菏泽打响第一枪，楼市全面松绑可能性小

吴新竹

近日，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位基础上，中央经济工作会议提出了因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任等指导思想，菏泽市随即宣布取消新购住房限制，并对市区商品房预售资金放宽监管，被市场一度视为楼市“松绑”信号。但考虑到近年来菏泽市因庞大的棚户区改造工程产生的居民重新购房、房企资金周转、人口外流等问题，限购“松绑”只是因城施策、分类指导的具体落实。

无独有偶，广州市放宽住房公积金异地购房提取范围，对2017年3月30日前的商服类物业不再限定销售对象，一定程度上提振了房地产市场的信心。因城施策导致房地产内部结构发生变化，未来一线城市有望回暖，二线城市回暖力度不大，三四线城市下行趋势显著，本轮房地产周期下行趋势或将延续至2019年。

棚改之城

山東省菏泽市因2016年起开展大规模棚户区改造而备受关注，近3年该市棚改总量持续位居全国地级市首位。菏泽市2016年开工棚改8.98万户，占山东省的16.8%，争取棚改政策性贷款199亿元、政策性资金35.6亿元;2017年实施重点棚改项目122个，完成征收18.2万户、2880万平方米，开工新建及货币化安置22.2万套;2018年预计完成81个片区、12.7万套的棚改拆迁任务，该年度山东省棚改计划开工84.3万套，菏泽市约占15%。

棚改对该市的影响力从受益人数中可见一般。菏泽市住建局曾表示，棚改利益群体已达到150多万人，而山东省统计局数据显示，2016年和2017年，该市的常住人口分别为862万人和874万人。棚改正在改变这座城市的面貌，也为其经济增长带来了机遇。2017年，菏泽市预售商品房面积784万平方米，增长30.4%，全市实现国民生产总值2880亿元，GDP增速在山东省各市中首屈一指，高达8.6%。

2018年下半年，棚改货币化政策收紧给这个地产业繁荣的城市埋下了不安因素。12月19日，菏泽市住建局突然宣布取消新购住房限制转让措施，取消“新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易、非本地居民购房限制转让时间不少于3年”这一规定，引起轩然大波。随后，住建局发布情况说明，称有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切，旨在表明新规定符合房地产市场分类调控、因城施策的要求。

需要指出的是，与取消新购住房限制转让措施一同推出的还有降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管，其他企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后才可提取，只要求留存够监管资金比例即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。上述规定对当地开发商来说是一大利好，尤其可为中小房企化解资金周转难题，缓解了棚改货币化收紧可能带来的资金压力。

菏泽市新建商品房住宅有多少？根据Choice数据，2016年4月1日至2017年3月31日，该市住宅类成交土地规划建筑面积达758万平方米，按照2-3年的建设周期估算，758万平方米的商品房住宅应在2018年年初至2020年年初陆续竣工;对比省会城市济南，同时期住宅类规划建筑面积为1560万平方米，仅是菏泽市的2倍。据Choice统计，百城住宅价格中，菏泽市的样本均价自2018年1月的4777元每平方米上升至11月的5098元每平方米。近年来菏泽市人口大量外流，疲弱的购买力无法对价格的攀升产生支持，由此可见，当地适时推出刺激商品房销售的举措是对拆迁居民和房地产企业的充分考虑。

“松绑”信号？

近日的中央经济工作会议明确提出要夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。此次会议较2017年更为强调地方政府对楼市的权责。菏泽市闻风而动，宣布取消新购住房限制;同日，广州市住建委发布了《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读，规定2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。

12月24日，广州住房公积金管理中心针对流动人口的需要，放宽了异地购房提取范围，规定缴存人及配偶在本市行政区域内无自有产权住房的，在毗邻广州的佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关6个城市购买自住住房可以申请提取住房公积金。同日，全国住房和城乡建设工作会议强调，坚持因城因地施策，切实抓好房地产市场分类调控，指导各地及时出台有针对性的调控措施，大力整顿规范市场秩序。

广州的政策微调是因城施策的体现，并不意味着楼市调控松绑。市场人士指出，如果一刀切地对商服类物业销售对象限定为法人单位，会对限购政策出台前既有的商服市场造成冲击。放宽住房公积金异地购房提取范围则提高了住房公积金的服务效能和管理水平，符合住建部明确的住房公积金制度改革方向。此次中央经济工作会议将从前对楼市的“差别化调控”改为“分类指导”，作为一线城市的广州率先采取有针对性的调控措施，一定程度上提振了房地产市场的信心。

对于楼市出现的政策微调，兴业证券的解读最为乐观。研报称，2018年，菏泽土地拍卖市场明显降温，截至2018年11月，共出现了12宗土地流拍，流拍比率达到7.5%，而过往每年仅有1宗土地流拍，流拍率仅为1%，政策的边际变化将有利于市场平稳发展。兴业证券指出，上轮房地产周期中，一些地方政策的边际变化也是相对领先的。2014年4月25日，南宁市率先限购松绑，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。两个月后，呼和浩特完全取消限购，提出居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。此后，济南、海口、杭州、温州、宁波、合肥、厦门、无锡、西安、沈阳、武汉、南京、天津、乌鲁木齐等41个城市陆续取消限购。截至2014年9月底，全国超过80%的限购城市已经松绑。

华创证券认为，7月政治局经济会议要求坚决遏制房价上涨，而10月、12月两次政治局会议均未提及地产，目前“稳地价、稳房价、稳预期”的目标再次显示房地产调控基调已经缓和，并且分类指导也预示后续地方或将自主执行更灵活的因城施策。此外，本次住建部会议首次提出“加强房地产市场供需双向调节”，表明之后供应端将有所改善;另外，在2017年住建部“满足首套刚需、支持改善需求”的提法之后，本次会议也提出“支持合理自住需求”，表明之后的调控政策将向保障合理需求引导。

行业仍处下行周期

9月以来，房企拿地明显放缓，据川财证券测算，全国房地产单月销售面积连续3个月出现负增长。2018年1-11月，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%;11月单月房地产开发投资同比增长9.3%，较10月增加了1.6个百分点。1-11月，房地产开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月回落1个百分点;11月单月土地购置面积增速为8.1%，较10月下降了4.1个百分点，9月以来该数据已持续回落。

在行业景气度下行的背景下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿。Wind数据显示，2018年9-11月，30个大中城市商品房成交43.6万套，比上年同期增加了3.6%。

太平洋证券指出，由于房地产销售数据为房地产周期前瞻性指标，其延期见底肯定会拖累经济增长和房地产投资等滞后指标见底。因城施策导致房地产内部结构发生变化，一、二线城市和三线及以下城市趋势反转：未来一线城市有望回暖，二线城市回暖力度不大，三、四线城市下行趋势确定。因城施策政策只会缓和房地产周期波动性，不会改变房地产下行趋势。

土地流拍现象自2016年三季度开始上升，300城土地流拍率从2016年三季度的0.8%上升至2018年三季度的9.9%。太平洋证券认为，土地溢价下行且土地流拍率不断创新高，房地产销售和拿地等均趋势性下行，且考虑到本轮房地产周期厚尾效应，下行趋势或将延续至2019年。本轮房地产周期不同于之前，房地产存在透支现象，未来全面放松可能性不大;房地产价格环比数据与销售增速基本一致，但是本轮房地产价格环比数据相对于销售数据有超涨现象，这也将是房地产宽松政策的一个制约因素。