国际房地产咨询业务借鉴

众所周知，房地产咨询业务在房地产中介行业中的作用不容小觑，同样也是该行业当中起步较早且发展速度最快的一个分支。现阶段，受国内宏观调控政策的影响，加之房地产咨询代理企业的自身整治，使得房地产咨询企业之间的竞争变得更加激烈。在新时期背景下，房地产咨询代理企业要想实现可持续发展，就必须要提高自身的竞争实力。

一、我國房地产咨询行业发展问题解构

（一）房地产咨询市场系统性与规范性严重缺失

根据当前我国房地产消费市场的实际需求变化，这种需求的差异化呈现出了不断扩大的情况。正是受现实需求的差异化影响，导致供需双方在房地产的市场调研、营销策划以及销售代理等多个方面的业务形成了更多需求。在这种情况下，房地产咨询行业就必须要在经营过程中提供更加系统与规范的服务，才能够将这一空白填充。但是，在实践过程中，尤其是房地产咨询行业，会受到经验的过多干扰。在畅谈成功经验的过程中，虽然提高了咨询的质量，但是，这并不是咨询的目的。咨询业务的重要基础就是能够对所咨询的内容展开专业化与系统化的研究。由此可见，根据个人局部经验所展开的联想，即便智慧含量较高，同样难以代替房地产的专业咨询服务。

（二）房地产咨询信息数据库不健全

对于房地产咨询行业而言，不管是信息与投资咨询，亦或是论证报告形式咨询，都必须要由数据库作为重要依据。另外，房地产咨询机构本身不具备独立开展业务的信息拥有量，必须要和其他相关机构共同分享信息资源。但是，当前我国房地产咨询机构在数据库发展方面，对其使用的意识严重缺失，所以直接导致大规模咨询数据库的建设存在问题。

（三）房地产咨询机构规模与专业程度不达标

目前，在国内，很多以营销策划以及销售代理业务为核心的咨询机构已经初具规模，但是，从事咨询服务方面的机构规模并不大，通常都属于混合型的经营形式。与此同时，中介结构占据较大比重，主要是提供房地产评估服务，同时也从事咨询业务。然而，这种混合类型经营方式，无论是信息咨询方面，或者是投资决策咨询方面，其专业化程度都难以满足要求。即便这种类型的公司在运营方面相对灵活，而且与国情相贴合，还能够在短时间内占据低端市场份额，但是，在该行业实现市场化的过程中，因受到自身素质的影响，导致小机构很难达到客户所提出的高咨询服务标准。

二、关于国外房地产咨询业务的阐释

在国外，房地产代理咨询服务的发展时间相对较长，所以，已经形成了相对成熟且独立的法律法规机制，其中，比较典型的就是市场准入法规与从业人员职业道德法规等等。在实践过程中，其职业质量水平相对较高，而且构建了规模化的连锁经营模式，通过对资源配置优势的充分利用，将人力物力与财力有效集中，灵活运用科技服务手段与网络技术，全面提升了房地产咨询行业的科学性与专业性。以下将着重介绍美国、日本以及加拿大三国的房地产咨询行业的管理与运作形式，以供参考。

（一）美国的房地产咨询行业

美国属于发达国家，而在房地产咨询行业发展方面也同样早于我国，并且具备了十分成熟的运作形式，同样也积累了大量的管理经验，在国际房地产咨询行业中始终处于领导地位。现阶段，美国房地产咨询企业占据企业总量的四分之一。与此同时，美国于1917年以后，相继出台了《州执照法》与《契约法规》等相关法律，而其中的房地产《职业法》最为严厉，实际的作用也是最大的。出台的法律法规对于美国房地产咨询行业的发展具有重要的作用，不仅能够对其代理的行为进行严格地规范，同样也能够有效保障各方的权益。

除此之外，在美国，房地产咨询代理公司对于连锁经营以及品牌效应的重视程度较高，比较著名的公司就是世邦魏理仕，当美国境内规模最大发展最为理想的商业物业顾问公司。而在1988年，该公司和英国的魏理仕实现合并，向着全球知名品牌方向发展，并且呈现出其综合性的房地产咨询特点。公司的业务涵盖了房地产租赁、抵押贷款、甚至是物业管理与地产评估等多种房地产中介服务。

在房地产咨询业管理方面，美国采用的是民间行会组织自律的形式，而在协会的作用下，能够有效地管理咨询代理公司，同时定期组织咨询代理工作人员进行学习与专业培训。基于此，美国在很多州都已经成立了房地产复原基金机制，如果委托人受咨询代理工作人员的影响而引起财产的损失，那么则能够获取相应的复原金。

