长租公寓何去何从

中央政府积极推动租赁住房发展

发展长租公寓是解决目前大中型城市住房难题的一大策略。2015年到2017年，国家住房和城乡建设部等部门多次发布关于发展住房租赁市场的相关政策，鼓励各方参与住房租赁市场。盈石集团研究中心认为，当前中央住房租赁政策主要从三方面着力，包括增加租赁住房供应、提供财税政策支持、完善租赁住房市场。针对长租公寓的行业窘境，前两个方面成为中央政策的着力点，分别从增加供应和降低运营财务成本的角度出发，提升地方政府、开发商和中介的参与意愿。

租赁住房或将影响长租公寓市场格局

在住房和城乡建设部颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》一年半之后， 2016年下半年，地方政府才纷纷颁布相关政策。截至2017年11月初，全国已有约28个省、自治区、直辖市发布了住房租赁具体政策。

2017年7月，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部等9个部门在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，提出开展试点工作。目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门等人口净流入较大、房价较高的12个城市开展住房租赁試点，各个试点城市也陆续发布了住房租赁政策。盈石集团研究中心认为，各地住宅市场表现不一，通过开展试点来观察政策执行的效果，未来中央可能会据此调整部分政策，从而影响长租公寓的市场格局。

此外，土地出让成为政策落地的另一突破方向。据不完全统计，目前已有北京、东莞、佛山、上海、天津、广州、深圳、成都8个城市，在土地出让合同中明确规定自持商品住房面积比例。同时，北京、杭州、成都还颁布相关政策，严格规定企业自持商品住房的持有年限、产权不可分割性等。

就长租公寓本身来说，前期获取房源以及装修会需要大量资金，再加上国内畸形的租售比，现阶段想要通过长租公寓迅速获利显然是不现实的。那么，为什么依然有一些资本，包括开发商、中介、酒店等，对长租公寓市场保持热情？

为什么长租公寓不赚钱？

在当前畸形的租售比下，市场各方对长租公寓保持热情，是因为长租公寓具备较大的想象空间。

想象空间到底在哪儿？

国内长租公寓市场投资回报率低，主要是因为租金差的盈利模式很难弥补高昂的经营成本。盈石集团研究中心认为，从国外的行业经验来看，国内长租公寓市场将经历行业洗牌，有经营实力的企业将发挥规模和品质优势，赢得最终胜利。

降低成本是当务之急

目前国内长租公寓行业的运营方，分成轻资产和重资产种类型。作为主流的轻资产型，以中介、非房地产资本、酒店品牌为代表，重资产型则是传统住宅开发商。以轻资产型为例，其运营模式是以“二房东”模式赚取租金差价。然而，这种模式的底租成本约占总成本60%，再加上20%左右的装修和运营成本，目前回报率在1%—2%，甚至更低。而新兴的重资产型虽然以较低的出让金获得只租不售的住宅用地，但是以当前租金的增长速度，这种模式的回报周期被拉长至10年甚至更长，开发商的资金压力不言而喻。

盈石集团研究中心认为，国内长租公寓若要提升利润空间，首先要进一步降低房源成本和财务成本。房源成本的降低很大程度上依赖中央及地方政府的房地产管理政策。譬如，未来商改住、工改住的政策如果能大范围推广，对长租公寓来说将是长期利好。各地商改住、工改住规管政策逐步统一，企业将可以获得低廉的房源进行规模化拓展，统一改造、统一管理。

而财务成本的下降主要从两方面体现，一是政策直接赋予出租方和中介税收减免的优惠。二是资金获取成本的降低：中央政府提出鼓励金融机构向住房租赁企业提供资金支持，将减少企业获取贷款的成本。此外，未来国内资产支持证券化发展，或将最终实现REITs形式的退出渠道，将大幅缓解企业的资金压力。

长租公寓将朝着细分市场发展

目前国内长租公寓行业处于发展初级阶段，面向普通大众的中低端长租公寓是市场主流，表现为经营模式单一、竞争激烈。

盈石集团研究中心认为，从国外长租公寓的发展路径来看，产品细分是长租公寓未来发展的方向。未来，高端公寓、养老公寓等溢价能力较强的产品将越来越多。如凯德旗下的雅诗阁公寓，通过为客户提供更多高附加值服务来提升租金，从而提高了整体投资回报率。同时，随着市场规范的逐步建立与完善，长租公寓将逐步进入规模化、产业化发展阶段，进而降低行业成本，提升行业利润率。