相互依存进而构成一个整体交易。如此一来，第二个问题便转换为如何认定数个合同间存在相互依存的情形。对此，可从主观主义与客观主义两个角度进行探讨。按照主观主义之观点，数个合同是否构成合同联立与合同内容一样均属于合同意志的体现，故而取决于当事人的意思自治。恪守“意志论”的主观主义尽管有其合理性，但是随着民法的发展，当事人的客观利益的保护与平衡问题逐渐受到重视，“意志论”的立场逐渐式微。受此影响，合同联立的理论基础转向客观主义，即数个合同是否构成合同联立，应根据当事人意图实现的客观交易活动之整体作出判断。客观主义之观点弥补了主观主义对当事人客观利益保护不力的不足，但也忽略了实践中意定性合同联立客观存在的现实。故而，笔者认为在判断数个合同是否构成合同联立时不应偏颇地遵循主观主义或者客观主义，而应当将主客观相结合作为判断依据。需要强调的是，鉴于客观主义意在保护当事人的客观利益，故而在当事人客观利益及第三人利益未受损害时，客观主义原则不应被过分强调，否则会有对当事人意志的暴力干涉之嫌，最终会影响交易的效率。

(二)以房抵债符合合同联立的主观要件与客观要件

以房抵债是否构成合同联立，将直接影响到借款合同与房屋买卖合同的效力认定规则，故而十分有必要结合前述合同联立理论对其作出解释。从外观形式来看，尽管房屋买卖合同与借款合同签订主体重合，但是以两个合同文本呈现，且合同客体及合同内容均不相同，因而符合“数个”且“独立”的标准。在两个合同的依存关系方面，在主观主义标准方面，无论房屋买卖合同还是借款合同，均体现了当事人的真实意思表示。尽管当事人不会在合同中明确约定两个合同构成合同联立关系，但鉴于当事人在合同中通常会作出“如果借款人未能按期偿还借款，则通过履行房屋买卖合同而转移房屋所有权”等类似约定，可推定当事人在主观上均已知晓并默认两个合同相互依存的关系。在客观主义标准方面，原本具有不同功能的房屋买卖合同与借款合同的有效结合催生了具有类似担保性质的新的交易功能，而这一功能是原本两个合同都不具备的，而且当事人在主观上也均知晓，如果没有这一功能，两个合同所涉及的交易均难以达成。可见，房屋买卖合同与借款合同具有相互依存的功能关系。至此，欲判断以房抵债中的房屋买卖合同与借款合同是否构成合同联立或者说在形式上所构成的合同联立是否有效，只需判断基于当事人意思自治的房屋买卖合同与贷款合同之相互依存是否会对当事人的利益及第三方利益造成损害即可。

四、合同联立视角下的以房抵债效力认定

以房抵债在法律构造上构成合同联立，那么以房抵债的效力认定自然应当遵循合同联立的效力认定规则。倘若数个合同仅为广义上单纯外观结合的合同联立之情形，那么在判断其效力时，只需适用各个合同的效力认定规则即可。问题的关键在于，以房抵债交易关系中的房屋买卖合同与借款合同无论在主观方面还是客观方面均相互依存，这就意味着不仅联立后的整体合同效力会对各个合同效力产生影响，而且一个合同的效力亦可能对另一合同之效力产生影响。诚如王泽鉴教授所言，虽然单个合同是否有效成立需结合各个合同予以判断，但单个合同不成立、无效、撤销或者解除时，另一个合同“同其命运”*王泽鉴：《债法原理》，第139页。。况且在以房抵债的交易实践中，还会出现更为复杂的情况，即从表面来看房屋买卖合同与借款合同合法有效，但相互结合后，就会出现损害他人利益或者规避法律的后果，例如通过以房抵债实施虚假诉讼或者规避限购政策。考虑到以房抵债的复杂性，笔者认为在认定其效力时还应考虑到以下问题：