（二）日本的房地产咨询行业

对于日本而言，在经历二次世界大战以后，受到战争的负面影响，导致其住宅数量并不充足。基于国民经济的逐渐恢复与快速发展，更多的人进入到城市当中，一定程度上增加了房地产供给的压力，且房地产的地区分布也十分不均衡。日本的房地产咨询行业所执行的是营业许可机制，如果想要以房地产咨询代理业务为基础开展工作，就一定要获取督道府县知事或是建设大臣的允许。在获得许可证以后，就可以在全国范围内展开房地产咨询代理的业务。而许可证的有效期限是三年，在有效期满之前，要想继续经营，则需要及时申请。如果许可证更新不及时，或是被取消许可，那么其原有的许可将失效。

基于此，日本为了能够给予房地产咨询业务大力支持，保证其交易更加公平与公正，促进房地产咨询企业运行的正常，其建设大臣以及知事还负责严格监督房地产咨询代理机构的业务开展状况，并且明确其营业所需要上交的金额，为业务关系人权益提供保障。

（三）加拿大的房地产咨询行业

通常情况下，加拿大从事房地产中介行业的人主要包括代理人、经纪人与评估师，还有房地产的中介工作人员。而经过实践调查显示，在加拿大的85%房地产交易量都是通过代理人与经纪人完成。在整个行业当中，收入的88%都是通过房地产代理人以及经纪人所创造。在进行对比与分析以后可以发现，本国房地产咨询行业的从业工作人员、房地产协会与咨询代理程序的管理，对于我国的房地产咨询行业人员管理具有积极的借鉴性作用，同时，在房地产咨询行业市场规范方面也十分适用。

1.加拿大的房地产协会通过教育与从业这两个方面来管理房地产咨询行业的的从业工作人员，与此同时，还将其职业进行了细致的划分。根据工种的差异与执照的不同，实际的入职要求也不同。由此可见，加拿大在房地产咨询业务方面投入了更多的精力，专业划分十分细致。另外，对于从业工作人员的专业素质也提出了较高的要求。基于此，在加拿大，与房地产咨询相关的另一种职业就是验房师，主要是根据最终出具的验房报告来对房屋本身的情况以及验房师对于房屋的看法予以真实地反映。

2.在加拿大房地产咨询市场管理工作开展的过程中，房地产协会的作用十分重要。其中，可以将房地产组织划分成三个级别，具体为房地产处、省级与地级协会、房地产协会。而房地产协会的负责内容就是对国家级别的房地产组织进行管理，重要的组成部分就是不同地区的房产处与省地级协会。对于协会而言，其最关键的作用则与我国房地产的估价师协会相似。

3.加拿大在管理房地产咨询代理程序方面，则重要是通过收集并加工信息的方式，提供咨询服务和代理服务，在整个过程中都有相应的机制进行约束。

通过对加拿大房地产咨询行业管理与运作形式的分析，值得称赞的就是从业工作人员道德素质，而这也同样是我国房地产咨询代理程序管理工作需要借鉴与学习的。

三、国外房地产咨询行业经验的启示

（一）建立并健全房地产咨询行业的信息共享体系

在房地产投资项目决策方面，应当将质量与可靠性作为重要基礎，确保信息内容的完整性。对于成熟且完善的房地产咨询行业信息共享机制，能够有效地实现房地产咨询行业内部信息资源的全面拓展，进一步增强行业服务的质量与效率，尽可能地节省行业资金成本。由此可见，我国房地产咨询行业必须要构建完整且成熟，具有自身特色的信息共享机制，并且将国内与房屋租售相关的信息内容以及投资决策咨询案例等进行集中总结，构建信息数据库系统，以保证所有信息内容都实现共享。在这种情况下，将大幅度节省房地产交易过程中搜索信息的成本，同样也能够增加信息利用几率，提高交易成功的机会。最重要的是，通过对典型房地产投资决策的案例应用，也能够被更多房地产咨询机构熟知与借鉴。

（二）增强房地产咨询代理企业专业水平

在市场经济背景下，房地产咨询代理企业所处市场环境也更为复杂，因而实际需求将呈现出多样化与综合化的特点。原有的单项信息与投资决策的咨询业务已经难以满足客户所提出的高要求，所以，在新时期背景下，房地产咨询代理企业同样需要不断强化自身专业水平。与此同时，应重视内部人力资源的作用，组织工作人员定期参与专业培训，不断强化人力资本的运营，进一步增强企业自身的竞争实力。

（三）提供综合咨询服务

现阶段，我国房地产咨询行业也正处于发展阶段，很多国外的大型企业入驻国内企业，同时中外合资企业的数量也不断增加。由于不了解房地产市场的环境，所以，需要由房地产估价咨询企业作为向导，为其提供综合性的服务。在此背景下，国内房地产咨询企业必须要不断培养自身的洞察力与策划力，对客户需求予以时刻关注。另外，在继承传统业务的同时，还应当进行深入地探索，进而更好地提供综合咨询业务。

四、结语

综上所述，当前我国房地产行业发展速度极快，一定程度上也带动了房地产咨询行业的进步。为了进一步增强咨询业务质量与水平，必须要积极借鉴国外先进经验，与自身实际情况相结合，完善咨询业务，为房地产行业的可持续发展奠定坚实基础。（作者单位为广西南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司）