其一，当房屋买卖合同与借款合同中的一个合同无效或者可撤销时，是否会必然导致另一个无效或者可撤销？尽管现行法对此并未作出直接规定，但笔者认为可以类推适用《合同法》56条合同部分无效规则*《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”。该规则充分尊重了当事人的意思自治，旨在最大程度上促进交易、保留合同效力。按此规则，倘若一个合同无效或者可撤销，仍需要考察另一合同以及合同联立所形成的整体交易是否无效或者可撤销。举例而言，如果当事人恶意串通订立商品房买卖合同，因该行为可能导致第三人无法取得房屋，法院在审理该类型案件时通常认定其无效*《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”。倘若该合同与借款合同在形式上构成合同联立，类推适用《合同法》第56条合同部分无效规则，只要借款合同满足合同有效要件就同样有效。而且，鉴于房屋买卖合同与借款合同构成合同联立情形，不应将两个合同视为主从合同关系。按此规则，房屋买卖合同无效或可撤销不必然导致借款合同无效或者可撤销的法律效果。反之，如果借款合同无效或者可撤销，其也不必然导致房屋买卖合同无效或者可撤销。类推适用合同部分无效规则，不仅在最大程度上促进交易、保留合同效力，还可以倒逼当事人避免实施恶意串通订立商品房买卖合同而损害第三人利益的情形。毕竟一旦房屋买卖合同无效而借款合同依然有效，借款合同中的贷款方出于风险防控角度的考虑便不会自掘坟墓。除部分无效规则外，笔者认为同样可以类推适用《合同法》第67—69条规定的“同时履行抗辩权”“先履行抗辩权”“不安抗辩权”规则和《合同法》第108条规定的“预期违约”规则，来处理构成合同联立的房屋买卖合同与借款合同。尽管学理上普遍认为双务合同是上述规则适用的前提，但未规定当事人必须处于同一合同关系中。事实上，双务合同之所以能够适用上述规则，是由于合同中对待给付间存在机能上的牵连关系。然而，构成合同联立情形的房屋买卖合同与借款合同间的依存关系与双务合同对待给付的牵连关系在本质上是相同的，故而上述规则应适用于以房抵债情形。

其二，当房屋买卖合同及借款合同均有效时，应当如何认定各个合同以及合同联立后的法律效力？可以肯定的是，当两个相对独立的合同因符合主客观要件而构成合同联立情形时，会因相互依存产生新的交易功能，故而，不能简单地以各独立的合同有效便认定合同联立后同样有效。笔者认为，依照客观主义的原则，对合同联立的交易功能及交易结果进行利益衡量是判断合同联立是否依然有效之依据。就目前的以房抵债纠纷司法审判而言，最大的争议点在于房屋买卖合同与借款合同之联立是否会达到流质条款之效果。笔者认为，在我国物权法定原则背景下，流质条款之适用范围不宜被扩大。况且，我国《合同法》已经规定了显示公平的乘人之危的合同撤销制度，当处于困境的借款人因出借人的压力而签订不公平条款时，完全可以此制度维护自身权益。从合同条款设计的角度来讲，当事人亦可以约定在债务人不履行债务而须转移房屋所有权时，由第三方评估机构对房屋价值进行评估，对于超出债务部分的价值应返还债务人。从合同联立的角度来看，房屋买卖合同与借款合同为相对独立且相互依存的关系，并非主从合同关系，流质条款的适用基础并不存在。此外，合同联立后是否违反法律和行政法规的强制性规定或者损害社会公共利益，亦是相关司法实践中不可忽视的问题。笔者认为，出现此情形时，因合同联立后衍生的交易功能符合合同无效的法定情形，且各个合同相互依存，故而应当认定各个相对独立的合同，即房屋买卖合同与借款合同均无效。

五、结 语

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条以及《最高人民法院公报》所载的“朱俊芳案”试图为法院审理相似纠纷提供可参考的裁判路径，但在客观效果上并不理想。以房抵债中的房屋买卖合同与借款合同并立而又联系已在司法实践中基本达成一致，合同联立则是对这种“并立而又联系”关系的精准表达。无论当事人如何设计条款、条款内容如何复杂，均可从合同联立的视角加以解释。当然，鉴于条款的特殊性与复杂性，法院应在合同联立视角下通过类型化的方式对具体案件作出审慎判决。